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【課程背景】

建筑滲漏一直是困擾房地產開發企業和物業管理單位的難題，被冠以“建筑癌癥”之稱。在交付使用的民用建筑中，滲漏水問題以成為業主與相關利益方（地產開發企業、物業公司、施工單位）的矛盾焦點之一，對業主的日常生活與社區和諧氛圍造成了較大影響。

為了根治房屋發生滲漏水后相關單位互相推諉的現象，住建部在2020年9月份下發通知明確了——建設單位是工程質量第一責任人的通知。因此，各大房企紛紛在建筑滲漏水預控方面發力、力爭降低房屋滲漏水的概率。

根據標桿房企統計數據顯示，當下造成滲漏質量通病投訴分為四大類，其中材料達15%、設計為36%、施工問題高達43%，而管理問題則為6%。因此，本課程將以建筑防滲漏設計為起點，系統講述地產項目在設計、成本采購、施工管理、滲漏水維修等環節的防滲漏措施，以達到“全局管控、根治滲漏”的目標。

【課程收益】

1.學習建筑滲漏水相關的最新規范、標準。

2.拓展對滲漏水問題的認知視野。

3.掌握建筑滲漏水問題的系統治理路徑。

4.提升滲漏水問題一次性整改成功的概率。

【學員對象】

1.關注項目滲漏水問題的企業決策層管理人員（總經理、副總、項目總等）。

2. 參與項目管理的協作部門人員（設計、采購、工程等）。

【課程大綱】

第一章地產行業建筑滲漏水問題的現狀與未來發展趨勢

1.1多因一果、屢治不愈；問題責任難定、業主怨聲載道

1.2輕設計、重構造，輕技防、重人控

1.3責任與延保共舉，地產“防水革命”勢在必行

第二章項目設計階段的滲漏水預防措施

2.1 地下結構設計的防滲漏措施

取消部分后澆帶——根治車庫滲漏重災區；配電室電纜溝投入使用后少量積水——前端設計優化，后期以逸待勞；車庫局部采光頂——節能與防洪的兩難選擇。別墅下沉庭院的側墻材料如何選擇、需要做防水嗎？

2.2 廚衛間設計的防滲漏措施

如何破解“結構設計允許有裂縫，但衛生間卻不能滲漏水”的先天矛盾？衛生間管

道敷設方式如何選擇才能大幅降低滲漏水造成的損失。擬頒布新規要求“衛生間防水設

計使用周期不小于25年”，材料如何選擇？

2.3 屋面與外墻設計的防滲漏措施

目前屋面結構設計弊端導致滲漏水多發；抗滲混凝土——可以用在建筑屋面嗎？外

窗企口，高抗震設防地區杜絕外窗滲漏水的一項實用新技術。下凹式空調室外機位——漏水只是時間問題。

2.4 項目典型滲漏水案例剖析

暗埋式散水排水不暢引發滲漏、建筑近人尺度景觀回填土標高處理不當引發的滲漏水、單元電纜檢查井積水導致的地下室滲漏水、

第三章 項目施工階段的滲漏水管控關鍵點

3.1 主體結構施工階段的滲漏水管控關鍵點

工期緊張、車庫沉降后澆帶倉促封閉造成滲漏水，怎么辦？衛生間結構閉水試驗，保證長久不漏水的關鍵；外立面剪力墻接茬部位（以同層排水衛生間外墻尤為明顯）漏水——高壓水槍基面拉毛。屋面結構施工完成后暴曬半個月，不漏水反而不正常。

3.2 外墻及屋面施工階段的滲漏水管控關鍵點

穿墻孔洞（外架連墻孔、挑架槽鋼孔、空調孔、熱水器排煙孔、燃氣管道入戶孔）封堵；頂砌14天技術間歇、確保后砌墻沉降裂縫的關鍵措施；屋面結構施工完成后暴曬，引發干縮裂縫造成結構缺陷型漏水。

3.3 機電系統施工階段的滲漏水管控關鍵點

制式吊洞工具+成品止水節——確保管根無滲漏的利器；衛生間給水管道頂板下敷設；管道井（與業主戶內貼臨型）做防、排水——以小博大。

第四章 項目交付使用后的滲漏水維修策略與方法

4.1 滲漏水的原因分析與專項維修方案編制

“沉、破、裂、竄、老”——造成滲漏水的五項主要原因；確定維修方案的原則——戶內及單體樓公區，一步到位、不計成本；車庫及屋面，具體對待、重點解決；滲漏水專項維修方案的審核流程。

4.2 過程控制、完工驗證

開發商安排專人監控維修過程是保證一次性修好的前提，閉水試驗/淋水試驗——三方見證，管理閉環。

4.3 沉淀經驗、反饋在建及擬建項目

弘老師

房地產工程管理實操專家

曾供職于龍湖地產，陽光城地產，綠地集團、雅居樂等標桿房地產企業

現任某標桿房企工程總監

西安工程大學建筑環境與設備工程本科畢業，16年標桿地產工程管理工作經歷，曾供職于龍湖地產，陽光城地產，綠地集團、雅居樂等標桿房地產企業任工程技術負責人、工程經理兼機電經理、工程總監等職。具有甲級設計院、甲方設計管理、甲方項目管理、甲方工程職能管理等多維度豐富經歷，弘毅老師擅長于處理及解決工程現場問題及公司內部跨部門溝通障礙等；曾獲得：綠都集團、陽光城集團星級內訓師，負責工程體系的內部培訓及公司內部跨職能培訓，并獲得集團三星級內訓師資格。弘毅老師自學能力強，善于將自身經驗及學到的知識用培訓的形式最大限度轉化為團隊的力量；系統性思考問題、解決問題的能力較強。善于對項目工程問題進行總結、歸納、提煉，尤為擅長“用技術的手段解決管理的問題”。

操盤過的項目有：

龍湖MOCO國際、雅居樂湖居筆記項目、紫荊華庭•晴園及朗園、瀾灣•桂園/樟園/榕園、陽光天地、麗茲公館、薔薇溪谷、海珀藍軒、綠地世紀城、綠地假日酒店（四星級）、筆克會展中心。

主講課程：

《房地產工程管理全程精細化與質量通病防治》

《標桿房企工程重難點問題管理及穿插施工＆新技術與新規范案例解析》

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