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【課程背景】

企業(yè)經(jīng)營過程中時時處處會隱含著風(fēng)險，所有風(fēng)險最終都將以法律風(fēng)險的形式爆發(fā)。以往的房地產(chǎn)行業(yè)對于法律風(fēng)險的重視程度不足，往往集中在風(fēng)險出現(xiàn)后的訴訟糾紛解決。訴訟糾紛的解決往往屬于風(fēng)險防控的后續(xù)階段，對于訴訟的結(jié)果房地產(chǎn)企業(yè)很難做到完全的控制，經(jīng)常受制于法院的審理、最終會導(dǎo)致企業(yè)對風(fēng)險的不可控，進而導(dǎo)致重大的損失。

【課程收益】

通過學(xué)習(xí)主要法律風(fēng)險點，以案釋法，教練式培訓(xùn)，讓學(xué)員能夠建立起事前、事中、事后全程把控的風(fēng)險防控思維格局，準確把握常用的法律風(fēng)險點，及維護權(quán)益所需的證據(jù)、訴訟等法律技能，增強法律意識，學(xué)法守法用法，防范各種法律風(fēng)險，杜絕不必要的損失和責(zé)任。

【授課對象】

房產(chǎn)企業(yè)總裁、高中級管理人員、項目負責(zé)及相關(guān)崗位人員。

【課程特色】

1、其他老師無法比擬的專業(yè)優(yōu)勢：張緒才老師系資深專業(yè)律師，法律功底深厚、辦案實踐經(jīng)驗豐富，法律培訓(xùn)針對性、實操性強，具有獨特的專業(yè)優(yōu)勢。最大特點是：不講理論講案例！

2、其他律師無法比擬的講課技能和風(fēng)格：張緒才老師對課件及案例進行精心設(shè)計，邏輯嚴密，構(gòu)思巧妙，把法律知識融入到生活社會現(xiàn)象；講課風(fēng)格生動風(fēng)趣，寓教于樂；講解法律深入淺出、通俗易懂，讓學(xué)員聽得懂、愿意聽；綜合運用文字、圖片、影音、互動等方式，充分調(diào)動學(xué)員的積極參與互動、現(xiàn)場理解感悟，課堂氣氛輕松活潑，擺脫了純講理論的刻板模式，取得了較好的效果。

3、正向激勵的培訓(xùn)流程體系：張緒才老師深諳培訓(xùn)流程和激勵之道，能夠與單位培訓(xùn)主管人員配合，從培訓(xùn)環(huán)境設(shè)施、組織管理、正向激勵、團隊精神、榮譽表彰等方面創(chuàng)新模式，提高學(xué)員學(xué)習(xí)積極性和榮耀感，進而提升學(xué)習(xí)效果。

【課程大綱】

第一部分土地使用權(quán)取得的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房地產(chǎn)項目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險主要包括：

一、土地使用權(quán)出讓過程中的法律風(fēng)險

1、政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險；

2、政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險；

3、土地使用權(quán)出讓合同對土地使用進行限制的風(fēng)險

4、招拍掛過程中的法律風(fēng)險；

5、物權(quán)法施行后土地使用權(quán)分層設(shè)立、地役權(quán)等制度變化帶來的風(fēng)險；

6、房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問題的法律風(fēng)險；

7、土地使用權(quán)被政府收回的法律風(fēng)險。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的法律風(fēng)險

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的法律風(fēng)險；

2、土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風(fēng)險；

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風(fēng)險；

4、土地使用權(quán)出讓合同問題導(dǎo)致的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險；

5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過程中的法律風(fēng)險。

三、土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購房地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險

1、合作開發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認定無效的法律風(fēng)險；（備注：在實務(wù)中，很多合作開發(fā)合同或項目公司股權(quán)收購合同由于簽訂時沒有仔細審查其合法性，導(dǎo)致在土地價格大幅度上漲后，土地轉(zhuǎn)讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風(fēng)險。）；

