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‖專題背景‖

?“凡事預則立，不預則廢”，事先明白了要繳多少稅，才會知道能賺多少錢！任何不經(jīng)過納稅預算的決策都可能成為失敗的決策，而任何不經(jīng)過納稅預算的項目都有可能成為賠錢的項目。如何事前做好納稅預算并有效的執(zhí)行和管控是房地產企業(yè)必須研究的課題，而在房地產企業(yè)營改增以后，隨著新政策的密集出臺以及新業(yè)務的不斷發(fā)生，這一需求又變得更加突出。但企業(yè)對納稅的管控絕非財務事后處理能夠完全解決，稅由企業(yè)生產經(jīng)營而產生，對企業(yè)經(jīng)營活動、業(yè)務及合同事先進行納稅的研究，關乎企業(yè)納稅管控的根本。

?本次課程以房地產企業(yè)開發(fā)業(yè)務流程為主線，根據(jù)最新稅收政策和會計處理規(guī)定，結合房地產企業(yè)實際納稅預算案例，梳理各個環(huán)節(jié)各主要稅種的納稅預算方法、預算管控和財稅處理技巧以及增值稅的賬務處理方法。通過兩天的學習助您輕松實現(xiàn)對企業(yè)納稅成本的管控及涉稅危機的化解。

‖培訓收益‖

1．通過學習使學員建立正確地納稅思維理念，澄清認識誤區(qū)，少走彎路；

2．了解房地產開發(fā)各個階段的主要工作內容，涉及的稅種，掌握各階段各稅種的納稅預算方法，學會一些預算管控手段和財稅處理技巧；

3．學會全項目納稅預算以及盈利預算方法；

4．樹立企業(yè)所得稅預算控稅理念，學會運用預算控制完工年度的企業(yè)所得稅；

5．樹立土地增值稅動態(tài)跟蹤與控制理念，學會簡單的土地增值稅預算與動態(tài)跟蹤方法；

6．樹立全過程增值稅專用發(fā)票管理理念，學會增值稅預算控制法；

7．熟悉房地產企業(yè)增值稅賬務處理。

‖培訓對象‖

各房地產開發(fā)公司董事長、主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會人員、預算部，成本部的相關人員、注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

‖主講內容‖

一：房地產企業(yè)財務人員納稅預算管理理念的構建

(一) 房地產企業(yè)納稅預算管理的必要性

◇ 案例分享

(二) 房地產企業(yè)納稅預算的管控策略

1．明確納稅預算管理的職責分工

2．納稅預算的三步管控法

二：全項目納稅預算和盈利預測的編制

1．收入預算

2．成本預算及土地招牌掛競價決策

3．期間費用預算

4．稅金預算

5．凈利潤預算

6．現(xiàn)金流量預算

三：企業(yè)設立階段的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

1．項目開發(fā)主體如何確定？在原公司開發(fā)還是新設公司？

2．新設公司容易被忽視利潤增長點是什么？有無其他途徑？

3．部門設置與費用劃分技巧

4．非貨幣資產出資的涉稅分析與風險管控

四：項目融資的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

(一) 企業(yè)融資預算應關注的風險點

1．資本金比例符合要求嗎？

2．融資成本能稅前扣除嗎？

3．融資成本帳務處理有何技巧？

4．注冊資本認繳制下向公司投錢是增加注冊資本還是掛往來？

(二) 財務費用預算要點

(三) 稅金預算

1．增值稅預算

⑴ 借款利息可以抵扣進項嗎？

⑵ 關聯(lián)方無償拆借資金有無納稅風險？

⑶ 閑置資金購買理財產品如何進行納稅處理？

2．企業(yè)所得稅預算

⑴ 非金融機構借款納稅預算與風險管控案例分享

⑵ 自然人借款納稅預算與風險管控

⑶ 企業(yè)資本結構設計的納稅預算與風險管控

⑷ 因投資未到位發(fā)生借款利息支出可否扣除？

(四) 預算管理與風險控制

1．統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式的運用與風險防范

2．假按揭融資的風險防范

五：土地取得階段的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

(一) 項目納稅預算與土地競拍價格決策

◇ 案例分享

(二) 納稅預算

1．增值稅預算

⑴ 可抵扣增值稅銷售收入的土地價款如何界定？有何最新規(guī)定？拆遷補償費是否屬于土地價款？

⑵ 土地價款何時抵扣？ 如何抵扣？ 可供銷售總面積如何確定？地下車位面積是否屬于可售面積？開發(fā)產品轉自用后再銷售還能扣除土地價款嗎?

