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課程背景

在新常態的經濟形勢下，政府發展目標從原有的GDP經濟增長，轉向為“因城施策”的復合增長目標，同時因為經濟增長降速，金融政策強調去杠桿等要素，造成地方政府開始精打細算，對房地產商的要求從原有的土地金融和二級開發質量要求，開始更多向企業招商引資、商業運營、教育體育等方向進行轉變。

另一方面，在房地產高周轉模式的推廣和人才的不停流動，行業本身逐漸進入飽和期，各企業在組織構架、成本控制、設計創新、招采控制等方面都有一定的趨同性，如何以低成本取地成為企業項目拓展過程中非常重要的一個引領性的方略。

本課程主要圍繞投資拓展的道、術與具體執行等維度展開，從投資拓展趨勢、價值研判體系、作業模式、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具，結合眾多經典案例，全面解析房地產投資拓展，增強地產投資管理者的投資管理和實操能力，幫助企業從投資拓展方面，打造強有力的市場競爭優勢。【2020年在長沙、南寧、成都、廈門舉辦4期】

【課程收益】

直擊重點——解析投資拓展關鍵節點，出擊精準

實戰高效——了解實戰操作痛點難點，案例詳實

實用有效——打造一套專業投資體系，學以致用

資深專家——投拓專家蒞臨答疑解惑，闡述精妙

【適合對象】

1、房地產開發企業董事長、總經理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設計副總、營銷副總相關領導；

2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設計、營銷等部門精英從業者。

【培訓內容】

第一部分：房地產項目投資拓展之方法論（道）

1、市場背景

當下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預判

2、投資項目拓展的幾個趨勢

（1）招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業競爭激烈，前融資金成本不斷提升

（2）“地產+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標準化規則化

（3）一二級開發聯動項目，需求不斷增加，城投從實操平臺逐步轉變為融資和協調平臺

（4）收并購，大魚吃小魚，大宗資產交易和混改交易的總量提升

3、造成業績分化原因

（1）城市量級的選擇與城市板塊輪動

（2）產品定位和產品結構

（3）增長方式對業績影響

（4）開發模式對企業業績影響

（5）股權開發，并購重組課快速提高業績

4、三大體系研判

（1）房地產市場與城市板塊輪動預判體系

預判體系的標準和基礎數據

預判體系的模型

基礎數據庫與數據分析基礎

城市、樓市掃描

客戶定位與客戶偏好研究

預警機制

（2）土地價值研判體系

土地價值研判體系的邏輯

時間、空間邏輯

地塊特征

粗略測算

（3）具體項目價值研判體系

項目核心價值點

項目定位策略

項目開盤時機與項目體驗區

項目推售次序

價格策略

推廣包裝策略

第二部分：房地產項目投資拓展之執行（術）

1、地產企業的特點與參考系

（1）全國性企業：萬科、華潤

（2）地方性企業：濱江、元融

（3）復合型企業：華僑城

2、不同特點與機制下的投拓組織構架設計思路

現金流/融資能力/自有產業運營能力/產業整合能力/一級開發能力/政府關系

3、項目投拓的標準動作與主要區別

（1）招拍掛類

（2）產業勾地類

（3）合作開發類

4、投資策略與執行

（1）新進城市

（2）傳統市場

（3）合作與競爭

第三部分：非公市場不同類型的投資項目的典型案例解析

一、產業勾地

1、產業勾地項目之下的解釋

（1）產業勾地的起源

（2）產業勾地的要點與門檻設置

2、產業勾地的線索獲取

3、產業勾地的基本流程

（1）產業資源與產業需求梳理信息對接

（2）產業方案的規劃設計

（3）產業合作中的工作界面劃分

（4）產業勾地方案中的多面價值判斷

4、產業勾地的重點和要點淺析

（1）整體開發的利潤、IRR估算

（2）經營性物業的盈利風險

（3）交易方式設計與掛牌條件設計

（4）持有性資產的退出方案設計及估值

（5）產業勾地成功的先決條件

二、收并購與合作開發

1、收并購項目執行的解釋

（1）一級市場

（2）二級市場主要的拿地模式

土地使用權轉讓

股權類項目

聯營合作開發項目

代管代建+品牌輸出項目

2、收并購的線索：土地線索類型

3、收并購的流程：收并購基本流程

（1）土地信息獲取階段

（2）土地評估階段

（3）土地談判階段

（4）土地盡調階段

（5）項目簽約階段

4、收并購的風控

5、項目收并購的風險梳理及防控

6、項目收并購過程的對價原則和方式

7、項目收并購過程中的資金處理

8、收并購的談判

曾老師

曾老師：現任某標桿房企投拓總。原萬科規劃與投資總監，十余年房地產企業中高層管理經歷，國家注冊規劃師，重慶大學本科畢業。曾任職于萬科地產、時代地產等房開企業，常州市規劃設計院、深圳市城市規劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經歷房地產項目前期拓展所有角色。

任職房企期間主要工作及業績：主要負責城市更新、新城開發、特色小鎮開發相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現金流測算等工作。期間完整經歷多個項目的投拓周期，涉及產業勾地、收并購、綜合新城開發、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發項目、寧波600畝產業勾地項目等。

任某鎮建管所代所長時從事的主要工作：編制鎮總體規劃，全面統籌鎮域土地出讓計劃，劃定規劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協調統籌鎮域土地規劃及土地指標等。

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