2、土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險；

3、房地產(chǎn)項目公司或有負債的法律風(fēng)險（很多公司采取收購房地產(chǎn)項目公司股權(quán)實現(xiàn)收購房地產(chǎn)項目，但收購后發(fā)現(xiàn)項目公司存在一系列負債或糾紛，這是最大的法律風(fēng)險）；

4、房地產(chǎn)項目公司注冊資金不到位、虛假出資的風(fēng)險；

5、房地產(chǎn)項目公司的稅收風(fēng)險；

6、收購在建工程時因工程款問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

7、被收購房地產(chǎn)項目可能欠政府行政規(guī)費的風(fēng)險，通常容易忽略包括土地使用費、土地閑置費、市政配套費等等。

8、與被收購房地產(chǎn)項目原規(guī)劃指標相關(guān)法律風(fēng)險。

9、股權(quán)收購的法律風(fēng)險及風(fēng)險防范

第二部分 房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險

一、房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風(fēng)險

1、國家貨幣政策、信貸政策變化導(dǎo)致的法律風(fēng)險；

2、因融資協(xié)議安排產(chǎn)生法律風(fēng)險（很多房地產(chǎn)不重視融資協(xié)議的簽訂和履行，認為只要拿到錢就可以了，實際融資協(xié)議存在諸多法律風(fēng)險，一旦資金提供方啟動合同條款違約機制，有時會給企業(yè)帶來災(zāi)難性的影響。）；

3、利用虛假文件融資的風(fēng)險；

4、盲目擴大投資導(dǎo)致資金鏈斷裂的法律風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)項目施工方面的法律風(fēng)險；

1、由于缺乏嚴格招標管理制度而導(dǎo)致的選定總承包商、分包商、材料供應(yīng)商等方面產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

2、由于勘察合同、設(shè)計合同、施工合同、材料設(shè)備采購合同簽訂而產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

3、由于設(shè)計錯誤、工期延誤、質(zhì)量問題等產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

4、設(shè)計變更、簽證和索賠產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

5、承包商違法分包、工程質(zhì)量、安全事故、農(nóng)民工工資等法律風(fēng)險；

6、因工程價款結(jié)算產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

7、因中間驗收、竣工驗收及工程移交等問題產(chǎn)生法律風(fēng)險；

8、因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

9、因施工合同糾紛訴訟導(dǎo)致的法律風(fēng)險，包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險；

10、黑白合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險。

第三部分房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險

一、與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險

1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險。

二、與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險

1、因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

2、因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險；

3、因虛假廣告帶來的法律風(fēng)險；

4、因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險。

三、與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險

1、違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

2、取得商品預(yù)售證書的相關(guān)法律風(fēng)險；

3、預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險；

4、促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險；

5、銷售現(xiàn)場布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險；

6、銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認購書、購房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

7、認購書、購房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險。

四、與購房者相關(guān)的法律風(fēng)險

1、商品房的銷售廣告、宣傳資料的法律性質(zhì)和法律效力

2、商品房認購糾紛。

3、簽訂《商品房買賣合同》時的一些注意事項。

4、因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

5、因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

6、因設(shè)計方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險；

7、因公共設(shè)施使用等相關(guān)問題的法律風(fēng)險；

8、因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險；（備注：在房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)濟衰退的時候，這類風(fēng)險特別突出，因開發(fā)商一般是對按揭貸款承擔(dān)連帶責(zé)任的。）

第四部分 物業(yè)管理有關(guān)的法律風(fēng)險

1、前期物業(yè)管理合同簽訂的風(fēng)險；

2、開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系混亂的法律風(fēng)險；

3、銷售房屋承諾贈送物業(yè)管理費的法律風(fēng)險；

4、未經(jīng)竣工驗收交付房屋的法律風(fēng)險；

5、物業(yè)用房有關(guān)的法律風(fēng)險。

注：以上內(nèi)容為正課內(nèi)容，在案例剖析中舉一反三、融匯貫通，加入與之關(guān)聯(lián)的法律知識和律師辦案實踐操作內(nèi)容，內(nèi)容可根據(jù)企業(yè)需求、時間和現(xiàn)場情況作適當(dāng)調(diào)整。