⑶ 取得土地出讓金返還增值稅如何處理?

⑷ 土地價款抵扣臺賬如何設立？

2．契稅預算

⑴ 契稅計稅依據(jù)如何確認？拆遷補償費、大配套費、政府規(guī)費是否應繳納契稅？

⑵ 如何把握和利用契稅納稅義務的三個時點？各地規(guī)定有何不同？

3．土地使用稅預算

⑴ 取得土地使用權后何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅

⑵ 城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？是否同時繳納？

⑶ 占用集體土地是否需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅？

⑷ 經(jīng)濟適用房建設用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

4．土地增值稅與企業(yè)所得稅的預算

⑴ 如何確定土地成本？土地增值稅和企業(yè)所得稅對土地成本的歸集有何不同？

⑵ 土地使用稅可否計入土地成本？印花稅可否計入土地成本？

⑶ 土地閑置費能否計入土地成本？

⑷ 土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本？

5．印花稅預算

(三) 預算管控與財稅處理技巧

1．土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據(jù)取得應規(guī)避那些納稅風險？母公司名頭的土地出讓金票據(jù)如何才能在子公司扣除？

2．土地價款稅前扣除票據(jù)有何要求？各稅種規(guī)定有何不同？各地規(guī)定有何不同？

3．企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理 ？

4．拆遷還房取得土地納稅處理有何新規(guī)定？如何操作？視同銷售價格如何確定？

5．拆遷還房綜合案例分析

六：規(guī)劃設計與前期工程的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

(一) 納稅預算

1．戶型定位與所得稅預算

2．戶型定位與土地增值稅預算

3．功能定位與增值稅預算

4．委托設計與增值稅預算

(二) 預算管控與財稅處理技巧

1．案例分析-委托境外單位進行規(guī)劃設計合同簽訂與納稅處理技巧

2．前期工程費核算技巧

七：項目建設階段的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

(一) 納稅預算

1．增值稅預算

⑴ 進項稅額預算

⑵ 進項稅率預算的作用與預算方法

⑶ 進項稅額預算案例

2．企業(yè)所得稅與土地增值稅預算

⑴ 動態(tài)成本監(jiān)控

⑵ 企業(yè)所得稅與土地增值稅開發(fā)成本的異同

⑶ 財務部與成本部成本口徑對比與統(tǒng)一

⑷ 發(fā)票取得的動態(tài)監(jiān)控

3．印花稅預算

4．房產稅預算

⑴ 開發(fā)建設階段是否會產生房產納稅？

⑵ 房產稅的計稅依據(jù)？

⑶ 房產稅的處理原則

(二) 預算管控與稅負優(yōu)化

1．供應商選擇策略與技巧

2．“四流”不合一四種成因分析與防范策略及最新政策變化

3．建筑工程發(fā)包模式的選擇與合同簽訂技巧

4．建筑業(yè)納稅義務發(fā)生時間的變化對房地產公司有何影響？如何應對？

5．安裝合同簽訂技巧與風險防范及最新政策變化

6．采購及接受服務合同必備的涉稅條款

7．最嚴發(fā)票令普通發(fā)票開具有何最新要求？

(三) 財務核算技巧

1．開發(fā)成本明細賬設立技巧與案例分享

2．售樓處樣板間裝修費的核算與納稅處理技巧

3．利用地下基礎建成停車場怎樣核算成本？ 不同地區(qū)應采取什么不同策略？

八：銷售階段納稅預算管理與稅負優(yōu)化

(一) 納稅預算

1．增值稅預算

⑴ 預售階段增值稅如何預算？

⑵ 預售階段增值稅發(fā)票如何開具？

⑶ 房地產企業(yè)增值稅納稅義務發(fā)生時間如何確定？

⑷ 交房環(huán)節(jié)如何計算應納稅額？

⑸ 一般計稅方法如何扣除土地價款？

