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一、典型房地產企業的投資情況概覽

（一）市場背景

當下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預判

（二）投資項目拓展的幾個趨勢

1)招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業競爭激烈，前融資金成本不斷提升

2)“地產+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標準化規則化

3)一二級開發聯動項目，需求不斷增加，城投從實操平臺逐步轉變為融資和協調平臺

4)收并購，大魚吃小魚，大宗資產交易和混改交易的總量提升

（三）造成業績分化原因

5) 城市量級的選擇與城市板塊輪動

6) 產品定位和產品結構

7) 增長方式對業績影響

8) 開發模式對企業業績影響

9) 股權開發，并購重組課快速提高業

二、投資決策的維度和要素概覽

（一）投資決策的三要素

1)戰略；資源；利潤

（二）投資測算的主要階段與作用

1)初判可研階段：確定是否獲取項目并執行何種商務條件的談判

2)全策定案階段：制定項目的整體開發方案并對各部門設定開發目標

3)落地調整階段：監控項目運營情況并適時調整項目成本優化方向

（三）投資決策的三個維度

1)單項目層面的利潤率考量：市場預期、產品成本壓縮、項目整體利潤率與管理利潤率，自由資金使用效率

2)區域層面的資源掉配：資金資源、人力資源、品牌資源、區域戰場分析

3)戰略維度的考慮要素：品牌塑造、能力構建、資源沉淀

（四）投資決策的設計與途徑方式

1)戰略維度能力的培養：產業勾地、一二級開發

2)區域維度的授權下放：預期上調與防御性獲地

3)單項目維度的合作方式：股權投資、債券投資與自由資金效率

三、投資決策的核心指標的意義解析

（一）投資測算的成果展示

1)投資測算的成果內容構成：投資測算表+強排方案+成本估算方案

2)投資測算表拆解：內容項、關聯項、總體構成與原則

（二）投資測算工具的設計與應用原則

1)階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本

2)條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作

3)公司的差異化視角：公司的能力構建對于投資測算的主要影響及優化方案

（三）核心指標的意義解析

1)IRR的意義與運用范圍

2)FMPV的意義與運用范圍

3)核心參考指標體系篩選的維度

四、實際案例解析

（一）案例一：防御型招拍掛土地出讓的計算方式與差異

（二）案例二：合作方案下自有資金使用效率提升的優化方案

（三）案例三：產業勾地方案的主要構建方式與主要決策要點

曾老師

講師簡介：

現任某標桿房企投拓總

原萬科規劃與投資總監

十余年房地產企業中高層管理經歷，國家注冊規劃師，重慶大學本科畢業。曾任職于萬科地產、時代地產等房開企業，常州市規劃設計院、深圳市城市規劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經歷房地產項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負責城市更新、新城開發、特色小鎮開發相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現金流測算等工作。期間完整經歷多個項目的投拓周期，涉及產業勾地、收并購、綜合新城開發、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發項目、寧波600畝產業勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規劃調整研究》——航道調整之后的沿線土地利用調整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產業簇群的聯動關系。

《泰州市老城區控制性詳細規劃設計》——對于泰州市老城片區的規劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發、舊城地區的更新、生態要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設計元素的管控等。

《常州市清涼片區舊城更新規劃及政策研究》——以政策為出發點的片區總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設定建議和探索方向，屬于技術儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區空間發展戰略研究》——常州市區劃調整之后，下屬區域編制的戰略規劃，主要是目標定位和發展路徑的研究

《常州市武進區遙觀鎮總體規劃》——鎮總體規劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮總體規劃，全面統籌鎮域土地出讓計劃，劃定規劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協調統籌鎮域土地規劃及土地指標等。

主講課題：

《土地全周期開與產業勾地（土地二三級聯動）與舊改（土地一二級聯動）開發詳解》

《產業勾地與城市更新案例詳解》

《房地產全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經濟形勢下的房地產投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購投資執行、風險控制及實操案例深度解析》

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