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課程介紹

增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)公司核定征收征管模式已成歷史，嚴(yán)打發(fā)票虛開的征管大背景下，如何結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)運營特點，通過公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)運營模式創(chuàng)新和合并、分立、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等資本運作方式，有效處理房地產(chǎn)行業(yè)高暴利，合理降低公司整體稅負(fù)，實現(xiàn)公司財務(wù)收益最大化。

培訓(xùn)對象

想了解掌握房地產(chǎn)公司在增值稅嚴(yán)征管體制下如何通過公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和針對房地產(chǎn)行業(yè)運營特點的資本運作模式有效處理高稅負(fù)的財務(wù)主管、財務(wù)總監(jiān)、運營經(jīng)理、稅務(wù)會計等；稅務(wù)系統(tǒng)想了解房地產(chǎn)行業(yè)資本運作實操的征管人員和稽查人員等。

主講內(nèi)容

一：增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)公司形勢分析及應(yīng)對方略

1．目前征管新形勢

⑴“金三”上線帶來稅收征管大數(shù)據(jù)背景下涉稅違法精準(zhǔn)定位新革命

⑵“雙隨機一公開”稽查執(zhí)法模式的全面鋪開

⑶ 稅警聯(lián)合嚴(yán)打發(fā)票虛開虛抵的推進(jìn)

⑷ 黑名單制度的廣泛落實

⑸ 房地產(chǎn)公司財稅管控如何應(yīng)對？

2．房地產(chǎn)行業(yè)運營特點的財稅管理新考驗

⑴ 收入的不可規(guī)避

⑵ 開發(fā)成本的顯性化

⑶ 融資成本的虛高

⑷ 核定征收征管模式已成歷史

⑸ 高暴利帶來增值稅、企業(yè)所得稅、分配個人所得稅、土地增值稅等高稅負(fù)困境

⑹ 如何結(jié)合行業(yè)運營特點破解？

二：公司架構(gòu)優(yōu)化概述

1．房地產(chǎn)的開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)相關(guān)表證單書的財稅應(yīng)用

2．公司架構(gòu)設(shè)計分析及商業(yè)模式創(chuàng)新的財稅規(guī)劃新走向

三：房地產(chǎn)公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運作實操演練

1．設(shè)立階段

⑴ 投資主體如何規(guī)劃能使集團(tuán)公司總體稅負(fù)最優(yōu)化？

⑵ 從集團(tuán)戰(zhàn)略運營視角如何規(guī)劃投資類型和商業(yè)運營模式？

案 例：土地使用權(quán)投資全稅種實例解析

2．拿地階段

⑴ 不同方式取得的土地，如何進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新和合同規(guī)劃使其綜合稅負(fù)最優(yōu)？

⑵ 不同方式返還的土地出讓金案例解析和商業(yè)模式規(guī)劃

⑶ 增值稅體制下土地一級開發(fā)如何規(guī)劃商業(yè)模式稅負(fù)最優(yōu)？

⑷ 土地的不同資本運作模式實例解析

案 例1：投資和劃轉(zhuǎn)的財稅政策應(yīng)用

案 例2：股權(quán)收購

案 例3：接盤方式取得開發(fā)項目

3．開發(fā)階段

⑴ 增值稅體制下如何進(jìn)行招投標(biāo)？

⑵ 工程發(fā)包模式如何進(jìn)行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？

⑶ 如何進(jìn)行盈利預(yù)測和對外報價？

⑷ 如何進(jìn)行采購定價優(yōu)選供應(yīng)商？

⑸ 在“不能”取得增值稅發(fā)票的前提下，如何博弈商品的價格？

⑹ 電梯合同如何規(guī)劃稅負(fù)最優(yōu)？

⑺ 針對銀行對房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格限貸下，房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行架構(gòu)優(yōu)化和商業(yè)模式創(chuàng)新有效破解融資難題？

4．預(yù)售、銷售階段

⑴ 訂金、定金、誠意金、保證金等如何進(jìn)行商業(yè)模式優(yōu)化能使其有效延緩納稅和降低稅負(fù)?

⑵ 如何選擇項目促銷模式？營改增后應(yīng)規(guī)避哪些風(fēng)險？

⑶ 廣告合同如何簽訂稅負(fù)能最優(yōu)？

⑷ 竣工決算期選擇應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險？如何規(guī)劃？

⑸ 增值稅下代收的水電、燃?xì)狻⑻柲艿荣M用如何更新商業(yè)運營模式?

⑹ 買房贈送如何處理和稅收籌劃？

5．自持運營管理階段

⑴ 自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運營管理？

⑵ 企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何稅收規(guī)劃？

6．合并分立的資本運營。

⑴ 合并分立等資本運作模式必備財稅知識和核算技能

⑵ 合并分立過程中相關(guān)稅種有哪些稅收優(yōu)惠政策？

⑶ 如何應(yīng)用這些政策處理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)和組建企業(yè)集團(tuán)破解融資難題？

⑷ 相關(guān)案例應(yīng)用解析

四：專家現(xiàn)場預(yù)留時間與學(xué)員答疑互動

于老師

全國注冊稅務(wù)師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十四年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各地和網(wǎng)絡(luò)開放平臺主講房地產(chǎn)和建安板塊，主要課程有：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項目及增值稅管控應(yīng)對、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和測算管控、房地產(chǎn)和建安企業(yè)“營改增”全方位應(yīng)對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對等實踐方面非常強的財稅實務(wù)課程，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)；近年來，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問；講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，政策解析深刻，培養(yǎng)學(xué)員樹立針對房地產(chǎn)和建安企業(yè)行業(yè)運營特點的財務(wù)管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評，被業(yè)內(nèi)稱為“財稅實戰(zhàn)大咖”。

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