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‖專題說明‖

?2017年，營改增工作繼續(xù)全面推進，后續(xù)營改增政策也陸續(xù)出臺，國地稅合作日趨緊密與規(guī)范，執(zhí)法環(huán)境愈加嚴(yán)格，房企面臨涉稅復(fù)雜性和風(fēng)險性與日俱增。營改增政策執(zhí)行一年有余，房企在實際操作當(dāng)中還是遇見了前所未有的“迷惑”！即使充分理解和把握政策的基礎(chǔ)上，財務(wù)人員賬務(wù)處理難度還是很大！針對新老項目的交替存在，如何準(zhǔn)確把握增值稅對其他稅種的影響？如何準(zhǔn)確理解最新出臺的稅收政策？如何有效銜接增值稅和其他稅種的關(guān)系？如何在短時間內(nèi)掌握房地產(chǎn)行業(yè)稅收重點問題？如何緊緊掌控開發(fā)流程的稅收風(fēng)險？

?為協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)更好理解與掌握營改增政策以及對其他稅種的影響，我公司特舉辦“增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管控”講座。本次講座以營改增稅制改革為背景，以房企特殊業(yè)務(wù)、會計核算、合同簽訂、發(fā)票管理、成本分?jǐn)偟戎攸c問題為主線，緊緊圍繞房企開發(fā)流程，通過一個個具體案例與數(shù)據(jù)，結(jié)合稅收稽查風(fēng)險應(yīng)對，全方位、立體解讀重點事項涉稅風(fēng)險，用最短的時間讓財務(wù)人員掌握風(fēng)險疑難問題，提升工作績效。

‖培訓(xùn)對象‖

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項目負(fù)責(zé)人、主管財稅領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

‖專題大綱‖

第一節(jié)：營改增前后稅收風(fēng)險差異分析

一．收入

1．銷售精裝房、買一送一稅收風(fēng)險分析

2．以老帶新、零首付稅收風(fēng)險分析

3．不同代理銷售模式稅收風(fēng)險分析（買斷、溢價分成、超價提成等）

4．還本銷售、產(chǎn)權(quán)式酒店銷售模式稅收風(fēng)險分析

5．準(zhǔn)確理解“價外費用”（違約金），實現(xiàn)零風(fēng)險

6．土地差額計算增值稅收入金額確認(rèn)

7．通過廣德發(fā)案件解讀銷售價格偏低

二．成本

1．招拍掛取得土地增值稅的扣除

2．股權(quán)收購名義取得土地各稅種風(fēng)險分析

3．拆遷補償費做帳憑證、差額計稅分析

4．以房換地（以地?fù)Q房）計征流轉(zhuǎn)稅風(fēng)險

5．代建道路、配建經(jīng)適房等土地成本的確認(rèn)

6．投資方式拿地增值稅處理及風(fēng)險分析

7．不同形式土地返還款稅收風(fēng)險分析

8．集團拿地、成員企業(yè)開發(fā)土地成本確認(rèn)

三．費用、稅金

1．成本差如何會計處理，風(fēng)險如何把控

2．項目部直接發(fā)生費用（招待費、會議費、車輛費、差旅費、社保、物業(yè)等）稅收風(fēng)險分析

3．不同融資方式資金成本確認(rèn)的風(fēng)險（金融機構(gòu)融資、非金融機構(gòu)融資、轉(zhuǎn)貸、委托貸款、明股實債等）

4．印花稅計稅依據(jù)以及歸集科目的風(fēng)險

5．城鎮(zhèn)土地使用稅起止時點以及計算

6．注冊地與項目地不同引發(fā)城建稅差異分析

7．城建稅在損益表列式方式不同對其他稅種的影響

8．營改增接口企業(yè)所得稅的計算方法調(diào)整深度分析

9．舊房界定標(biāo)準(zhǔn)不同對增值稅和土地增值稅的影響

10．土地增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)的改變是否方便了納稅人

11．營改增對土地增值稅清算影響深度分析

第二節(jié)：營改增后會計核算暨風(fēng)險管控

1．營改增后房企會計核算科目變化

2．增值稅在會計報表的列式

3．增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點和收入確認(rèn)時點差異分析

4．房企增值稅特殊（全程）會計處理解讀

5．“項目”核算標(biāo)準(zhǔn)不同對增值稅和土地增值稅的影響

6．如何準(zhǔn)確計算不得抵扣進項

7．預(yù)繳增值稅抵扣應(yīng)交增值稅方法解析

8．拆遷還建方式會計處理不同引發(fā)稅收風(fēng)險的不同（通過新老項目、全流程的會計核算，解析增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的營改增前后變化，發(fā)票開具等問題）

第三節(jié)：會計視角看合同

1．合同決定稅收觀點解讀

2．清包工合同簽署要點分析

3．甲供工程合同簽署要點分析

4．水電費抵頂工程款風(fēng)險掌控

5．掛靠合同“三流不一致” 風(fēng)險分析

6．六種合作建房方式不同導(dǎo)致稅收風(fēng)險不同

7．以租代建方式合作開發(fā)合同稅收風(fēng)險分析

8．售后回租合同如何有效減輕稅負(fù)

9．如何辨識“自產(chǎn)貨物”，簽署合同應(yīng)該注意事項

10．不含稅價格臨界對合同價款的影響

第四節(jié)：發(fā)票開具與增值稅納稅時點

1．房企增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與其他企業(yè)的異同

2．開具發(fā)票對增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點的影響

3．開具發(fā)票未確認(rèn)收入前增值稅申報表如何填報

4．開具發(fā)票與確認(rèn)收入之間的關(guān)系

5．土地差額計算增值稅發(fā)票開具注意事項

6．如何準(zhǔn)確理解“合法有效憑證”

7．虛開發(fā)票典型手法分析，解析虛開發(fā)票的嚴(yán)重后果

8．超范圍開具發(fā)票是否為虛開

9．加油卡、ETC、預(yù)付卡注意事項

10．營改增涉稅事項發(fā)票開具注意事項

第五節(jié)：車位、裝修、成本分?jǐn)偩v

1．銷售毛坯房與精裝房的利與弊

2．軟裝與硬裝的不同影響稅負(fù)變化

3．不同形式售樓部的會計處理與稅收風(fēng)險分析

4．人防車位的歸屬以及稅收風(fēng)險分析

5．無產(chǎn)權(quán)車位收入確認(rèn)以及成本扣除

6．占地面積法計算的第一步很重要

7．建筑面積法下，會計成本與計稅成本的差異深度分析

8．層高系數(shù)法計算注意事項

9．成本的哪些內(nèi)容適用預(yù)算造價法

10．直接成本法數(shù)據(jù)的采集以及分?jǐn)?/p>

第六節(jié)：專家現(xiàn)場預(yù)留時間與學(xué)員互動答疑，解答學(xué)員疑難涉稅問題。

王老師

著名稅務(wù)策劃專家，會計師，注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，善于與學(xué)員互動交流答疑解惑因而受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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