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【課程背景】

城市更新已步入存量提質的關鍵階段，其中老舊小區改造作為重要的民生工程和發展工程，對于提升居民生活品質、完善城市功能、激發社區活力具有核心意義。隨著國家和地方政策的持續加碼，老舊小區改造面臨著前所未有的機遇，同時也伴隨著諸多挑戰。

當前老舊小區改造過程中存在的問題不容忽視：

工程管理方面，如何在不大規模搬遷的前提下進行施工組織？如何平衡改造效果、成本控制與居民日常生活影響？管線老化、結構安全、風貌保護等技術難題如何解決？部分項目存在“重面子輕里子”、改造效果不佳、居民滿意度不高等問題。

投融資方面，改造資金來源有限，過度依賴財政補貼難以為繼，如何引入社會資本？如何探索可持續的運營模式以平衡投入產出？資金平衡測算與風險評估的針對性有待加強。

居民工作方面，產權分散、居民訴求多元、協調難度大是普遍痛點。如何有效溝通、凝聚共識、激發居民參與積極性？

長效管理方面，改造后的維護、運營和社區治理機制如何建立，避免“一年新、兩年舊、三年沒人管”的困境？

本課程旨在聚焦老舊小區改造的特殊性與復雜性，為央企、地方城投公司等相關單位人員提供系統性的政策解讀、創新的投融資思路、精細化的工程管理方法以及有效的居民工作策略，通過豐富的案例分析和實操技能分享，助力學員破解老舊小區改造中的痛點難點，提升項目運作效能與可持續發展能力。

【課程收益】

知識層面：系統掌握老舊小區改造政策體系、多元化投融資模式、精細化工程管理要點，深刻理解“留、改、提”（保留、改造、提升）背景下老舊小區更新的內涵與實施路徑。

技能層面：學會運用項目可行性研究、資金平衡測算（側重改造）、風險評估、居民意愿征詢、施工組織優化等工具，掌握項目申報、社區協商、品質提升等實操技能。

思維層面：培養“政府引導 - 市場運作 - 社區共建”的協同思維，樹立“以人為本、長效運營”理念，從居民需求出發重構項目策劃與管理邏輯。

管理層面：掌握多元主體（特別是居民）利益協調機制與風險防控體系，提升溝通協商與社區營造能力，構建科學的項目決策與后期運維管理流程。

【課程對象】

1、央企及地方城投公司城市更新部門管理人員；

2、城市更新項目投融資負責人、項目經理；

3、政府平臺公司城市規劃與建設板塊骨干；

4、咨詢機構、金融機構城市更新業務從業者；

5、房地產企業城市更新項目操盤手。

【課程大綱】

開課小“菜”：

“格物致知”帶動學員主動思考。

《繁花》里的石庫門改造 -- 從城市記憶到商業價值的共生

第一講 不忘初心：城市更新的底層邏輯與時代命題

熱點引入：深圳棚改新政落地引發市場關注

一、政策解碼：城市更新的頂層設計與發展機遇

國家戰略：從 “增量擴張” 到 “存量提質” 的政策脈絡

（1）“十四五”規劃及住建部關于老舊小區改造的工作部署

改造范圍、內容清單與財政支持政策解讀

與完整社區建設、城市體檢、韌性城市建設的關聯

地方探索：典型城市老舊小區改造政策對比與創新點

北京“勁松模式”的經驗借鑒（多方參與、長效運營）

上海“美麗家園”行動計劃（精細化管理、風貌保護）

廣浙等地引入社會資本、居民參與的機制創新

市場趨勢：資本入局與城市更新產業化新動向

（1）央企城投主導的片區綜合開發模式

（2）社會資本參與的微更新項目實踐

（3）城市更新 REITs 試點進展與前景

案例：華潤置地深圳大沖村舊改項目成功復盤

二、內涵外延：城市更新的多維定義與核心要素

本質解析：從物理空間更新到城市系統升級

（1）物質空間改造：建筑修繕、基礎設施升級

（2）產業功能重構：老舊廠區轉產文創園區

（3）社會生態優化：社區治理與民生改善

案例：杭州上城區小營巷歷史街區有機更新

實施邊界：更新項目的分類標準與適用場景

（1）拆除重建類：深圳白石洲舊改的激進與穩妥

（2）整治改善類：北京勁松小區微更新實踐

（3）保護傳承類：福州三坊七巷保護性開發模式

案例：成都寬窄巷子 “修舊如舊” 的文化傳承

價值體系：經濟效益與社會效益的平衡模型

（1）土地增值收益測算方法

（2）民生配套設施的成本分攤機制

（3）歷史文化保護的價值量化路徑

案例：南京頤和路歷史街區保護與活化利用

三、痛點破局：當前城市更新的核心挑戰與關鍵路徑

1. 痛點診斷：項目推進中的常見“堵點”

