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課程背景

隨著白銀時代到來，國家經濟形勢由原來快增長過渡到慢增長，國家政府限購限價、資金管控等政策密集出臺。中央重復強調“房住不炒”后，央行繼續強調不依靠房地產拉動經濟，保持市場金融政策的穩定性。

對于地產企業來說外部環境已發生劇烈了變化，在多家房企提出沖剌千億戰略目標后，土地市場與商品房市場競爭更加激烈，拿不合適的土地、融不到更低成本的資金、銷售受限價而賣出更高的價格、利潤越來越薄、地產行業集中度逐步加速，房企大佬們普遍患上焦慮癥，而房產企業持續健康發展遭遇前所未有的考驗與新挑戰。

如今要立足未來發展，必須推行精細化管理及組織能力打造。這樣不僅要在城市研究與投資布局、產品力引領、融資渠道打通等方面加大核心競爭力提升，更要在戰略解碼、運營力、組織力、績效改進等內生能力強化變革力度。

房地產項目開發要又快又好，而企業要做大做強做久，戰略運營管控體系優化是企業高速健康發展的不二選擇。戰略大運營是房企規模的發動機、利潤的監控者、現金流的管控者、戰略經營的驅動者。本課程基于房地產開發業務核心經營邏輯，以項目運營地圖為基本復盤與沙盤推演工具，圍繞“提速、增效”兩個視角，分別從項目運營管控模式重構、企業戰略運營管控模式重構、思維意識轉換、組織能力提升等方面進行探索企業經營之路。

