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專題背景

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及面廣、產(chǎn)品復(fù)雜，清盤后需要進(jìn)行高難度的項(xiàng)目公司注銷；房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種最多，土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響尤為重要。

2013年，房地產(chǎn)業(yè)更是經(jīng)歷了空前嚴(yán)厲的調(diào)控和稅務(wù)監(jiān)管，總局連續(xù)下發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知》（稅總函〔2013〕658號(hào)），標(biāo)志著新一輪大規(guī)模的土地增值稅清算將在2014年展開。

國(guó)家稅務(wù)總局稽查局局長(zhǎng)馬毅民近日又明確指出， 2014年要安排對(duì)房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)、出口退（免）稅企業(yè)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)及個(gè)人等開展稅收專項(xiàng)檢查。房地產(chǎn)企業(yè)再次被推向稽查的風(fēng)口浪尖。

這是一堂不可多得課程，趕快參加吧，課堂上老師將告訴納稅人如何玩“貓與老鼠”的游戲，本次培訓(xùn)將圍繞稽查展開，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)稽查內(nèi)容：發(fā)票、土地增值稅、企業(yè)所得稅及項(xiàng)目注銷等領(lǐng)域的疑難問題做重點(diǎn)解析，“稅收政策”密切結(jié)合經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，全面解讀企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的稅收政策差異，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)。

培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等人員。

主講內(nèi)容

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1．發(fā)票取得的總原則

2．沒有取得發(fā)票稅法允許扣除的特例？

3．發(fā)票開具的時(shí)限如何把握及特殊規(guī)定？

4．甲供材、分包工程發(fā)票的開具及業(yè)務(wù)處理

5．虛開發(fā)票及應(yīng)對(duì)策略

6．稅務(wù)局稽查的“九字方針”

7．發(fā)票開具“三流統(tǒng)一”

8．營(yíng)改增帶來哪些發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)？

9．開發(fā)成本的各項(xiàng)支出應(yīng)取得何種票據(jù)？

第二部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算難問題解析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1．加大曝光力度保持打擊稅收違法犯罪高壓態(tài)勢(shì)：稅務(wù)總局通報(bào)4起涉稅典型

違法案件

2．企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務(wù)處理

⑴ 政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房

⑵ 政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）

⑶ 政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

⑷ 土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館）

⑸ 政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人

⑹ 政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助

3．置換房屋如何繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅？

4．關(guān)于審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，所建設(shè)施發(fā)生支出能否扣除？

5．精裝修房（拎包入住）如何計(jì)征土地增值稅和企業(yè)所得稅？

6．按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的扣除風(fēng)險(xiǎn)

7．企業(yè)購(gòu)買在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓如何繳納土地增值稅？

8．企業(yè)清算申報(bào)后查補(bǔ)稅款滯納金問題

9．零首付應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)?

10．一次性取得土地分期開發(fā)共同費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

11．整體收購(gòu)中的土地增值稅問題。

12．預(yù)收帳款及預(yù)售房部分定金首付的涉稅及會(huì)計(jì)處理辦法？

13．取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)或者進(jìn)行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項(xiàng)目

如何掌握？

14．以合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，計(jì)算有關(guān)土地增值稅計(jì)稅收入和扣除項(xiàng)目金額

問題

15．商住一體清算問題

16．企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？

17．回遷安置房的處理

18．關(guān)于當(dāng)?shù)卣蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商建設(shè)道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，

可否扣除的問題

19．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)無法完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝

工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本的憑證或資料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？

20．開發(fā)成本列支企業(yè)所得稅和土地增值稅差異點(diǎn)

21．房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除？

是否能在企業(yè)所得稅前扣除？

22．土地使用權(quán)評(píng)估增值是否可以作為成本扣除？

23．單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),土地部門收取的土地閑置費(fèi)、土價(jià)評(píng)估費(fèi)的土地增值稅

處理？

24．財(cái)務(wù)費(fèi)用土地增值稅與企業(yè)所得稅扣除的差異及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

25．包稅協(xié)議涉稅風(fēng)險(xiǎn)及處理技巧

第三部分：房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目企業(yè)所得稅疑難問題解析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

