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課程大綱：

一、土地一、二級聯動整體方案策劃

1.土地一、二級聯動開發認知

(1) 一二級土地聯動項目的主動與被動選擇

(2)一、二級土地開發中土地價值的有效挖掘

(3)一、二級土地的經濟技術可行性研判（結合案例）

2.全國各地對于一級土地開發執行深度的對比表

二、土地一、二級聯動實施流程及關鍵節點

1.一、二級土地整理常規流程圖解析

案例：某項目一級開發整理

2.一、二級土地項目開發重點管理

（1）一二級土地整體戰略定位

（2）項目開發步驟及強度

（3）開發周期策略

3.一二級土地開發運營管理

（1）一級土地分期出讓時序

（2）二級土地分期開發策略

（3）一二級項目優惠政策的策劃與獲取

4.土地一、二級開發核心內容

（1）土地總體規劃（土地指標獲取，土地整理及征用等）、城市規劃（總體規劃、控制性詳細規劃等）

（2）道路、公共空間、公共節點景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等(派出所、學校、體育館、安置房、公租房等)

（3）產品定位、設計前置化、工程管理三大目標、銷售策略與技巧、物業運營等二級開發重點板塊

案例：萬科、中信案例比較分析

（4）一級轉二級的關鍵點（核定掛牌價、設置門檻條件、補充協議的簽訂、利用瑕疵問題延緩進度）

三、土地一、二級聯動項目經濟測算

1.出售型物業土地獲取前的靜態測算

案例：龍湖項目拿地前測靜態測算表

2.出售型房地產項目動態測算表分解

案例：小苑項目測算表詳解

3.長期持有型物業的經濟測算模型

案例：花園城持有型物業測算表

四、土地一、二級聯動項目運作風險

1.風險問題（結合案例）

（1）交易方風險

（2）國家及當地法律、法規變動風險

（3）人脈風險（政府換屆等）

（4）融資風險（地方政府債務問題）

2. 風險控制策略及手段

（1）合理分配資金，滾動開發

（2）品牌開發企業的一二級聯動

（3）人脈平臺的建立、維護與監控

（4）政策空白點的機會把握

五、土地一、二級聯動項目成本節約

1. 土地增值稅的合理計算與減免策略

2. 二級開發中的各種稅費的減免策略

3. 土地價款支付的談判和執行

4. 繳稅的應用技巧

.....................

六、土地一二級開發項目的營銷策略

1.一級地塊開發的包裝與推廣

（1）一級土地推廣的特點及模式

（2）土地營銷藝術的分析

案例：神州半島土地營銷

2.二級土地的營銷策略

案例：江岸城土地項目政府及企業的營銷分解

名都的開盤營銷策略

七、土地一、二級聯動項目經典成功案例

案例分享：都江堰項目土地一二級聯動開發

譙老師

講師簡介：

房地產項目前期領域資深從業人士。

曾歷任合生創展集團開發與營銷中心總監、龍湖地產項目前期負責人、恒大地產運營管控負責人

譙老師經歷多個項目的投資拿地、全程報建、重慶拆遷安置、土地一二級聯動、合同談判以及項目的運營管控等工作。對外對于土地價值的判斷、投資機會的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級聯動獲取策略、政府公共關系維護和報建技巧，對內對于項目的關鍵節點設置和把控、計劃管理的落地、內部各部門綜合協調等方面具備獨特的理論和實踐經驗。多次被邀請給行業內的企業人員上課，并給北京大學、浙江大學等大學房地產總裁班學員上課。

在結合實踐工作的同時，譙老師還在發表過《未來中小城市建設的方向和模式》；《北京大規模居住社區營建模式研究》；《房貸證券化模式研究》等論文，深得從業人士的好評。

服務企業

綠城集團、金融街、葛洲壩集團、魯能地產、保利地產、遠洋地產、星河地產、建業集團、新世界地產、旭輝地產、金科地產、億城地產、中建地產、建業地產、招商局控股、佳兆業集團、華僑城、新城控股、中房集團、天潤地產、京漢置業、鄭州亞新、昆明銀海、長春亞泰、海通地產、吳中地產、中航地產、合能集團、國信投資、上海復地集團、石家莊天山集團、K2地產、路勁地產、五礦地產、運達地產、康橋地產、朗基地產、南國置業等數百家

主講課程：

《房地產項目報批報建策略、技巧及公共關系維護》

《標桿房地產企業運營管控模式及各管線關鍵性考核指標體系剖析》

《成長型房地產企業如何實現項目的快速開發和運營暨龍湖、恒大經驗分享》

《從300億元到1000億元的跨越——恒大項目綜合開發模式的秘密挖掘》

《當前形勢下，房地產企業公共關系平臺搭建與政府公關》

《房地產企業前期投資拿地及實戰案例分享》

《房地產項目拆遷安置及知名企業執行案例借鑒》

《龍湖地產內部高效運營體系及各部門緊密配合模式詳解》

《土地一二級聯動開發管理及實戰案例分享》

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