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課程介紹

商業(yè)地產(chǎn)是一個復合型的產(chǎn)業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等方面，非常復雜。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個系統(tǒng)工程，需要各方配合，要非常專業(yè)的去運營。商業(yè)開發(fā)由多個環(huán)節(jié)組成：開發(fā)（銷售）、招商、經(jīng)營、管理，是一個不可中斷的鏈條。整個開發(fā)定位尤其重要：商業(yè)地產(chǎn)項目的定位落地與投入產(chǎn)出經(jīng)濟測算是要通過產(chǎn)品規(guī)劃才能真正體現(xiàn)出來！商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”= “功能定位”！專業(yè)化是開發(fā)營運購物中心項目的根本性問題！

課程收益

1、導師具有多年從事國內(nèi)標桿商業(yè)地產(chǎn)項目整體運營經(jīng)驗與研究，透過現(xiàn)身說法以實戰(zhàn)經(jīng)驗為重；

2、課程以開發(fā)商的角度，實案剖析商業(yè)項目定位、規(guī)劃、設計難點、要點及其與招商經(jīng)營管理相互關系；

3、歡迎學員帶上項目方案討論，導師極具實戰(zhàn)經(jīng)驗和個案診斷能力，現(xiàn)場破解定位、規(guī)劃、招商策略難題；

培訓對象

1、有商業(yè)項目在開發(fā)或在運作的開發(fā)企業(yè)及相關企業(yè)的集團各中心總、項目總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營銷總監(jiān)、運營總、招商總、設計總、營銷策劃經(jīng)理、招商經(jīng)理、設計經(jīng)理等其他細化流程線管理層。

2、各類商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)管理服務機構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷及相關業(yè)界人士,相關專業(yè)均可在此課程熟悉并掌握行業(yè)整體決策系統(tǒng)，更好參與整個專業(yè)條線工作。

課程大綱

第一天：市調(diào)、定位

一、商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)內(nèi)容

（一）商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)目的

1.了解城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況與人口特征

2.了解當?shù)厥忻竦南M力水平與消費特征

3.了解商業(yè)市場的發(fā)展階段與供求關系

4.了解商業(yè)市場的競爭態(tài)勢

5.了解商用物業(yè)的租售價格

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)內(nèi)容

1.商圈調(diào)查內(nèi)容

2.重點商業(yè)項目調(diào)查內(nèi)容

3.競爭性商業(yè)項目調(diào)查內(nèi)容

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目的市調(diào)方法與結(jié)果

1.市調(diào)方法

2.市調(diào)結(jié)果

（1）根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到城市商業(yè)發(fā)展階段

（2）根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到項目的競爭空間

（3）根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到本項目的商鋪售價與租金

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的定位內(nèi)容依據(jù)與方法

導言：

商業(yè)項目的準確定位是開發(fā)項目成功的基礎之一。

上海正大廣場定位案例--商業(yè)項目定位錯誤虧損5年，調(diào)整定位扭虧為盈

城市綜合體與購物中心的內(nèi)容

1、城市綜合體是什么？

2、城市綜合體各產(chǎn)品之間的相互關系

3、購物中心的功能

4、購物中心的分類（八種）、購物中心的八大業(yè)態(tài)組合

5、購物中心、百貨、超市的平面動線結(jié)構(gòu)的區(qū)別

（一）商業(yè)地產(chǎn)項目定位的內(nèi)容

商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”

第一：商業(yè)地產(chǎn)項目的定性定量（定性決定功能）

第二：產(chǎn)品組合定位

第三：建筑設計定位

第四：經(jīng)營主題定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類別/功能、消費客群等）

第五：經(jīng)營功能定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、開發(fā)模式、項目類別、消費客群等）

第六：消費客群定位（定位依據(jù)：消費者是誰？是決定定位的重要依據(jù)之一）

第七：經(jīng)營檔次定位（定位依據(jù)：消費需求、消費能力、物業(yè)硬件等）

第八：功能分區(qū)定位（定位依據(jù)：道路等級、平面結(jié)構(gòu)、主動線、主次入口）

第九：業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)/類別、規(guī)模面積、樓層數(shù)）