⑹ 一般納稅人銷售開發(fā)產品在交房時如何開具發(fā)票？

⑺ 不同項目的預繳稅款可否抵減另一項目的應納稅額？

⑻ 免租期是否視同銷售繳納增值稅？

⑼ 房地產企業(yè)及物業(yè)公司代收款項如何納稅？

⑽ 銷售收入動態(tài)明細表的編制

2．企業(yè)所得稅預算

⑴ 預售階段企業(yè)所得稅預算如何編制？營改增后現(xiàn)金流有何變化？

⑵ 企業(yè)所得稅季度預繳申報表如何填報？

⑶ 完工年度企業(yè)所得稅預算如何編制？

⑷ 完工年度所得稅計算的兩種方法的應用與比對印證

⑸ 完工年度所得稅申報表的填報

⑹ 案例分享-如何根據(jù)全項目所得稅預算控制完工年度后各年度的企業(yè)所得稅

預算？

3．土地增值稅預算

⑴ 預售階段土地增值稅預算

⑵ 營改增后土地增值稅預繳的計稅依據(jù)如何確定？

⑶ 營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入如何確定？

⑷ 與轉讓房地產有關的稅金扣除有何新規(guī)定？

⑸ 營改增前后土地增值稅清算的計算有何規(guī)定？

⑹ 營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認有何新規(guī)定？

⑺ 營改增后關于舊房轉讓時的扣除計算問題有何規(guī)定？

⑻ 土地增值稅模擬清算及動態(tài)監(jiān)控案例分享

4．土地使用稅預算

⑴ 完工年度土地使用稅如何繳納？

(二) 預算管控與財稅處理技巧

1．根據(jù)預算控制交房時間

2．動態(tài)收入與動態(tài)成本及時更新

3．所得稅監(jiān)控與發(fā)票需求預測

4．土地增值稅模擬清算及方案調整

九：企業(yè)清算退出環(huán)節(jié)的納稅預算管理與稅負優(yōu)化

(一) 企業(yè)清算

1．增值稅預算

⑴ 存貨處理

⑵ 固定資產處理

2．企業(yè)所得稅預算

⑴ 資產處置損益

⑵ 負債清償損益

⑶ 清算所得

⑷ 清算所得稅申報表

⑸ 公司注銷時多繳的所得稅能否退回？

⑹ 房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題有何新規(guī)定？

3．清算技巧

⑴ 資產處置技巧，經(jīng)營期處置還是清算期處置？

⑵ 欠股東借款處理技巧

(二) 股權轉讓

1．增值稅預算

⑴ 轉讓非上市股權是否繳納增值稅？

⑵ 轉讓上市公司股權是否繳納增值稅？

2．企業(yè)所得稅

⑴ 股權轉讓如何繳納企業(yè)所得稅？

3．股權轉讓繳納土地增值稅嗎？風險何在？

4．案例分享操作技巧

十：增值稅會計核算

1．會計科目的設置詳解與分析

2．賬務處理及應用

3．綜合案例分析

董老師

中國注冊會計師，注冊稅務師，律師。暢銷書籍：<建筑與房地產企業(yè)營改增實務操作指南>主編，研究領域有：稅收理論與實務、會計準則、企業(yè)內部控制等。董老師是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問，現(xiàn)任“致通振業(yè)”5A級財稅連鎖機構首席稅務顧問、某大型國企培訓中心首席培訓師、中國注冊稅務師行業(yè)后續(xù)教育特聘老師，北京注冊稅務師協(xié)會師資庫特聘老師，房地產企業(yè)管理教育網(wǎng)特聘講師。主講課程《建筑與房地產企業(yè)營改增政策解讀與操作指南》被中國注冊稅務師協(xié)會指定為2016年注冊稅務師后續(xù)教育課程。董老師先后在全國40多個城市舉辦過上百次房地產和建安業(yè)財稅專題講座與研討，培訓過知名房地產企業(yè)上千家，兼任數(shù)十家房地產公司的稅務顧問，為多家大型集團企業(yè)進行納稅風險診斷和財務內控診斷，為企業(yè)成功地進行稅收籌劃,并創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟效益。講課由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評！

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