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課程背景

近幾年房地產行業風云變幻；內部金融縮緊和樓市調控更加嚴格。 2019年多家房企倒閉，包括前百強房企和幾百家中小房企。房企現金流的斷裂除了目前宏觀國家金融政策的嚴格，更深層次的原因就是房企產品設計和價值創造薄弱進而引起的銷售的困難，資金回款乏力，進而導致企業經營的失敗。提高房企產品設計的競爭力，進而在市場占有一席之地，已成為房企有效生存的必備技能和核心競爭力。

課程收益

1、深度解讀房企大運營背景下，為促進房企高周轉、保銷售、快回款的產品溢價的設計管理體系的核心流程；

2、深度解讀技術標準化與產品品類標準化體系；

3、深度解讀產品建筑規劃核心價值創造方法與案例；

4、深度解讀設計階段成本優化的方法與案例；

5、深度研究新產品模塊創新研究和實踐。

課程對象

1、房地產企業董事長、總裁、總經理、副總經理、總裁辦等高層領導

2、中高層管理人員（設計、成本、工程、招采部門負責人及管理人員）

3、地產設計管理人員及地產研發人員（總建筑師、設計總監、設計經理、設計主管、以及建筑、結構等專業設計人員）

4、建筑設計院、建筑設計公司高層領導及各專業負責人等。

課程大綱

一、新時期房企設計管理核心理念及管理模式

（一）用生活價值觀引領產品觀

1、通過對客戶的全新洞察，推導出房企的產品觀

2、房企提供的不僅是一套房子，而是一種生活體驗和價值觀。

3、以個性模塊為核心添加共性模塊，打造均好性產品

4、80%的標準化和20%的個性化，重視屬地化特色

5、“微迭代”加快研發更新的落地效率，持續提升產品力

6、用體驗貫穿客戶接觸節點，從示范區開始創造差異化的產品體驗

（二）創意驅動型的產品體系

1、全產品系戰略，助力規模躍級

2、更專業的產品研究，創意驅動經營

3、各個專業條線打通，能夠在專業層面上快速形成共識，提高研發效率。

4、研發部門和業務部門相對獨立，減少由于部門利益爭奪造成的掣肘。規避了傳統的產品研發模式難以消除的組織內耗。

5、能夠把客戶體驗當做一個整體來思考，從研發階段就能考慮到全周期的客戶體驗。

6、從形而上到落地細節，設立階段性目標，步步為營

7、底層是功能模塊： 戶型、景觀、智能化等等，

第二層是產品系 模塊化基礎上，形成不同的配置和風格，成為具有品牌辨識度的產品系列。

第三層是IP， 標志著一家房企形成了自己差異化的產品特色。

最頂層： 房企實現的“愿景”，頂層設計的產品理念，例如匠心和文人風骨或者是綠色建筑。

案例分析：LG企業成功突破千億規模的制勝法寶

二、新時期房企設計管理原則和目標

范疇與定義、原則和目標

2、房企設計管理模式；設計管理的資源配置

3、精細化市場需求下的規范化設計管理體系

4、基于房地產價值鏈的設計管理原則

5、發現價值-創造價值-實現價值

6、房地產設計管理原則和目標

7、價值研究、品質保證、進度控制、成本控制發展階段、產品戰略進行設立的設計管理模式

8、設計過程中的成本優化的主要手段和方法---

案例分析：LH企業成本優化的核心武器

三、設計管理方法論

1、設計管理保障 設計單位綜合評價辦法和合作單位品牌庫管理

2、設計管理流程-執行力

3、設計管理指引-標準

4、設計管理模板-提高效率

5、設計管理標準與指引-效率

6、知識庫和產品建造標準的建立-模板化與標準化

7、案例庫的建立-前車之鑒、后事之師

8、產品庫和產品系列的建立-標準與效率

案例分析：DY企業設計管控方法核心要點

四、技術標準化

1、技術標準化體系的主要內容

2、建造標準標準化

3、建筑部品標準化

4、精裝標準化

案例分析：W企業技術標準化分享

五、售樓處，樣板間價值創造

1、售樓處標準化模塊（如何做到又快又好又省錢，拿地到開盤只有兩個月）

2、產品形態的建造標準以及對應的成本

案例分析：W、B企業X系售樓處報告

F系售樓處報告

六、住宅產品建筑規劃核心價值創造方法

（一）住宅項目總圖核心價值設計（住宅兼容商業項目）

1、戰略解讀

城市地圖；存貨盤點；獲取目的

經營指標

投資任務書指標；投委會指標；產品定位；具體合作模式、股權比例。

土地解讀

交通資源；周邊現狀；競品指標；規劃條件；規劃指標；項目重難點

公司操盤策略

研發訴求；對分供方訴求；人員組織

管控星級

總圖住宅設計階段的核心控制點

6、住宅地塊如何解決容積率、利潤率、去化率、現金流

6.1現狀條件分析（價值發掘）

6.2規劃布局對比（價值分配）

○1、土地價值分析；○2、業態選擇；○3、規劃布局比選；○4、規劃布局比選結果；

○5、客研最新輸入條件；○6、裝戶配置；○7、最終版規劃布局；○8、規劃亮點分析；

6.3定位階段論證

7、總圖局部商業地塊設計階段核心控制點

7.1定業態

業態、總量、層高等定量輸入條件

7.2劃用地

布局與基地價值挖掘（大商業）

商業地塊畫地比選

7.3定容量

自持MALL基底與銷商關系

拿地條件對MALL層數的影響

銷商基底布置方式

7.4定規劃

總平塔樓棟數確定

商辦產品標準層體量研究

商辦塔樓位置研究

7.5定位階段論證問題

案例：W公司、L公司2019最新項目案例

（二）住宅產品的戶型設計要點（案例分析）

1、房型好的住宅6性設計體現

1.1舒適性、 功能性、合理性、

