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【課程前言】

房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)稅費貢獻占到地方財政的一半，由于房地產(chǎn)景氣度不足，政府為了解決財政壓力，開源節(jié)流并舉。一方面提振樓市消費、松綁住房限購政策；一方面開始發(fā)行包含50年期在內(nèi)的超長期特別國債。各級稅務(wù)部門也主動作為、挖潛增收，確保“顆粒歸倉”。

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)三大主稅之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)獨有的稅種，尤其是清算規(guī)則復(fù)雜、工作內(nèi)容繁雜，涉及專業(yè)知識多，企業(yè)需要提供大量證明材料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如果經(jīng)驗不足將導(dǎo)致稅負(fù)彈性較大，因此受到稅務(wù)機關(guān)的重視。近期稅務(wù)總局統(tǒng)一部署，要求中介機構(gòu)全面退出土增稅清算審核服務(wù)，由稅務(wù)機關(guān)親自上陣審核。

另外，稅務(wù)機關(guān)也加大了土地增值稅征管力度，例如，深圳稅務(wù)稽查局對通知申報而拒不申報的行為認(rèn)定為偷稅，處以50%的罰款，如深稅三稽罰告〔2023〕158 號、深稅二稽罰〔2024〕13 號，而2024年中山市某置業(yè)公司因類似業(yè)務(wù)被稅務(wù)罰款約2.3億元。其他地方，以前核定征收的項目被撤銷，如南京稅務(wù)發(fā)布的建稅撤〔2023〕8號，企業(yè)注銷的要恢復(fù)稅務(wù)登記或者追究股東責(zé)任。

其實，降低土地增值稅也有規(guī)律可循，在總成本確定的前提下，企業(yè)提前進行合理規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、合理安排清算時點、選擇正確的成本分?jǐn)偡椒ā⒎e極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。

本次課程主講老師牛老師長期從事房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，有豐富的清算經(jīng)驗，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務(wù)清算審核規(guī)則。課程以土地增值稅清算與審核應(yīng)對為主題，解析當(dāng)?shù)丶白罱邉討B(tài)，結(jié)合申報表拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與稽查案例，分享清算經(jīng)驗，助力企業(yè)輕松應(yīng)對房地產(chǎn)項目的清算收官。

【課程亮點】

1．系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；

2．現(xiàn)場解決清算中焦點爭議問題；

3．全面分享千錘百煉的實戰(zhàn)思維；

4．全面剖析真實成功的籌劃案例。

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)高管、財務(wù)人員，稅務(wù)機關(guān)房地產(chǎn)征管人員，會計師、稅務(wù)師事務(wù)所從業(yè)人員，房地產(chǎn)行業(yè)研究人員。

【課程大綱】

一、稅務(wù)稽查方向和涉稅風(fēng)險大數(shù)據(jù)指標(biāo)分析

1.智慧管稅下大數(shù)據(jù)分析如何捕捉虛開增值稅發(fā)票的企業(yè)