（1）居民意見不統一，協調難度大

（2）資金籌措渠道單一，社會資本進入難

（3）地下管線復雜，施工組織與安全風險高

（4）改造后長效管理機制缺失

2. 關鍵路徑：提升改造質效的核心抓手

（1）強化黨建引領下的社區協商共治

（2）探索多元化、可持續的資金籌措模式

（3）推廣精細化、微創化的工程技術與管理

（4）構建“建管一體化”的長效維護運營機制

話題討論： 如何有效激發居民在老舊小區改造中的主體作用？

第二講 從心到腦：城市更新的理論體系與分析工具

熱點引入：北京 CBD 核心區城市更新項目啟動

一、哲學思考：謙泰豐卦視角下的更新智慧

謙卦：謙受益 -- 尊重城市歷史文脈的更新之道

泰卦：通泰達 -- 構建多元主體共贏的生態體系

豐卦：豐大收 -- 以價值創造為核心的更新邏輯

二、工具賦能：項目分析與策劃的實用模型

SWOT 分析法：更新項目的競爭力診斷

（1）優勢：區位、政策、資源稟賦分析

（2）劣勢：成本壓力、規劃限制

（3）機會：產業升級、人口導入、資本支持

（4）威脅：政策變動、市場競爭、輿情風險

資金平衡測算模型：“投入 - 產出”全周期核算

（1）土地獲取成本與開發收益測算

（2）安置房建設與商品房銷售平衡策略

（3）持有型物業的現金流測算方法

利益相關者矩陣：多元主體需求分析

（1）核心利益者：居民、產權方的訴求響應

（2）重要利益者：政府、金融機構的合作策略

（3）次要利益者：商戶、社區組織的協同機制

案例：北京朝陽區勁松北社區更新的利益相關者管理

三、獨創理論：“舒適區 - 比較優勢 - 變現能力” 三維模型

舒適區界定：明確項目更新的核心定位

（1）基于城市能級的更新模式選擇

（2）區域功能定位與項目業態匹配

（3）避免 “貪大求全” 的定位誤區

案例：上海愚園路歷史街區的 “小而美” 更新路徑

比較優勢挖掘：構建項目核心競爭力

（1）歷史文化資源的差異化利用

（2）產業基礎與新興業態的結合點

（3）區位交通與配套設施的優化策略

案例：深圳南頭古城的文化 IP 打造

變現能力構建：打通價值轉化通道

（1）物業銷售、租賃與資產證券化組合

（2）產業導入與稅收貢獻的聯動機制

（3）城市更新項目的品牌溢價策略

案例：成都麓湖生態城的 “生態 + 商業” 變現模式

話題討論：如何用 “舒適區 - 比較優勢 - 變現能力” 模型優化項目策劃？

實操演練：分組設計某舊廠區更新項目的三維模型方案

第三講 從手到腳：城市更新項目落地實操與效能提升

熱點引入：天津五大道歷史街區修繕工程啟動

一、節點把控：項目推進的關鍵環節與風險應對

規劃審批：多規合一的申報流程優化

（1）“一張藍圖” 下的規劃協同機制

（2）控規調整的必要性論證與專家評審

（3）歷史風貌保護項目的特殊審批要點

案例：杭州湖濱商圈更新規劃審批經驗

工程建設：全周期進度與成本管控要點

（1）EPC 總承包模式的優勢與風險

（2）代建模式在城市更新項目中的應用

（3）動態成本數據庫的建立與應用

（4）施工階段的變更簽證管理技巧

案例：上海蘇河灣萬象天地工程管控實踐

二、專項方案：核心難點的針對性解決方案

資金籌措：多元化投融資模式實操

（1）城市更新基金的設立與運作流程

（2）CMBS/REITs 等資產證券化路徑

（3）專項債與超長期國債

案例：深圳城市更新引導基金投資模式

2. 居民工作與社區協商

（1）建立有效的居民議事協調機制（如黨建引領下的議事會）

（2）公示、聽證、協商等環節的操作要點

（3）處理異議、化解矛盾的溝通技巧與方法

3. 長效管理機制構建

（1）改造后物業管理模式的選擇（市場化物業、社區自管、準物業等）

（2）維修資金的籌集、管理與使用辦法