私密性、 美觀性、經濟性

1.2住宅的六大基本功能

起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習

1.3七大手法贈送面積。

案例分析：R公司項目案例分析

B公司項目案例分析

1.4情趣空間的打造

1.5功能與外立面效果結合

1.6面積為主，功能空間的增加，控制面積、偷送面積

1.7親地空間和頂層空間的設計

1.8精裝配合，細節第一

案例：1、B公司戶型產品手冊

2、 尊貴系、豪華系、精英系戶型品鑒分析

七、純商業項目核心價值設計（11板塊67個要點）

3.1 商業定位

3.2 商業總圖

3.2.1 商業總圖布局及功能分區

3.2.2 規劃形態

3.2.3 商業室外交通分析

3.3 商業平面

3.3.1 業態平面及得房率

3.3.2 柱網研究

3.3.3 尺度研究

3.3.4 層高及剖面

3.3.5 商業水平動線

3.3.6 商業垂直動線

3.3.7 衛生間布置點位

3.3.8 跨街天橋

3.3.9 商場疏散及防火分區

3.3.10 設備及輔助用房

3.3.11 商業后街專項

3.3.12 屋面設計專項

3.3.13 垃圾房設計專項

3.3.14 地面停車

3.3.15 地鐵專項

3.4 商業立面

3.4.1 外立面設計原則

3.4.2 外立面展開及材料比例

3.4.3 塔樓與裙樓關系研究

3.4.4 廣告位設置分析

3.4.5 集中商鋪基本段研究

3.4.6 外立面效果圖

3.4.7 立面關鍵點研究

3.5 商業地庫

3.5.1 地庫設計原則

3.5.2 車位指標分析

3.5.3 防火分區與人防單元

3.5.4 地庫交通組織

3.5.5 安全疏散

3.5.6 層高及頂板覆土高度

3.6 商業設備及配套

3.7 商業結構

3.8 公區精裝

3.8.1 精裝定位及風格

3.8.2 精裝范圍及面積

3.8.3 精裝成本及敏感點分析

3.8.4 關鍵節點設計意向

3.8.5 裝修施工管控

3.8.6 主要裝飾材料樣板

3.9 商業運營收益測算

3.9.1 業態規劃 ； 3.9.2 各業態租金預估；3.9.3 得房率統計；

3.9.4 成本分析及比較；3.9.5 投資回收測算；3.9.6 廣告收入測算；3.9.7 停車收益測算；3.9.8 推廣活動收入測算；3.9.9 招商節點

3.10 商業后期運營管理規劃

3.10.1 物業管理服務及收費標準

3.10.2 組織規劃及人員配置

3.11 商業建造標準

（八）產品的外立面設計研究

案例：D公司系列的外立面及成本分析

（九）剛需產品核心設計價值挖掘

剛需戶型核心價值打造

1、空間放大體驗；2、功能完整；3、主臥套房體系；4、雙衛空間隱私保障

5、立面精致；6、收納空間營造；7、可變·戶型；8、智能科技

案例分析：W房企項目戶型

（十）高端改善型戶型價值挖掘

1）6方面品質大改進

起居舒適感，主人體驗感，空間品質感，空間流動感，外立面品質感，車庫舒適感

2）立面標識化

3）景觀生活場景

4）精裝價值高

案例1：D企業X系高層住宅分析

案例2：高層做出別墅豪宅

（十一）洋房產品的價值點挖掘

1）景觀打造提升品質

2）超大贈送

3）合理面積段，普通中產買得起

4）完善配套以及創新的設計

5）戶型創新和功能完整

6）功能細分，創意空間

7）空間流動感和品質感提升

案例：標桿企業洋房系列戶型分析

（十二）別墅及類別墅產品的核心價值

1)定位緊湊化和風格多元化

2)精細化造院，庭院設計功能化

3)院和宅互動，庭院環繞

4)雙首層+雙主庭院設計，充分挖掘地下空間

5)主要居住空間兩面采光

6)景觀動線清晰，景觀精細化

7)戶型設計的視舒適度和功能性

案例：市場暢銷各類面積段合院別墅案例分析

六、設計階段的成本控制

1、結構成本控制的技術關鍵點

2、地下車庫設計總結成果

3、外墻材料占比對成本的影響；層高對單體造價的影響

4、外立面設計成本分析

5、景觀和精裝成本分析

案例1、如何通過結構優化節約成本。

案例2：如何通過建筑優化節約成本。

第九部分、新產品模塊的創新研究和實踐

1、LG企業的五系創新

2、四合院、七合院別墅創新

3、度假別墅創新

4、公寓產品設計設計和創新

第十部分：研發設計評估總結報告

案例分析：

B企業2019年項目開盤評估報告

R企業項目設計總結報告

王老師

一級注冊建筑師，高級建筑師，從事建筑規劃設計及房地產管理工作二十六年。

同時擁有甲乙雙方的雙重實戰經驗和數家頭部企業的操盤經驗。歷任城市公司設計研發經理/設計總監，項目總經理，城市公司總經理，主管從拿地之前的市場分析，經濟模型研究，成本控制，到方案設計、擴初設計、施工圖設計；其先后負責了多個知名樓盤的設計管理工作。在擔任城市總經理期間，負責了南北區多個廣場和旅游城項目。

操盤產品形態包括：高層電梯住宅、花園洋房、高端別墅、五星級酒店、甲級寫字樓、大商業、城市綜合體等，文化旅游地產、而且地域跨越成都、重慶、沈陽、大連、青島，武漢，上海、北京等眾多城市，對中國房地產市場和中國房地產住宅設計、商業綜合體設計管理有深刻的認識和系統精深的實戰經驗。

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