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課程背景：

在城市舊改中,許多酒店、商業(yè)及醫(yī)院等項目經(jīng)過多年運營后,裝修陳舊、設(shè)施老化,不能滿足新時代消費者的需求,往往進(jìn)行較大的擴(kuò)建、改建或轉(zhuǎn)型.

舊物業(yè)改造項目與新建項目的管理有許多不同:

一是項目多處于繁華城區(qū),周邊場地狹小,材料運輸、施工難度大;

二是項目涉及原結(jié)構(gòu)拆除、加固,機電設(shè)備更新與重新裝修,管理難;

三是許多項目因年代久遠(yuǎn),圖紙檔案資料不全,或多次改造,早已面目全非;

四是有些項目要求分區(qū)改造,在營業(yè)的情況下改造,進(jìn)度及安全管理較難.

課程特色：

本課程結(jié)合劉老師多年的工程經(jīng)驗與對必改擴(kuò)建項目的專門研究,以某高層酒店及公寓改造實例,介紹分析改造項目前期、中期及后期應(yīng)注意的事項。

課程收益：

1了解改擴(kuò)建工程的主要特點及發(fā)展趨勢

2掌握改擴(kuò)建工程前期準(zhǔn)備工作的要點

3理解改擴(kuò)建項目設(shè)計與施工管理重點

4掌握結(jié)構(gòu)、機電與內(nèi)外裝改造管理流程

5把握改擴(kuò)建工程內(nèi)外溝通協(xié)調(diào)的技巧

學(xué)員對象：

需改造項目的業(yè)主,總承包單位的工程人員、成本人員及市場人員等骨干員工.

課程大綱：

一、大中城市改擴(kuò)建工程的趨勢及特點

1、現(xiàn)代改擴(kuò)建工程的趨勢.在增量建筑不斷減少的情況下,存量建筑的改造擴(kuò)建必然會成為一個主流市場.而且相比于新建項目,改造擴(kuò)建項目的工期、成本會大幅度減小40%左右,相應(yīng)的投資回收期大為縮短.

2、現(xiàn)代改擴(kuò)建工程的特點.

2.1項目改造條件相對復(fù)雜.因為歷史原因,許多改造擴(kuò)建項目的檔案或資料不全,即使有,許多方面與實際也對不上,因而前期要詳細(xì)調(diào)查,要對現(xiàn)有結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測鑒定,施工時還要現(xiàn)場勘查.

2.2施工環(huán)境復(fù)雜.改造擴(kuò)建項目一般位于城市中心,周邊建筑密集、場地狹小、人員密度大,改造施工中既要注意安全,又要減小噪聲污染等對周邊居民的影響.

2.3前期準(zhǔn)備極端重要.需要業(yè)主與施工單位共同努力,編制各種專項方案,辦理道路占用許可及營業(yè)等改造外區(qū)域的隔離防護(hù).

二、現(xiàn)代改擴(kuò)建工程準(zhǔn)備階段的主要工作

1改擴(kuò)建項目原始資料的收集

1.1需要收集的資料分類

1.2資料收集的主要途徑

2改擴(kuò)建工程的結(jié)構(gòu)性能檢測

2.1結(jié)構(gòu)檢測是加固改造的前提

2.2現(xiàn)場試驗檢測的方案及選擇

3施工期間對營業(yè)部分的影響

3.1施工場地占用的影響

3.2施工人員材料出入口影響

3.3改造對營業(yè)區(qū)域機電等影響

4物業(yè)及運營部門的前期介入

5相關(guān)專業(yè)招標(biāo)的提前配合

三、改擴(kuò)建工程的組織管理要點

1、改擴(kuò)建工程的整體組織.-業(yè)主與施工總包單位.

2、改擴(kuò)建項目的設(shè)計管理。

2.1改造設(shè)計管理的主責(zé)單位是業(yè)主,總包一般負(fù)責(zé)深化設(shè)計

2.2深化設(shè)計流程與過程管理

2.3設(shè)計圖紙的審批及深化設(shè)計圖管理

3、改擴(kuò)建工程的質(zhì)量安全進(jìn)度管理

3.1改造擴(kuò)建工程總體進(jìn)度計劃的編制審批與執(zhí)行管理.

3.2改造過程中的質(zhì)量管理要點.一是結(jié)構(gòu)膠、碳纖維、鋼板等加固主材質(zhì)量管理,二加固施工的基層處理質(zhì)量非常重要,三是按規(guī)范進(jìn)行操作,保證加固效果.

3.3改造項目安全管理.主要是人員行為管理、安全防護(hù)及現(xiàn)場防火三大方面.

4、改擴(kuò)建工程的界面與資源管理

4.1主要施工界面劃分與合約規(guī)劃.

4.2水平與垂直運輸?shù)馁Y源協(xié)調(diào)

4.3水電及施工場地的沖突協(xié)調(diào)

5、改擴(kuò)建工程的驗收管理

四、某在營項目的改造實例

1、改造工程總體施工策劃.某項目位于城市核心區(qū),地上53層,地上200多米,24層以下為酒店,上部為寫字樓及公寓樓,現(xiàn)在需要對酒店部分進(jìn)行整體改造,而上部要保持正常營業(yè)

2、項目改造垂直運輸方案

2.1塔吊的造型與數(shù)量

2.2塔機的定位與安裝.

2.3施工電梯的布置性分析.

3、混凝土結(jié)構(gòu)改造施工.針對部分營業(yè)的項目改造,施工中的噪聲控制尤為關(guān)鍵,而常規(guī)混凝土拆除噪音很大,需要選擇合適的靜力切割技術(shù)或高壓水射流.