（3）社區公共空間、公共設施的維護與運營

（4）引入社區規劃師、責任規劃師等專業力量

三、 聚焦難點：加裝電梯與其他專項改造

1. 加裝電梯的政策瓶頸、居民協調與實施路徑

（1）“一戶反對即否決”的破解之道

（2）資金分攤、后期維保責任的落實

（3）不同樓棟條件下的技術方案選擇

2. 其他專項改造要點（可選，根據學員需求調整）

（1）停車場/充電樁建設與管理

（2）適老化改造的設計與實施

（3）海綿化改造與雨污分流

（4）智慧安防與社區服務平臺建設

第四講 砥礪前行：總結展望與長效價值創造

熱點引入：《城市更新法》立法進程加速推進

一、課程總結 “回頭瞧”：核心知識與工具復盤

政策框架：從國家戰略到地方實踐的邏輯圖譜

投融資模型：“財政 + 市場 + 資本” 的多元化路徑

風險防控：“政策 - 市場 - 管理” 三維風險應對體系

二、擼起袖子 “向前看”：行業趨勢與創新方向

痛點聚焦：結合課前調研的共性問題解析

（1）央企：政策執行與市場化運作的平衡難題

（2）城投公司：資金籌措與債務風險控制壓力

（3）中小企業：項目獲取與資源整合能力不足

合作模式創新：存量資產盤活與長效運營

（1）“留改租” 模式在租賃住房領域的應用

（2）城市更新與鄉村振興的聯動發展路徑

（3）TOD 模式與城市更新的深度融合

落地建議：企業能力建設與戰略布局

（1）建立政策研究與市場研判的專職團隊

（2）加強與金融機構、產業運營商的深度合作

（3）構建 “投資 - 建設 - 運營” 全產業鏈能力

話題討論：企業如何在城市更新下半場構建核心競爭力？

實操演練：分組制定企業城市更新能力提升行動計劃

課后專題研究作業

選取所在城市一個典型更新項目，運用課程中 “舒適區 - 比較優勢 - 變現能力” 模型，分析其策劃邏輯與存在問題，形成 2000 字以上的研究報告，重點包括政策適配性、投融資方案優化建議、工程管理痛點解決方案。

泰老師

21年產業園運營實戰經驗

西安交通大學碩士

高級工程師、一級建造師

陜西省發改委綜合專家庫專家+陜西省工信廳專家庫專家

AI理論與應用研究專家 人工智能高級訓練師

現任：陜西紫元產業控股有限公司|總經理

曾任：中南高科西安城市公司|常務副總經理

曾任：華夏幸福基業（上市）|城市建設運營中心總經理

曾任：陜西西咸新區發展集團（國企）|建設管理部部長

曾任：中交第二公路工程局有限公司（世界500強）|項目副經理

[策劃-園區調研+定位+決策]：能源互聯網產業園區（5.6平方公里）、邯鄲叢臺產業新城（30.9平方公里）、秦漢智康云谷（148畝）、西安洋天產業園（365畝）、新竹應急防務產業園（138畝）、西安工業大學軍民融合產學研基地（2000畝）等等；

[實施-園區設計+開發+運營]：邯鄲叢臺產業新城（30.9平方公里）、邢臺產業新城（一期14平方公里）、秦漢智康云谷（148畝）、西安洋天產業園（365畝）、西安臨空產業港（189畝）等等；

[萃取-實戰經驗萃取精華賦能]：曾為株洲高新、天元、荷塘三區政府，咸陽住建局，杭州錢塘區產業聯盟，重慶城建投，西咸新區灃東城投，武鋼集團，武漢市政院，中建一局、八局，陜西建工，中通服（中國電信），京能集團，江咨集團，中南高科、西安工業大學等企事業單位講授產業園系列相關課程，累計授課200+場，授課學員8000余人。

授課風格：萃方法、出成果、促落地

不忘初心-從心到腦-從手到腳-風控合規-砥礪前行

熱點帶入-哲學啟發-邏輯推理-案例分析-互動交流

實戰導向-結果導向-和諧導向-可持續發展導向

內容：有架構、無定式；為人：有格局、無架子，一針見血

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