課程收益

1、有效解決跨部門跨專業信息交圈與多任務協同作戰的意識

2、理解房地產開發業務核心基本經營邏輯

3、理解標桿房企戰略運營三種經營模式

4、深度對標碧桂園、龍湖、萬科、中梁等行業標桿大運營管控體系

5、演練與掌握項目開發運營地圖優化及實施策略

6、掌握敏捷運營落地的核心要點

課程對象

1、 房地產企業董事長、總裁、總經理、副總經理、總裁辦運營負責人

2、 運營管理部、投資管理部、前期策劃部、項目運營總監、人力資源總監、總裁辦主任等運營線或人力線相關負責人

3、 開發部、工程部、客服部、營銷策劃部等相關負責人

課程大綱

第一部分：房地產開發業務核心經營邏輯

1、地產黑馬快速增長研究及啟示（中梁等案例分析）

2、房地產行業發展趨勢分析

3、限制企業快速發展核心因素分析

4、ROE財務視角下房地產開發業務核心經營邏輯分析

5、重新定義“戰略運營管理”：價值定位、職能重塑

6、房地產項目開發三種經營模式

7、公司層面及項目層面運營評價指標

第二部分：房地產項目開發運營復盤及案例分析、研討

一、典型標桿企業運營特征

1、萬科運營管理體系特征

2、龍湖運營管理體系特征

3、旭輝運營管理體系特征

二、典型標桿企業三種運營管控模式

1、財務管控型 2、戰略管控型 3、運營管控型

三、房地產開發全價值鏈分析

四、房地產開發項目運營復盤

1、復盤意義與價值

2、項目運營四步法復盤：回顧目標、評估結果、分析原因、總結規律

3、飛機俯視法：股東財務視角、客戶需求視角團隊及自身專業視角、行業趨勢及競品視角等

4、深挖利器法：魚骨圖分析法、5W2H分析法等

案例研討：龍湖、萬科、萬達項目復盤

演練：項目開發運營復盤（頭腦風暴法—路演匯報—質詢—專家點評）

第三部分：房地產項目開發運營沙盤推演

一、項目開發運營常見問題

二、項目開發運營原因分析

演練：房地產全生命周期開發運營優化策略與措施

1、運營推演八步法：頭腦風暴+小組展示及PK+質詢

2、優化全過程全專業開發策略及舉措

3、領導點評及老師點評

第四部分：戰略運營管控體系高效落地

一、構建現金流與利潤為中心的項目級運營管控模式

1、明確項目開發經營模型及定位

①項目經營定位三個誤區

②項目經營定位模型：土地屬性、規劃條件、商業占比、地貨比、預售條件

③項目經營定位注意事項

案例：TOP20強項目經營定位圖

二、重構項目經營目標管理

1、什么是項目啟動會管理

2、案例分析：龍湖地產項目啟動會

3、地產項目啟動會管理（成功標尺、成功召開的關鍵因素、評審標準、變更因素等）

4、地產項目啟動會管理模板及其基本邏輯

5、地產項目工程策劃會管理模板及其基本邏輯

三、重構全生命周期指標管控

1、ROE指標層級分解圖（如收入、成本、費用、利潤等角度）

2、XH地產三級利潤管控體系（投資、設計、工程、成本、招采、運營、財務等條線三級利潤管控體系）

四、聚焦于項目計劃節點管控

1、項目計劃管理7個常見問題

2、項目計劃節點六個要素

3、項目計劃管理分層分類分級管理

4、項目計劃管理五步落地法

案例：萬科項目計劃節點管控及主要思想

案例：龍湖項目計劃節點管控及主要思想

五、優化“一圖一表”運營作戰地圖及管控核心要點

1、項目現金流曲線圖：基于高周轉的核心邏輯，提取關鍵指標形成運營標準

2、項目運營地圖優化措施：早起步、串改并、控周期、防干擾

案例：萬科地產運營管理作戰地圖優化

案例：碧桂園運營管理前置工作地圖

案例：中南運營管理前置工作地圖

六、重構“計劃-貨值-利潤-現金流”四位一體貨值管理及監控管理：貨值盤點、供貨分析、銷售管理、存貨監控

1、如何實現快速開發、確保快速供貨目標達成

2、如何實現快速銷售、確保快速銷售簽約目標達成

3、如何實現快速回款，確保現金流快速回正目標達成

案例分析：碧桂園現金流下高周轉管控

4、項目開發主要存在的風險

①前期投資拿地風險②前期項目發開風險③降價維權風險④工程品質交付風險⑤延期交付風險⑥營銷品牌管理等

案例：龍湖地產“六個停止點”風險管控及其邏輯

案例：YX地產全生命周期風險管控體系及其基本邏輯

5、構建以戰略為導向的企業級戰略運營管控模式

6、上接戰略下促執行的年度事業計劃及分析

7、重構基于BSC下滾動式的三年戰略規劃

8、上接戰略下促執行的年度經營計劃及分析

案例：萬科1-3-6-3事業計劃管控體系

案例：YX五年戰略經營規劃及其年度事業計劃

案例：旭輝地產經營分析核心要點（規模與銷售、資金與盈利、資源與庫存、效率與計劃、穩健與安全等）

第五部分：房地產開發全過程看板管理及數據化運營管理

1、完善高效的會議決策機制

2、會議決策機制價值

3、會議決策體系規劃及會議卡片管理

4、會議決策流程管理：會議前準備、會議過程管控、會議決策、會議后跟蹤管理等

案例：萬科構建以地鐵圖為導向的產品策會決策體系

案例：旭輝通過兵棋推演的會議決策體系，保證項目決策思考充分前置

案例：碧桂園會議決策體系，助力項目快速開發前端策劃

5、規模向上、強化一線授權授責的組織管控變革

6、組織裂變賦能階段授權趨勢：從“中端”向“兩端”的充分授權全覆蓋

案例：YX地產集團組織管控及變革

案例：旭輝獎勵池激勵機制，分層激勵，關注回款、利潤及客戶滿意度

案例：XY地產專項獎激勵機制，覆蓋全過程全專業全生命周期，有獎有罰，績效對賭

案例：萬科單項目經營目標責任書

7、構建公司標準化體系為公司快速發展提供組織保障

第六部分：思維意識層面五大轉變及案例分析

1、危機意識：

2、戰略意識：戰略選擇、城市布局、拿地節奏和產銷匹配等方面極具戰略前瞻眼光

3、經營意識（能算帳，會算賬以財務視角看待運營的成效，過程中始終圍繞效率、質量、成本等關鍵要素開展工作）

4、客戶意識（我們的客戶在哪里？我們的客戶真實需求是什么？我們的行動是什么）

5、變革意識（刀刃向內、自我革命）

第七部分：房地產大運營管理落地八步法

1、轉意識 2、善診斷

3、明定位 4、定計劃

5、細指標管控地圖 6、優標準

7、強動態管控 8、優配套運營機制

文老師

資深房地產實戰專家，浙江大學、湖南大學、浙江工商大學、湖南工業大學等多家知名高校客座教授。

曾任多家一線標桿房地產上市集團高管、城市公司總經理、大運營總、人力資源總等職務，擁有二十多年一線標桿地產企業實戰經驗，并在多家企業擔任管理顧問，在戰略解碼、戰略大運營管理、組織管控、績效管理、領導力發展、戰略型人力資源管理、房地產全生命周期流程精細化管控、項目復盤、合作項目管控等方面有獨特的研究與成功經典實踐案例。

以往操盤以高周轉為主的住宅開發項目、高品質豪宅開發項目、城市地標大型綜合體開發項目等各類項目，精通“開發+運營+金融”地產開發全價值鏈開發模式。培訓全過程主要以“案例教學模式+群策群力研討+理論講解+沙盤推演”等工作坊形式。

服務客戶:招商蛇口、浙大中控集團、當代集團、越秀地產、越秀房托基金、復星集團、華潤集團、金茂集團、德信中國、榮安集團、魯能集團、葛洲壩集團、華翔集團、越秀物業、盛全物業集團、祖名集團等上市企業等。

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