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課程背景

不懂動(dòng)線，就不要搞商業(yè)地產(chǎn)！這非駭人聽聞。有句行業(yè)俗規(guī)：沒有動(dòng)線，就沒有商業(yè)，動(dòng)線決定整個(gè)項(xiàng)目的生死。雖有點(diǎn)言過其實(shí)，但因動(dòng)線的設(shè)計(jì)與規(guī)劃不當(dāng)導(dǎo)致項(xiàng)目開業(yè)即死的項(xiàng)目比比皆是，可見，動(dòng)線對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其重要性不言而喻，這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的命脈。

動(dòng)線原是建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)的用語(yǔ)之一。意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連結(jié)起來就成為動(dòng)線。在商業(yè)地產(chǎn)中，動(dòng)線是指商場(chǎng)通過布局使顧客自然行走、購(gòu)物的軌跡，是顧客在商場(chǎng)里流動(dòng)的線路。良好的動(dòng)線設(shè)計(jì)可誘導(dǎo)顧客在店內(nèi)順暢的選購(gòu)商品，避免賣場(chǎng)產(chǎn)生死角，提高賣場(chǎng)坪效；合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)也是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率、提高租金價(jià)格的前提。可見動(dòng)線的特殊性和重要性。

業(yè)態(tài)規(guī)劃乃至后期的品牌落位,無不是動(dòng)線規(guī)劃的歸宿，無不是為了落實(shí)前期定位的合理性。定位塑其靈魂，業(yè)態(tài)成其精氣，品牌則賦予項(xiàng)目看得見的血肉。我們一般通過物業(yè)條件假設(shè)、商業(yè)概念確定、業(yè)態(tài)特性分析以及租戶需求訪談四個(gè)維度的分析，最后才能得到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的初步落位圖。在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程中，只有具備了良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌落位，方可談項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，成與敗盡在其中。

課程對(duì)象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢公司、商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)公司、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)公司等董事長(zhǎng)、總經(jīng)理以及項(xiàng)目高級(jí)決策人、高管、項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目操盤人、商業(yè)地產(chǎn)策劃人、商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)管理高管等。

課程大綱

一、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線基本概念

二、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線基本體系

1、外部動(dòng)線:

外聯(lián)開口/通道

客車動(dòng)線/停車場(chǎng)

行人動(dòng)線

貨車動(dòng)線/卸貨場(chǎng)

2、內(nèi)部動(dòng)線

平面動(dòng)線

所有營(yíng)業(yè)區(qū)域（含室內(nèi)外的平面動(dòng)線）

垂直動(dòng)線

建筑體內(nèi)垂直動(dòng)線

三、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃基本原則

1、商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃不是單獨(dú)完成的，是總體設(shè)計(jì)的一個(gè)組成部分，是核心的部分。必須總體統(tǒng)籌全面規(guī)劃。應(yīng)該建立基本的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，把握基本前提，不偏離總體定位。

2、什么是好的商業(yè)動(dòng)線

一般而言，好的商業(yè)動(dòng)線具有以下三個(gè)條件：

可見性——良好有效

可見性在商業(yè)物業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)中是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。一個(gè)商鋪的可見性強(qiáng)弱決定了這個(gè)商鋪所在地段的租金價(jià)值，一個(gè)商鋪被看見的機(jī)會(huì)越多，位置就越好。我們?cè)谠O(shè)計(jì)中就是要提高整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)商鋪的可見型。

案例1 案例2 案例3

可達(dá)性——便捷易達(dá)

可達(dá)性和可見性是有聯(lián)系的，可見性是可達(dá)性的基礎(chǔ)，只有“可見”，才會(huì)有“可達(dá)”。因此，在可見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過最少道路轉(zhuǎn)換的路徑可達(dá)性最高。

案例1 案例2 案例3

識(shí)別性——易辨記憶

使顧客在購(gòu)物中心中容易判斷確立自己的位置，不會(huì)迷失方向。難以找到位置感的購(gòu)物中心是不受顧客歡迎的。要提高動(dòng)線系統(tǒng)的秩序感、位置感。

