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‖專題背景‖

?經過多年的糾結和爭論，中央確定了去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。2016年稅收杠桿將繼續堅持房地產調控不動搖，特別是"營改增"試點范圍將波及房地產、建筑安裝、金融行業，給財務工作者帶來了新的挑戰。

?房地產企業的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營運成本，即便如此，房地產公司的財務也在稅務稽查面前屢敗屢戰，交了不該交的稅，沒省該省的稅。怎樣才能依法納稅、合理籌劃？房地產開發的稅收風險管控點在哪里？怎樣自查補救？在應對稽查時，企業總會與稅務機關產生一些分歧和爭議，有時小小的政策理解上的偏差，往往可能失之毫厘謬以千里，乃至招來巨大風險。

?房地產新一輪稅務稽查風暴又將到來。在當前嚴征管，嚴稽查的形勢下，盡量事先避免稅企雙方爭議，對很多企業來說就更是至關重要。

?本課程通過最新稅收政策的實戰解讀，運用大量的實用真實稽查案例，分析稅企爭議的原因和解決方法，達到準確理解稅收新政，合理運用稅收政策和補救方法，處理本單位的稅收策劃，達到解決稅企納稅爭議的方法的最佳效果。

‖培訓對象‖

各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

一：房地產開發最近的稅務案件風險管控

1．價格偏低的申辯理由––新疆瑞成房地產、廣東韶關盈錦置業起訴稅務局解析

2．合并清算土地增值稅爭議案件––海南三正、江蘇大山房地產起訴稅務局解析

3．真實合理支出無發票扣除判決借鑒––金湖盛錦銅業起訴淮安國稅判決書

4．租賃還是銷售？地下車庫爭議的實質與借鑒––佛山鑫城地產起訴順德國稅案

5．代收稅款引發的工商訴訟––攀枝花金泰房地產訴訟案

6．會計人員切勿為公司找發票平賬––蘇州婁建稅案

7．開發商支付違約金是否征收個人所得稅？以是否退房為標準？

二：房地產開發相關稅收新政策運用與案例分享

1．注冊資本認繳制的稅務機遇與風險

2．密切關注國發[2015]25號國務院關于稅收等優惠政策相關事項的通知

3．國家稅務總局關于落實三證合一登記制度改革482號應對方向

4．黑名單制度對涉稅企業納稅風險成本的重估

5．國家稅務機關采用的“互聯網+稅務”對開發企業的深度沖擊與應對

6．預提所得稅預繳政策變化––2015年31號公告對企業的影響

7．本年度最重要的企業所得稅文件––國家稅務總局2015年34號公告針對工資等扣除操作要點解析

8．重組業務稅收政策重大變化––財稅[2015]109號、國家稅務總局2015年40號與48公告解析資產（股權）劃轉政策

9．財稅[2015]41號與國家稅務總局2015年20號透視個人以非貨幣資產投資個稅最佳解決辦法

三：房地產建安業營改增的全面準備與應對策略

1．全面營改增前后企業準備三大紀律八項注意及過渡期稅務籌劃

2．不動產可以抵扣前后資產與發票的稅收選擇--延遲開票是否可以抵扣？

3．營業稅改增值稅五大籌劃點詳解

4．營改增前后甲乙雙方發票問題博弈要點––招標價格是否變化，合同怎樣修改？預算怎樣調整？

5．怎樣提高可抵扣進項稅額合同中規定發票條款即是防范風險也是一種節稅策略

6．關聯企業通過轉移定價利用營改增試點進行稅收籌劃。

7．全面營改增前后人員調配、產品、業務、流程、合同、文件整理與安排

8．營改增前后與供應商、客戶的博弈與談判及稅務風險管控

四：房地產企業所得稅申報評估稽查典型問題與自查補救

1．2015年度所得稅匯算清繳原則性安排及注意事項

2．新申報表的基礎報表填列與注意事項

3．新申報表的主表信息與填列說明注意事項

4．新申報表附表––收入與扣除項目明細表填列方法

5．納稅調整項目明細表及相關附表的填列方法

6．資產項目扣除相關輔助報表填列方法及注意事項

7．所得稅彌補虧損明細表

五：房地產建設及預售階段問題處理與自查補救

1．開發用地的稅務處理問題。