第十：產(chǎn)品售價與租金定位（定位依據(jù)：當?shù)刈馐蹆r、投資客群、消費力）

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目定位的依據(jù)

第一：城市等級

第二：城市經(jīng)濟發(fā)展水平

第三：城市人口規(guī)模

第四：城市商業(yè)消費水平

第五：城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢

第六：項目交通條件

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目的定位方法

1.直接推導法

2.風險分析法

3.案例借鑒法

三、商業(yè)地產(chǎn)項目定位的典型案例解析

（一）都市型購物中心案例解析

1.上海環(huán)貿(mào)IAPM案例

（二）區(qū)域型購物中心案例解析

1.杭州西溪濕地印象城案例

（三）社區(qū)型購物中心案例解析

1.上海西郊百聯(lián)

（四）鄰里中心案例案例解析

1.蘇州新城鄰里中心案例

2.蘇州方洲鄰里中心案例

第二天：規(guī)劃設計

第一部分：中外商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的先進設計理念

（一）商業(yè)建筑體設計的商業(yè)元素

（二）商業(yè)綜合體的城市功能融合（商業(yè)是人們活動的第三空間）

（三）做好商業(yè)項目建筑設計的六大要點

1、商業(yè)項目的外觀形態(tài)設計

2、商業(yè)項目的平面結(jié)構(gòu)設計

3、商業(yè)項目的建筑動線設計

4、商業(yè)項目的中庭功能設計

5、商業(yè)項目的人性化設計

6、商業(yè)項目的城市功能融合設計

第二部分：商業(yè)項目建筑設計中的常見問題（案例解析）

（一）先搞建設后做定位

（二）用住宅思路做商業(yè)

（三）商業(yè)定性混淆，經(jīng)營價值喪失

（四）產(chǎn)品排布錯誤，影響經(jīng)營效果

（五）物業(yè)/經(jīng)營功能錯位，商業(yè)價值降低

（六）不符合商家要求，影響招商的實施

（七）建筑配套不完善，影響客流導入

（八）產(chǎn)權(quán)開發(fā)模式造成的弊端

第三部分：現(xiàn)代化的綜合體建筑設計要素（案例解析）

（一）外立面要現(xiàn)代且有商業(yè)元素

（二）平面結(jié)構(gòu)要合理（長方形為宜）

（三）動線要順暢（立體交叉）

（四）空間視覺無障礙（中庭、中廊無柱）

（五）中庭的見天采光與遮陽

（六）人性化設計（舒適度高）

陳老師

北京大學、清華大學、上海交大、上海同濟大學、浙江大學、武漢科大、重慶大學客座教授原全國第一家商業(yè)上市公司豫園商城首屆董事會的董事，豫園商場股份有限公司副總經(jīng)理，讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽為“扭虧專家”，30年商業(yè)經(jīng)營及管理，17年商業(yè)地產(chǎn)咨詢策劃經(jīng)歷，全國性主流專業(yè)媒體上發(fā)表過大量學術(shù)論文，出版過三本商業(yè)地產(chǎn)的專著《商業(yè)地產(chǎn)項目定位與建筑設計》、《商業(yè)地產(chǎn)主力店選址標準及場所建筑要求》、《境內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典30案》。

上海市商業(yè)地產(chǎn)評委會特聘專家、中國房地產(chǎn)商學院聯(lián)的“十大名師”、上海電視臺第一財經(jīng)頻道《決戰(zhàn)商場》欄目最佳觀察員”，并應邀赴新加坡、日本、泰國、香港、馬來西亞、臺灣等地做境外商業(yè)考察。她深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業(yè)準確地進行經(jīng)營功能定位，以及商業(yè)建筑規(guī)劃設計指導，讓商業(yè)項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。

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