案例1 案例2 案例3

四、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃基本要求

總的要求應(yīng)該建立和堅(jiān)持幾項(xiàng)基本原則作為宗旨。

1、一體化規(guī)劃原則, 城市交通與項(xiàng)目銜接、兼顧建筑的整體性、將平面與垂直動(dòng)線、業(yè)態(tài)落位、商業(yè)空間等統(tǒng)一于一體，整體規(guī)劃。

2、突出動(dòng)線對(duì)客流引導(dǎo)作用、增強(qiáng)動(dòng)線對(duì)聚客引客的主動(dòng)意識(shí)。

3、明確各功能分區(qū)、建立和促進(jìn)各分區(qū)的客流分配與共享。

4、遵循商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，尊重商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，尋求綜合效益。

5、照顧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租售的比區(qū)間銜接和增效。

動(dòng)線設(shè)計(jì)必須做到：

1、與商業(yè)定位相結(jié)合。

2、與商場(chǎng)的特色結(jié)合。

3、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合。

案例1 案例2 案例3 案例4

動(dòng)線設(shè)計(jì)具體要做到：

（一）交通優(yōu)先

1、根據(jù)城市路網(wǎng)合理規(guī)劃二級(jí)路網(wǎng)和建筑布局，將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置。

2、人車分流，車流和貨流全部從場(chǎng)地周邊進(jìn)入地塊和建筑點(diǎn)和線。

（二）內(nèi)外結(jié)合

1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰。

2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關(guān)系。

3、避免盲區(qū)和死角問題。

4、合理設(shè)置寬度。

（三）主次分明

1、主動(dòng)線與各功能分區(qū)順暢連接。

2、主動(dòng)線與各主出入口、外圍主干道順暢連接 。

3、主力店、次主力店及獨(dú)立商鋪的順暢連接。

（四）分區(qū)清晰：

1、按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對(duì)應(yīng)關(guān)系布置。

2、根據(jù)租售比和財(cái)務(wù)要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài)。

3、遵循建筑設(shè)計(jì)的基本規(guī)律。

（五）回環(huán)度高

主動(dòng)線回環(huán)度越高，商鋪的可見性和可達(dá)性越高，動(dòng)線設(shè)計(jì)就越優(yōu)秀，回環(huán)度越高，對(duì)于某一個(gè)商鋪被看到的幾率越高，商鋪的可見性和可達(dá)性越高，回環(huán)度就成為購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)的最重要指標(biāo)。

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

五、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃基本操作

（一）地塊分析

地塊分析應(yīng)該在規(guī)劃之前進(jìn)行，因?yàn)椋?/p>

1、地塊分析是商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)線以及出入口的唯一依據(jù)。

2、地塊分析決定了商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局、落實(shí)定位。

3、地塊分析解決了人流，車流的基本有效動(dòng)線。

案例1 案例2 案例3 案例4

（二） 建立動(dòng)線體系、一體化規(guī)劃內(nèi)外和分區(qū)動(dòng)線

1、 一級(jí)動(dòng)線（主動(dòng)線）的系統(tǒng)建立

1.1 平面一級(jí)動(dòng)線系統(tǒng)

1.1.1外部動(dòng)線系統(tǒng)

1.1.2內(nèi)部動(dòng)線系統(tǒng)

1.2垂直動(dòng)線系統(tǒng)

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5 案例6

2、業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一、二級(jí)（次動(dòng)線）及以下動(dòng)線系統(tǒng)銜接

2.1業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一級(jí)動(dòng)線系統(tǒng)銜接

2.1.1 業(yè)態(tài)和功能分區(qū)初步建立

2.1.2業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一級(jí)動(dòng)線系統(tǒng)銜接

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

2.2業(yè)態(tài)和功能分區(qū)的二級(jí)（次動(dòng)線）及以下動(dòng)線系統(tǒng)建立

案例1 案例2 案例3 案例4

3、垂直動(dòng)線系統(tǒng)與各建筑體、功能區(qū)、豎向業(yè)態(tài)的銜接

3.1垂直動(dòng)線系統(tǒng)與建筑體的銜接

3.2垂直動(dòng)線系統(tǒng)與功能區(qū)的銜接

3.3垂直動(dòng)線系統(tǒng)與豎向業(yè)態(tài)的銜接

案例1 案例2 案例3 案例4

（三）動(dòng)線體系與業(yè)態(tài)的一體化規(guī)劃

1、動(dòng)線體系下的業(yè)態(tài)落位、業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)要求下的動(dòng)線體系

