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課程背景

隨著中國經濟的高速發展，房地產開發一度成為國民經濟的支柱產業，房地產行業對國家財政收入的貢獻率大幅度提高，成為稅收收入的重要來源。

為了解決居者有其屋，保障房地產行業的健康發展，促進房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，房地產行業的暴利時代已經過去。在調控房價的政策下，房地產銷售市場疲軟，價格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水，房地產業是資金密集型企業，使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊。

為了配合國家宏觀調控政策，國家稅務總局也加大了對房地產開發業務的征收管理與稅收稽查的力度。使得房地產開發業務的稅收風險迅速增大。

為了解決當前房地產行業面臨的困境，房地產開發企業只有加強內部管理，提高財會核算水平，規范納稅行為，實現理性納稅籌劃，這也是提高企業經濟效益的重要手段。為此，我們按照對房地產開發項目進行整體納稅規劃、分階段落實的思路，根據近幾年對房地產企業稅收專項檢查的重點，對每個階段所涉及的稅種進行法規解讀，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，使房地產開發企業在每個開發階段進行過程中落實納稅籌劃方案，為規避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助。

邀請對象

房地產企業總經理、副總經理、財務總監、財務部經理、會計及辦稅人員

課程大綱

一、取得土地環節的稅收風險控制與規劃

1．招掛拍方式取得土地，合同條款如何寫才能規避土地使用稅？票據該如何處理才能確保降低營業稅、土地增值稅的稅負？

2．企業取得的土地返還款、減免款該如何進行稅收處理？其中都有哪些涉稅風險？如何轉換才能夠化解稅收風險？

3．以接受投資方式取得土地，稅收處理是如何規定的？如何才能實現雙方的合作共贏？現行的納稅籌劃思路是否可行？

4．收購股權比收購土地使用權更合算嗎？收購土地使用權能否轉換為收購股權？主流的觀點是否正確？購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）是否也可以參照執行？

5．受讓熟地與受讓生地，稅收處理都有哪些差別？納稅人該如何選擇？除了稅收風險之外，還有其他風險嗎？

6．拆遷補償安置該如何進行規范化的票據操作，怎樣進行成本核算，才能使企業獲益？

7．接受抵償債務的土地使用權，該如何運作才能免除額外的稅收負擔？

8．土地取得成本的核算，需要注意哪些細節，才能夠既不違反稅收政策，又能夠使企業獲得最大化的稅收收益？

9．征用耕地從事房地產開發，所繳納的稅款應當如何處理才能使用企業免受損失？如何避免重復繳納耕地占用稅與土地使用稅？

10．房地產開發企業取得土地使用權之后，從何時開始計算繳納土地使用稅？從何時開始免除納稅義務？怎樣處理才能降低土地使用稅負擔？

二、規劃設計階段的稅收風險控制與規劃

1．產品開發類型的選擇，是關注稅收負擔水平？還是關注企業的銷售？

2．分期開發還是合并開發？即使再艱難，也必須作出艱難的選擇，因為其中收獲的不僅僅是稅收。

3．合作開發還是代理建房？主流的觀點都怎樣？比較與選擇恐怕沒有那么簡單。

4．緊縮調控政策下，如何做好開發資金的規劃？是借款還是接受投資？

5．自行開發與委托開發，考慮的并不只是稅收負擔問題，更應當關注企業的利潤與價值。

6．委托境外設計單位進行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？房地產企業承擔什么稅收責任？

7．規劃設計費用是費用化處理還是資本化處理？兩種不同的處理會引發怎樣的稅收風險？

三、開發建設階段的稅收風險控制與規劃

1．怎樣正確劃分開發產品的成本核算對象？怎樣劃分開發成品的成本項目？每個成本項目所包括的具體內容是什么？

2．共同成本、間接成本怎樣進行分配？土地增值稅與企業所得稅間的差別是什么？如果才能避免混淆？

3．稅收對售樓部及類似資產的處理是如何規定的？

4．商品房地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？納稅人如何處理才能夠取得相對收益？

5．房地產開發過程中的材料，是否都需要由建筑施工企業計算繳納營業稅？如何與建筑施工方進行協調才能規避？如何做到既能防控合同風險，又能化解納稅風險？

6．甲供材料與設備的發票處理技巧有哪些？采購建材設備的的增值稅發票可否計入開發成本？

7．房地產企業為開發項目發生的借款費用怎樣核算？計算企業所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？

8．向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？

9．資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區分？如何提供“金融企業同期同類借款利率情況說明”？

10．集團統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？

11．面對營業稅改增值稅，房地產開發企業應當做好哪些準備？

12．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業與員工利益最大？如何區分工資薪金與勞務報酬？

四、銷售階段的稅收風險控制與規劃

1．向特定用戶銷售開發的商品房無法規避土地增值稅嗎？規避土地增值稅對誰更有利？如何實現利益轉移？

2．轉讓土地使用權向轉讓股權轉變，這種主流的納稅籌劃觀點可行嗎？如果不可行，那么該怎樣處理？

3．代收費用該如何進行統籌考慮？其中的籌劃風險都包括了哪些？

4．房地產開發企業是選擇核定征收還是選擇查賬征收？能不能選擇？

5．房地產銷售收入的確認時間與計量在營業稅與企業所得稅、土地增值稅等稅種上有什么差別？怎樣進行區分？

6．哪些業務屬于視同銷售？不同的稅種在視同銷售計量上有什么差別？

7．銷售房地產過程中發生的贈品都涉及到哪些稅種？其中有沒有技巧與收益？

8．哪些情況下需要進行土地增值稅清算？如果沒有接到稅務機關的通知，是否就不需要進行清算？

9．設立獨立的銷售子公司進行土地增值稅納稅籌劃是否可行？其中都存在怎樣原納稅風險？如果考慮企業所得稅，又是否可行呢？

10．都有稅前項目，土地增值稅與企業所得稅內容上有什么區別？納稅人需要注意什么細節？

11．銷售環節發生的廣告費、業務宣傳費、業務招待費如何實現稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？

12．企業是先銷售后再裝璜還是裝璜后再銷售？其中有沒有規律可循？

五、特殊業務的風險控制與稅務規劃及現場解答

胡老師

法律碩士、經濟師、注冊稅務師?，F為中國淘稅網首席指導專家、中國稅網特約專家；中國納稅答疑網答疑專家；北京財稅研究院特約教授；中國納稅籌劃師授課專家、中國稅務咨詢師考試指導專家、稅務會計師考試指導老師，江蘇地稅個人所得稅專家庫成員，中財訊專家隊成員。在業界享有“財稅百事通”稱號。

在《財政研究》、《經濟研究參考》、《經濟學消息報》、《中國稅務》、《經濟法論叢》、《涉外稅務》、《財會通訊》、《財會研究》、《稅務與經濟》等報刊發表財稅論文百余篇，發表包括納稅籌劃在內的實務類文章五百余篇，有多篇文章被中國人民大學報刊復印資料全文轉載；出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業所得稅匯算清繳手冊》、《納稅評估模型與案例》等。

先后在北京、上海、廈門、廣州、深圳、南京、鄭州、沈陽、濟南、南昌、貴陽、福州、廈門、蘭州、合肥、溫州、蘇州40多個城市等地舉辦過講座與培訓。

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