張老師

講師介紹：

資深金融律師和銀行法律顧問

北大博雅智庫高級研究員

農(nóng)金智庫法律專家

中國講師協(xié)會理事

中國財富傳承管理師聯(lián)盟理事

張緒才老師長期從事金融法律業(yè)務(wù)，辦理過大量的訴訟和非訴訟案件，具有豐富的司法實踐經(jīng)驗。長期致力于銀行各類法律風(fēng)險防控的研究和培訓(xùn)，運用深厚的法律理論功底和豐富的辦案實踐經(jīng)驗，為銀行提供全方位的法律風(fēng)險防控培訓(xùn)課程，幫助其找準法律風(fēng)險點，及早防范，杜絕損失。每年講課培訓(xùn)上百場、上萬人次，贏得了廣泛認同和贊譽。

授課特色：

資深專業(yè)律師，法律功底深厚、辦案實踐經(jīng)驗豐富，法律培訓(xùn)針對性、實操性強。

最大特點是不講理論講案例，不講術(shù)語講白話，不重書面重實踐、不強灌輸強引導(dǎo)；案例故事化、故事情節(jié)化、情節(jié)實戰(zhàn)化，實戰(zhàn)實效化，防患未然、“絕招”致勝；

對課件及案例進行精心設(shè)計，邏輯嚴密，構(gòu)思巧妙，把法律知識融入到生活社會現(xiàn)象；講課風(fēng)格生動風(fēng)趣，寓教于樂；

講解法律深入淺出、通俗易懂，讓學(xué)員聽得懂、愿意聽；綜合運用文字、圖片、影音、互動等方式，充分調(diào)動學(xué)員的積極參與互動、現(xiàn)場理解感悟，課堂氣氛輕松活潑，擺脫了純講理論的刻板模式，取得了較好的效果。

服務(wù)過的銀行客戶：

湖南省農(nóng)信聯(lián)社、江蘇省農(nóng)信聯(lián)社、內(nèi)蒙古農(nóng)信聯(lián)社、黑龍江省農(nóng)信聯(lián)社、陜西省農(nóng)信聯(lián)社，吉林省農(nóng)信聯(lián)社、新疆農(nóng)信聯(lián)社、浙江省農(nóng)信聯(lián)社金華辦事處、山東省農(nóng)信聯(lián)社德州辦事處、煙臺辦事處，山東省聊城市銀行業(yè)協(xié)會、日照市銀行業(yè)協(xié)會、甘肅臨夏市銀行業(yè)協(xié)會、寧夏石嘴山市銀行業(yè)協(xié)會，安徽蚌埠、滁州銀行業(yè)協(xié)會，河南洛陽市銀行業(yè)協(xié)會,鄂爾多斯銀行業(yè)協(xié)會；中信銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、北京、瀘州中行、天津、濮陽、濰坊農(nóng)業(yè)銀行、貴州、定西、泰安工商銀行、廣東、徐州建設(shè)銀行、廣州交通銀行、西安、長春、杭州、福州、長沙、成都、重慶、煙臺招商銀行、石家莊華夏銀行、唐山銀行、長安銀行、中旅銀行、北京銀行、青海銀行、吉林銀行、西藏銀行，江西、河南、四川、湖南、江蘇、浙江、吉林、黑龍江省郵儲銀行系統(tǒng)；山東、陜西、青海、吉林、甘肅、河南、江蘇、廣西、福建、四川、湖南、安徽、上海、廣東、黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆等地的農(nóng)商行或農(nóng)信用聯(lián)社、村鎮(zhèn)銀行、河北、山西、寧波融資性擔(dān)保行業(yè)協(xié)會等200余家銀行擔(dān)保金融機構(gòu)。

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