3.1切割方案的比選與分析

3.2 常用的四種結(jié)構(gòu)加固法.

4、機電系統(tǒng)改造施工

4.1暖通系統(tǒng)改造分析

4.2給排水系統(tǒng)改造分析

4.3電氣系統(tǒng)改造與優(yōu)化.

4.4鍋爐房等改造施工與系統(tǒng)切換

5、智能化改造施工管理,四大區(qū)域:地下室、裙樓、客房及附樓.

6、電梯改造施工管理

7、幕墻改造施工

8、內(nèi)裝改造施工管理

五、綜合體等商業(yè)改造中的機電管理

1、商業(yè)機電6大系統(tǒng)-給水、排水、空調(diào)、采暖、強電、弱電

2、影響機電各系統(tǒng)成本的8大因素

3、機電管理的智能化系統(tǒng)-商業(yè)管理云系統(tǒng)

4、設(shè)計管理模式及策略-設(shè)計總包管理

5、機電進(jìn)度要點.在綜合體改造過程中,業(yè)態(tài)會做很多調(diào)整,會加大餐飲比重,這些對機電的深化設(shè)計與現(xiàn)場進(jìn)度協(xié)調(diào)提出了很高要求.

5.1設(shè)計圖紙材料定貨與進(jìn)場

5.2重視招商進(jìn)度及商家進(jìn)場

5.3地下室屋面重要設(shè)備吊裝

5.4調(diào)試專項計劃與消防驗收

備注：本課綱為初步內(nèi)容，具體內(nèi)容根據(jù)溝通局部調(diào)整與優(yōu)化

劉老師

南京大學(xué)工商管理碩士（MBA）

工學(xué)學(xué)士，高級工程師

20余年房地產(chǎn)標(biāo)桿房企任職經(jīng)歷

現(xiàn)任某標(biāo)桿房企集團(tuán)副總經(jīng)理

曾任龍湖地產(chǎn)、山東泰安金融商務(wù)區(qū)、潤楓國際等知名房企

劉老師既有優(yōu)秀外企規(guī)范的項目管理實踐，又有多個標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)大型綜合體與住宅項目的直接管理經(jīng)驗。對萬科等標(biāo)桿房企的經(jīng)營管理模式有獨到的個人見解；他的專長領(lǐng)域包括工程管理、招標(biāo)及合同管理、房地產(chǎn)運營管理、房地產(chǎn)成本管理、房地產(chǎn)精裝修管理等。是一位實戰(zhàn)型的房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)師。

主要管理經(jīng)驗

參與龍湖西城天街、水晶酈城等項目的總包、監(jiān)理與安裝工程、門窗等招標(biāo)。

負(fù)責(zé)江蘇省建設(shè)廳辦公樓、南京市河西新城大廈內(nèi)外裝飾、甲供材料、機電安裝及廚房設(shè)備招標(biāo)及成本管理。

負(fù)責(zé)南京國際學(xué)校、歐尚超市設(shè)計、土建總包、安裝總包與電梯、水泵等材料設(shè)備招標(biāo)與項目成本管理。

負(fù)責(zé)南京豐盛集團(tuán)成本管理咨詢

負(fù)責(zé)山東泰安金融商務(wù)區(qū)成本、工程及設(shè)計管理。

目前負(fù)責(zé)某地產(chǎn)集團(tuán)工程、招采成本與設(shè)計管理。

授課風(fēng)格：

全程干貨，貼近實戰(zhàn)，視野開闊，案例豐富。從企業(yè)經(jīng)營與競爭的角度分析工程與成本等專業(yè)問題，融合萬科、龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等眾多標(biāo)桿管理經(jīng)驗，結(jié)合多年專業(yè)研究與實踐，注重課程落地有效。

主講課程：

《項目總視角工程與成本管理》

《標(biāo)桿房企全流程品質(zhì)精細(xì)化管理》

《項目總視角跨界協(xié)同要點與能力提升》

《房地產(chǎn)工程項目管理實踐與龍湖經(jīng)驗借鑒》

《房地產(chǎn)工程全過程精細(xì)化管控與質(zhì)量管理》

《標(biāo)桿房企工程穿插施工與高周轉(zhuǎn)運營管理》

《標(biāo)桿房企工程管理策劃創(chuàng)新與核心要點把控》

《價值導(dǎo)向工程管理核心要點把控與標(biāo)桿房企經(jīng)驗借鑒》

《經(jīng)營視角下-標(biāo)桿房企工程管理精細(xì)化解析及關(guān)鍵點控制》

服務(wù)過的企業(yè)：

福建天福集團(tuán)、深圳佳兆業(yè)、河南正商集團(tuán)、山西銘基地產(chǎn)、石榴集團(tuán)、巨野萬隆置業(yè)、武漢福星建設(shè)集團(tuán)、天津濱海置業(yè)、福州正榮地產(chǎn)、蘇州首開地產(chǎn)、石家莊保利、偉星房產(chǎn)、卓越地產(chǎn)、廣州陽光城、成都金融街、江西興旺地產(chǎn)（越興集團(tuán)）、廣州方圓地產(chǎn)、長沙嘉圣達(dá)、九寨溝魯能、上海祥生地產(chǎn)、臨沂萬城置業(yè)、廣州合錦嘉泓、東莞嶺南股份、招商蛇口深圳區(qū)域、山東融匯、棗莊大都房地產(chǎn)、高遠(yuǎn)地產(chǎn)、翼天主題小鎮(zhèn)旅游發(fā)展、青島新城控股、河北潤都房地產(chǎn)... ...

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