1．個(gè)人房產(chǎn)入股未取得發(fā)票其折舊能否稅前扣除？

2．預(yù)交企業(yè)所得稅應(yīng)注意的事項(xiàng)及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

3．企業(yè)所得稅完工條件與土地增值稅清算條件的區(qū)別

4．房地產(chǎn)銷售企業(yè)采取銷售時(shí)收取高額房款，在一定年限內(nèi)再逐年返還的方式銷售

房屋，應(yīng)如何確定銷售收入？

5．房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人﹑關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用應(yīng)如何扣除？委托其他單位﹑個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？

6．稅務(wù)稽查稅額能否彌補(bǔ)以前年度虧損以及涉稅處罰？

7．轉(zhuǎn)讓開工項(xiàng)目是否要繳納營(yíng)業(yè)稅？如何繳納？

8．納稅人要視同股利分配繳納個(gè)稅的五種情形

⑴ 投資者向企業(yè)借款

⑵ 投資者將企業(yè)資金用于消費(fèi)性支出或財(cái)產(chǎn)性支出

⑶ 盈余公積、未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增實(shí)收資本

⑷ 資本公積金轉(zhuǎn)增實(shí)收資本

⑸ 已分配掛賬但未支付的股利

9．申報(bào)表填寫重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)

10．預(yù)提費(fèi)用確認(rèn)的原則及涉稅調(diào)整；

11．跨期發(fā)票如何而在企業(yè)所得稅前扣除？

12．企業(yè)融資成本如何在稅前扣除及技巧

13．臨時(shí)用工支出稅前扣除涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)

14．福利費(fèi)的范圍、列支依據(jù)及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

15．職工教育經(jīng)費(fèi)的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

16．業(yè)務(wù)招待費(fèi)納稅評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

17．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)籌辦期何時(shí)結(jié)束？籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

如何稅前扣除？

18．非金融企業(yè)之間借款利率是否可以按小額貸款公司利率在企業(yè)所得稅扣除?能否在

土地增值稅前扣除？

19．企業(yè)繳納的雇主責(zé)任險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)是否可以稅前扣除？

20．企業(yè)發(fā)生差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)稅前扣除需要提供哪些資料？

21．公益性捐贈(zèng)稅前扣除應(yīng)注意的事項(xiàng)

22．政府贊助稅前扣除的技巧

23．一次性支付跨年度的費(fèi)用可否在支付當(dāng)期稅前扣除？

24．關(guān)聯(lián)交易調(diào)查調(diào)整金額是否彌補(bǔ)虧損？

25．股東豁免債務(wù)是否繳納所得稅？

第四部分：項(xiàng)目公司清算注銷涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)劃安排

1．注銷前土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等小稅種納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

2．房地產(chǎn)企業(yè)注銷階段如何解決前期盈利后期虧損事宜

3．項(xiàng)目公司注銷兩個(gè)“納稅年度”及兩個(gè)“納稅主體“

4．項(xiàng)目公司注銷公司法和稅法的區(qū)別

5．公司注銷階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

6．如何計(jì)算清算所得稅？

7．項(xiàng)目公司注銷的程序與方法

第五部分：專家現(xiàn)場(chǎng)與學(xué)員互動(dòng)交流，答疑解惑。

李老師

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、中國(guó)注冊(cè)評(píng)估師、全國(guó)管理咨詢師、著名實(shí)戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家。現(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評(píng)估、培訓(xùn)中介的稅務(wù)顧問。從事稅務(wù)工作10余年，具有豐富稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，為多家大型企業(yè)及網(wǎng)校做稅務(wù)籌劃、稅務(wù)培訓(xùn)等服務(wù)，并多次代表稅務(wù)機(jī)關(guān)為納稅人培訓(xùn)，先后在《注冊(cè)稅務(wù)師》雜志、《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》、《稅務(wù)規(guī)劃》發(fā)表數(shù)十篇文章。對(duì)各種稅種均有研究，擅長(zhǎng)的領(lǐng)域：企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)重組、稅收籌劃及房地產(chǎn)企業(yè)稅收。先后在北京、上海、廈門、廣州、南京、鄭州、沈陽、濟(jì)南等40多個(gè)城市舉辦過房地產(chǎn)財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)，在培訓(xùn)中擅長(zhǎng)將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)。

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