2．開發項目立項報建等費用處理問題。

3．拆遷安置稅務處理與稅收風險檢測。

4．工程施工階段注意的稅務事項安排與籌劃。

5．征地過程土地出讓金返還會計與稅務處理。

6．籌建期如何處理稅務事宜？

7．預繳土地增值稅、營業稅的會計與稅務處理。

8．預計毛利的調整稅收風險檢測。

9．業務招待費的調整稅收風險檢測。

10．預售階段季度預繳與匯算清繳年度申報。

11．售樓處樣板房處理及稅收風險檢測。

12．車位車庫處理及稅收風險檢測。

六：房地產投融資業務中的稅收風險及自查補救

1．與金融企業借款的稅前扣除要求

⑴ 委托貸款稅前扣除應注意的事項

⑵ 統借統還稅前扣除應注意的事項

⑶ 利息資本化與費用化的區分不清產生的稅務風險

2．向非金融企業融資的稅前扣除要求及注意事項

3．向類金融企業借款利息稅前扣除的要求及注意事項

4．關聯方之間融資產生的利息支出如何稅前扣除

5．向個人融資產生的利息稅前扣除要求及注意事項

6．企業之間借款不支付利息的稅收風險

7．企業之間資金占用一定要用借款業務處理嗎

七：房地產開發完工階段疑難問題處理與自查補救

1．開發產品達到完工的條件稅收風險檢測

2．完工階段稅務與賬務處理稅收風險檢測

3．計稅成本的核算與結轉稅收風險檢測

4．毛利差異調整稅收風險檢測

5．完工年度匯算清繳申報稅收風險檢測

6．完工后續支出的調整稅收風險檢測

八：房地產開發發票管理疑難問題處理與自查補救

1．跨期發票的處理

2．發票的審核要點

3．不合規票據的補救

4．甲供材與混合銷售發票如何開具稅收風險檢測

5．稅務機關查處假票的處理對策

6．總包與分包發票

7．實際發生如何掌握

8．年度結賬前對票據管理的要求

9．掛靠經營如何開票風險最小？

10．假發票如何識別？應該由誰承擔鑒定職責？取得假發票如何補救？

11．丟失已經開具的發票聯，如何處理？發票涉稅問題的追溯期限？

九：土地增值稅清算稅收籌劃與風險管控及補救方法

1．當前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務風險分析。

2．土地增值稅清算的時間如何把握？

3．土增稅清算單位和成本分攤方法。

4．房地產企業利息費用的土地增值稅與所得稅協調問題。

5．裝修費用減少土地增值稅的實戰節稅方法。

6．關于土地增值稅清算時合法有效憑證確認問題。

7．紅線外發生的成本費用，釘子戶額外補償費用以及無發票的土地成本扣除問題。

8．中介機構報告作用問題，如何利用中介提高土地增值稅準確率。

9．土地增值稅清算審核的要點有哪些？稽查最關注的問題是什么？

10．土地增值稅的稅務審核實戰大解析

十：房地產稅會差異與地方稅稽查應對及自查補救

1．非常規租賃的涉稅（回租、轉租、無租、免租、不等額租金）。

2．股權轉讓與資產轉讓的稅收籌劃方法。

3．房地產企業房產稅稽查應對及自查補救。

4．房地產企業土地使用稅稽查應對及自查補救。

5．房地產企業契稅稽查應對及自查補救。

6．房地產企業合并、分立稅收風險檢測。

肖老師

‖主講專家‖肖老師：注冊稅務師、資深稅務稽查專家、國家稅務總局所得稅專家庫成員、國家稅務總局督察內審師資、“營改增”小組成員、國際稅收研究會理事，稅務干部業務培訓兼職教師。被學員譽為：“稅界奇才、實戰大師”。擅長用稅收策略解決特有的企業管理問題，在多年的稅收稽查、稅政業務實踐中，特別是對企業稅收策略及涉稅風險防范有非常深入的研究。

肖老師以親身經歷的稽查與審理的案例，真實、生動地闡述稅收政策的應用及應對策略；以二十年的稅收征管、稽查經驗，解說容易引起稅企業爭議稅收問題的來龍去脈；以一個稅務工作者的角度，探討企業財務人員在應對稅務征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企業稅務風險。授課以實務見長，案例精深且新穎獨到，操作性強,將最新法規與實務緊密結合。且從企業戰略出發，是我國稅收實戰派講師的代表

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