2.稅務(wù)稽查執(zhí)法平臺下選案、稽查、審理、執(zhí)行具體功能介紹

3.大數(shù)據(jù)風(fēng)險掃描：企業(yè)哪些財稅數(shù)據(jù)會被列入風(fēng)險排查？

4.2024年稅務(wù)稽查工作重點行業(yè)、對象和方向

二、案例解析增值稅九大重點問題風(fēng)險排查

【實務(wù)案例】某上市公司增值稅申報以開票金額而非財報數(shù)額

【稽查案例】某公司因未做進項稅額轉(zhuǎn)出留抵退稅有誤被罰

1.未按照納稅義務(wù)發(fā)生時間確認(rèn)收入風(fēng)險排查

2.銷售折扣與紅字發(fā)票處理風(fēng)險排查

3.銷售貨物提供服務(wù)價外費用未納稅風(fēng)險

4.【案例分析】買贈與無償贈送增值稅處理不同

5.增值稅進項稅額抵扣風(fēng)險排查

6.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅

7.【案例分析】市值17億元標(biāo)的的股票劃轉(zhuǎn)如何免增值稅？

8.增值稅進項留抵退稅風(fēng)險防控18項風(fēng)險特征

9.共享平臺虛開增值稅發(fā)票支付勞務(wù)費用風(fēng)險

【案例】某公司通過平臺向員工發(fā)放獎勵被稅務(wù)稽查

三、案例解析企業(yè)所得稅12個重點問題風(fēng)險排查

【實務(wù)案例】準(zhǔn)確確認(rèn)收入年度匯算關(guān)鍵一步

1.不按合同約定收款時間確認(rèn)收入的風(fēng)險排查

2.企業(yè)所得稅申報的銷售額與增值稅不同風(fēng)險排查

3.投資合伙企業(yè)未分配利潤未確認(rèn)收入風(fēng)險排查

4.關(guān)聯(lián)方判斷及關(guān)聯(lián)交易一般性和特殊性處理的風(fēng)險

5.稅前扣除憑證的稽查重點問題與風(fēng)險排查

6.降低資產(chǎn)總額享受小微企業(yè)稅收優(yōu)惠的風(fēng)險及處理

7.企業(yè)各項資產(chǎn)折舊攤銷稅會8個差異風(fēng)險排查

8.新收入準(zhǔn)則中的手續(xù)費及傭金支出的稅會差異風(fēng)險排查

9.民間借貸損失和擔(dān)保損失等稅前扣除問題風(fēng)險排查

10.企業(yè)間以資抵債債務(wù)重組的涉稅風(fēng)險

11.股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)特殊性稅務(wù)處理風(fēng)險排查

12.一般注銷、簡易程序注銷、吸收合并注銷的稅務(wù)規(guī)劃及風(fēng)險

【案例分析】同花順員工持股平臺25億補稅爭議的上位法依據(jù)

四、案例解析個人所得稅七大重點問題排查

【稽查案例】管理費用中常見的個人所得稅問題

【案例解析】持股平臺以現(xiàn)金分紅外代付薪酬補稅1800余萬元

1.個人勞務(wù)費用發(fā)票和個稅風(fēng)險線索排查

2.支付個人傭金手續(xù)費咨詢費發(fā)票和個稅風(fēng)險線索排查

3.兼職與非全日制用工等取得報酬如何扣繳個人所得稅

4.個體工商戶個人獨資企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)涉稅風(fēng)險排查

【稽查案例】經(jīng)紀(jì)公司利用員工注冊個體戶工商戶開票

5.資本公積轉(zhuǎn)增資本的是否均不需要繳納個人所得稅

6.個人從合伙企業(yè)取得的股息、紅利適用稅率風(fēng)險排查

7.企業(yè)資產(chǎn)重組并購中個人所得稅風(fēng)險及爭議

【案例分析】吸收合并自然人持股公司各稅都享受了重組政策

五、企業(yè)財報和納稅申報涉稅風(fēng)險分析

1.實案分析1：利潤表數(shù)據(jù)涉稅風(fēng)險要點分析

2.實案分析2：資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)涉稅風(fēng)險要點分析

六、案例講解稅務(wù)檢查中的稅企爭議應(yīng)對與化解

【稽查案例】個人利息未納稅超過5年為何不追繳？

【實務(wù)案例】善意取得虛開增值稅發(fā)票如何陳述解釋？

1、企業(yè)接受虛開增值稅發(fā)票的危機應(yīng)對與化解

2、企業(yè)未正確進行納稅調(diào)整能否定性為企業(yè)偷稅

3、企業(yè)未足額代扣代繳個人是否應(yīng)該繳納滯納金

4、稅務(wù)檢查追征期限、滯納金豁免等維權(quán)條款的陳述運用

牛老師

知名房地產(chǎn)財稅實戰(zhàn)專家；清華大學(xué)總裁班客座教授；曾任某稅收 籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢16年，擅長房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃；股權(quán)設(shè)計、并購重組，出具的方案以實用性強、可落地見長。已為140多家房地產(chǎn)企業(yè)260多個項目提供稅務(wù)咨詢服務(wù)，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實戰(zhàn)與案例精解》（2012、2014）、《房地產(chǎn)全流程稅收籌劃與風(fēng)險應(yīng)對》（2023）等多部房地產(chǎn)暢銷財稅著作。主講課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應(yīng)對策略》《土地增值稅清算實戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對》《房地產(chǎn)業(yè)三大主稅關(guān)鍵業(yè)務(wù)風(fēng)險管控與籌劃應(yīng)對》等，課程貼合實務(wù)、實戰(zhàn)性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評。

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