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課程介紹：

城市綜合體的出現是城市發展過程中的必然，這一集中多種業態的地產新勢力，基本具備了現代城市的全部功能。從長遠來看，未來的房地產市場競爭也將是城市綜合體的開發之爭，一旦循環良好，不僅可以帶動周圍商業發展，還能促進整個城市的功能提升，甚至成為城市地標性的建筑群體，依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區域的發展。

萬科、金地、富力、保利、中海、中糧、等多年住宅開發的房產巨頭紛紛進軍到商業地產開發領域尋找突破口！然而商業項目如何建立核心競爭力、如何建立最佳商業模式！

培訓受眾：

房地產企業董事長、總經理、項目總經理、策劃總監、設計總監及相關工作人員

課程收益：

學習成功商業空間的規劃設計要點，掌握如何通過規劃創造效益及規避風險

學習城市綜合體的定位策劃及招商推廣要點，掌握商業項目開發成功的核心秘笈

學習城市綜合體的項目管理，掌握設計、成本、工程等各階段管控要點

課程大綱:

前言：中國商業地產歷程

1、廣義商業地產

2、狹義商業地產

3、商業地產開發優劣性

4、人才對商業項目開發的意義——何謂將

一、引言——1776年3月，中國遭遇絕殺

1、商業連鎖反應

2、商業地產同住宅地產的本質區別

3、商業地產項目的操作出發點

二、商業地產項目開發決策——關于商業開發同生孩子的關系

1、被動懷孕——政策性立項

2、計劃懷孕——主動性開發

表面價差、實際定價方法、商業散售可能出現的問題

3、前期流程案例——筑巢引鳳與關門打狗

三、商業地產項目定位要點分析

1、規劃陷阱——中國商業綜合體特點

2、商業項目各類型產品及套現解析

（1）公寓類產品（2）辦公類產品（3）酒店類產品（4）商業類產品

（5）商業物業綜合體布局效率

3、商業業態類型

4、主力店及非主力店的互動意義

5、詳解主力店-會招主力店不等于會用主力店

6、1：6與6：1

7、主力店實操邏輯（一）-真相

8、主力店實操邏輯（二）-真相背后的真相

9、顛覆規則-“形兵之極，至于無形”

10、商業綜合體內各業態的布局關系

11、商業物業是否應該自持

12、詳解租金

（1）租金的構成方式（2）租金水平金字塔（3）收益組合（4）重兵器——流水倒扣的博弈營銷

13、詳解售價

（1）表面價差（2）實際定價方法（3）商業散售可能出現的問題

14、城市綜合體操作節奏案例

案例：博弈——HM項目開發節奏；

15、所謂商業模式復制

16、所謂排他優勢

17、商業地產之魂

四、主力店招商計劃不要被硬件斷送

1、想招主力店和能招主力店是兩回事

2、各布局位置業態功能確定

3、主力店重點設計條件

4、商業項目各功能設計同人體的關系

五、商業地產項目推廣策略

1、租賃客戶心理訴求

2、租賃客戶推廣模式

（1）推廣對象（2）推廣渠道（3）推廣難點

3、投資客戶心理訴求

4、投資客戶推廣模式

（1）推廣對象（2）推廣渠道（3）推廣難點

六、業務營銷——商業地產項目招商

1、商業租賃業務體搭建

2、商務合同談判要點

（1）租賃意向書解讀及控制

（2）商務條款

（3）技術條款

（4）常規談判周期

（5）合同陷阱

（6）杠桿談判

3、談判流程案例——一場有關忽悠實力的較量

4、潛規則？規則！關于幕后交易

5、脆弱的紐帶——所謂戰略合作商

6、危險談判性格

7、案例：某集團談判決策流程

七、商業地產項目銷售

1、商業項目銷售節點

（1）住宅：越到現房越好賣

（2）商業：越到現房越難賣

2、商務銷售業務體搭建

3、商業銷售重點環節

4、不要低估通貨膨脹

八、商業地產項目業務相關方

1、淺析外部商業運營管理公司在營銷中的運用

2、案例——BJ項目的前期失策，后期運營彌補

3、影子殺手——物業管理公司

4、是敵是友——專業顧問公司

5、核心？雞肋？——商業管理公司

案例：BJ項目的運營管理發展

九、政策渠道的利用方式

1、兵以詐立，以利動，以分和為變者

2、以共贏的方式獲取支持

一級案例9：兵者，詭道也

十、商業地產項目模擬操盤

1、項目可研論證

案例：TJ項目的前期三大失策對后期造成的蝴蝶效應

項目操作節點

3、策劃操作節點

4、招商操作節點

5、銷售操作節點

十一、案例分析：標桿商業地產企業發展模式借鑒(萬達集團）

1、第一階段——嘗試階段（沈陽，長春）

2、第二階段——優勢階段（濟南，南昌、長沙）

3、第三階段——模式階段（北京CBD）

4、第四階段——上市階段（北京石景山）

5、第五階段——復制階段（濟南萬達、太原萬達）

十二、商業地產營銷的終極目的-資產證券化

1、商業地產表象價值

2、商業地產深度價值

3、商業地產帝國是怎樣煉成的

案例：LK上市流程

十三、翻過頭來看商業地產真相

1、一只化裝成大熊貓的大貓熊

2、明知錯誤為何冒進

3、明修棧道，暗渡陳倉——到底什么在被復制

4、由于信息不對稱造成的錯誤互學

十四、地產企業崛起之路——關于商業模式

1、國內七大“主流附加值”運營商

2、企業高速擴張通道

案例：經典附加值案例，一個偉大商業模式的創造

關于企業研發

十五、商業地產下一代產品趨勢

張老師

張老師：中糧集團副總經理，目前主要開發大悅城系列大型公建綜合體，含商業、酒店、寫字樓、公寓等各類產品。

曾就職公司及操作項目：金典集團—北京紅樹林酒店、三亞灣紅樹林項目、亞龍灣紅樹林項目；中原地產—奧林匹克公園核心商業地塊、東華廣場、西環廣場；北辰綠色家園三期；華潤置地—翡翠城、峻峰華庭。

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