2、業(yè)態(tài)落位的一般規(guī)律

3、業(yè)態(tài)落位和動(dòng)線與建筑的銜接

案例1 案例2 案例3 案例4

（四）動(dòng)線與導(dǎo)引系統(tǒng)

1、視線與動(dòng)線

2、導(dǎo)引系統(tǒng)的建立

3、空間設(shè)計(jì)與動(dòng)線一體化

案例1 案例2 案例3 案例4

六、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃優(yōu)化原則

1、3萬(wàn)平米內(nèi)的動(dòng)線優(yōu)化原則

案例1 案例2 案例3

2、3-5萬(wàn)平米的動(dòng)線優(yōu)化原則

案例1 案例2 案例3

3、5-10萬(wàn)平米的動(dòng)線優(yōu)化原則

案例1 案例2 案例3

4、10萬(wàn)平米以上的動(dòng)線優(yōu)化原則

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七、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位基本原則

不同業(yè)態(tài)落位原則

商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則

業(yè)態(tài)落位優(yōu)化建議

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

八、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位基本要求

不同業(yè)態(tài)落位對(duì)項(xiàng)目的基本要求

業(yè)態(tài)選擇的基本要求

業(yè)態(tài)配比的基本要求

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

九、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位操作要領(lǐng)

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十、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位優(yōu)化調(diào)整

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十一、增值服務(wù)

內(nèi)容：每天下午課后16:30-17:30提供授課老師專項(xiàng)咨詢指導(dǎo)。

方式：預(yù)約登記，老師與學(xué)員可一對(duì)一就項(xiàng)目問題咨詢指導(dǎo)，根據(jù)人數(shù)多少確定每人咨詢時(shí)間。

孫老師

從事商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)30余年，目前依然是商業(yè)地產(chǎn)一線操盤手。曾擔(dān)任商業(yè)地產(chǎn)公司和商業(yè)管理公司決策運(yùn)營(yíng)高管，從事過的項(xiàng)目累計(jì)約四十多個(gè)、三百多萬(wàn)平方米。曾主導(dǎo)過大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商策劃與實(shí)施，提供開發(fā)和銷售策略。曾運(yùn)營(yíng)多個(gè)大型綜合商業(yè)項(xiàng)目并取得良好成績(jī)；有著非常豐富的項(xiàng)目定位規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)資源、數(shù)十項(xiàng)成功的運(yùn)營(yíng)案例、大型綜合商業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與管理經(jīng)驗(yàn)，并具備一定的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)。曾主導(dǎo)過鄭州國(guó)貿(mào)中心、安徽合肥國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、上海松江開元商業(yè)廣場(chǎng)的定位、規(guī)劃、開發(fā)管理、招商、開業(yè)、試業(yè)調(diào)整、經(jīng)營(yíng)管理。曾主持過沈陽(yáng)五洲商業(yè)廣場(chǎng)、唐山遠(yuǎn)洋城，河北邢臺(tái)天一商業(yè)廣場(chǎng)、湖北隨州隨縣新縣城商業(yè)規(guī)劃等大型城市綜合體的功能定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、開業(yè)運(yùn)營(yíng)。曾參與過新世界北京崇文商業(yè)綜合體、北京通港大廈、北京萬(wàn)通新世界、北京方恒國(guó)際商業(yè)中心等多項(xiàng)目的規(guī)劃定位招商開業(yè)等。曾做為評(píng)審委員參加北京石家莊、河南鄭州、湖北隨州隨縣等城市改造商業(yè)規(guī)劃和大型綜合體的規(guī)劃論證。曾為河南、 山西、 陜西、 河北、 湖南、 四川等地的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)行輔導(dǎo)與培訓(xùn)，特別是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線與業(yè)態(tài)落位有其獨(dú)特的研究。

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