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課程介紹

房地產企業增值稅改革平穩運行期剛剛開始，又進入了國地稅合并的嚴征管體制，房地產企業新老項目土地增值稅清算有何不同？項目橫跨新老時期收入該如何確認？新項目土地成本確認與營改增前有何不同？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計核算制度變化對項目清算結果產生哪些影響？增值稅稅率下調對清算結果造成哪些影響？

新出臺的《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅清算有哪些影響？金三系統與大數據征管給企業清算帶來哪些隱憂？如何進行開發前期公司整體組織架構搭建有效應對土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業財務資料結合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務機關如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？如何有效應對？

本課程將通過實操案例結合申報表填報的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應對新技能。

培訓受眾:

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱:

第一節：土地增值稅清算管控必備知識

一．土地增值稅管理必備知識

1．征收范圍界定

2．不征稅范圍界定

3．不納入征稅范圍界定

4．免稅范圍界定

5．土地增值稅的納稅人

6．土地增值稅的稅額計算

「案 例」房產已全部銷售，公司一直未取得土地使用權，是否征土地增值稅？

二．土地增值稅的征收管理

1．土地增值稅的預征

⑴ 預繳土地增值稅應注意哪些問題？預繳稅款如何會計核算？

2．土地增值稅的清算

「案 例」如何通過清算單位進行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？

「案 例」銷售房屋時贈送開發產品，如何計算土地增值稅？

「案 例」政府按土地出讓協議規定價格回購安置房，如何確認銷售不動產收入？

第二節：土地增值稅清算演練

一．收入總額的確認和清算審核：

1．與收入相關的面積

2．收入總額的確認

⑴ 政府限定回遷房價格如何確認收入額？

3．收入總額的清算審核

「案 例」實測面積與合同面積存在誤差如何稅務處理和土地增值稅清算實例解析？

「案 例」拆遷補償案例解析及應用

二．扣除項目金額確認和審核：

1．扣除項目的扣除原則

2．土地成本的歸集和分配

⑴ 土地成本的構成內容

⑵ 土地成本的具體歸集和分攤

⑶ 拆遷安置費在土地成本確認中的具體應用

⑷ 土地征用及拆遷補償費的入帳票據

⑸ 土地成本確認中的相關問題及涉稅風險防范

⑹ 土地成本確認中的明細申報表及注意事項

⑺ 營改增對土地成本列支的影響及風險管控：

「問 題」增值稅體制下“差額計算銷項稅額”是否影響新項目土地成本扣除？

「問 題」開發商用原為政府墊付工程款抵頂土地出讓金，這部分土地成本沒有出讓金票據，能否扣除？

「問 題」母公司拿地子公司開發下，母公司名頭出讓金票據是否允許子公司作為土地成本扣除？

「案 例」地價款攤銷案例解析及應用

「案 例」本地安置和異地安置的具體應用案例解析及應用

「案 例」土地出讓金返還的解析及應用案例

3．前期工程費的歸集和分配

4．建筑安裝工程費的歸集和分配：

⑴ 房屋裝修費用如何扣除？有哪些涉稅風險？營銷設施裝修如何扣除？

⑵ 房地產開發成本憑證或資料不全清算如何處理？

⑶ 單棟建筑物含不同類型房地產，清算時如何利用層高系數法計算其建筑成本？

⑷ 商住一體樓成本劃分涉稅風險把控及規劃策略；工程預決算、工程定額在成本列支中的指導作用。

⑸ 混合銷售和兼營下，票據結算應注意哪些涉稅風險？

「案 例」單棟建筑含不同類型房產，清算時其建筑成本應如何分攤？

5．公共配套設施費的歸集和分配：

⑴ 公共配套設施費如何涉稅認定？

⑵ 成片開發分期清算項目的公共配套設施費用土地增值稅清算時如何分攤？

⑶ 建成后產權屬全體業主所有的，其成本、費用可扣除。其中“建成后產權屬

于全體業主所有的”如何涉稅認定？

⑷ 分期開發公共配套設施滯后建設的，土地增值稅如何扣除？

⑸ 分期開發的多期公共配套費稅收上應如何分攤？

⑹ 紅線外工程土地增值稅清算時如何扣除？

⑺ 銷售房產同時附贈其他開發產品土地增值稅如何處理？

「案 例」房地產企業房產全部銷售后，配套設施的產權轉到哪里？稅務機關如何掌握？

「案 例」清算時，對開發公司“在小區外為政府建公益性設施發生的費用”是否允許扣除？對該部分設施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？

6．開發間接費的歸集和分配：

⑴ 物業啟動費計算土地增值稅時能否扣除？

「案 例」房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費，清算時如何計算扣除？

「案 例」利息扣除的選擇實例應用

7．期間費用的處理：

⑴ 期間費用和開發間接費用如何區分？

⑵ 房地產企業哪些費用土地增值稅清算時必須作為管理費用認定？

8．稅金的處理：

⑴ 營改增后土地增值稅稅金扣除常見誤區及風險把控

9．其它扣除項目金額：

⑴ 整體購買未竣工開發項目土地增值稅清算時如何扣除？

⑵ 單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?

⑶ 爛尾樓收購涉稅風險剖析及規劃策略：

「案 例」無產權證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應用。

「案 例」精裝房對土地增值稅的影響解析及應用案例。

「案 例」項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除如何計算？

10．清算后再轉讓房地產的處理：

⑴ 以核定征收方式清算項目再轉讓房地產的，如何計算土地增值稅？

⑵ 清算后轉讓房地產，土地增值稅如何處理？

⑶ 清算期間轉讓房地產，土地增值稅如何處理？清算后取得成本費用，土地增值稅如何處理？

11．核定征收清算

12．土地增值稅會計處理

13．土地增值稅的監管

14．土地增值稅清算的六大步驟

15．土地增值稅清算小結

第三節：土地增值稅清算檢查應對

一．清算審核概述

二．案頭初審

三．實地調查取證

四．清算主體的審核

五．項目收入的審核

六．扣除項目的審核

第四節：土地增值稅的返避稅和稅收籌劃

一．土地增值稅的反避稅

1．目前國家出臺的土地增值稅返避稅政策有哪些？企業應關注哪些涉稅風險點？

二．土地增值稅的稅收籌劃

1．如何利用代建房、合作建房、增加扣除項目金額、稅收優惠、代收費用等籌劃實例。

第五節：土地增值稅清算案例應用

一．基本案情

二．檢查發現情況

三．土地增值稅清算應注意的問題

第六節：專家現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

于老師

注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各省多次講授：增值稅體制下房地產和建安企業全盤財稅管控核算再造、房地產企業三大清算實操和營改增應對、增值稅嚴征管體制下房地產和建安企業組織架構搭建及商業模式創新和資本運作、房地產企業全程票據處理和合同規劃、房地產企業成本管控和稅收籌劃預算、房地產和建安企業內控制漏洞識別和財稅風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養了很多財務總監。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產和建安企業集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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