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課程介紹

增值稅嚴征管體制下房地產公司核定征收征管模式已成歷史，嚴打發票虛開的征管大背景下，如何結合房地產行業運營特點，通過公司全程架構優化、商業運營模式創新和合并、分立、資產劃轉等資本運作方式，有效處理房地產行業高暴利，合理降低公司整體稅負，實現公司財務收益最大化。

培訓對象

想了解掌握房地產公司在增值稅嚴征管體制下如何通過公司全程架構優化、商業模式創新和針對房地產行業運營特點的資本運作模式有效處理高稅負的財務主管、財務總監、運營經理、稅務會計等；稅務系統想了解房地產行業資本運作實操的征管人員和稽查人員等。

主講內容

一：增值稅嚴征管體制下房地產公司形勢分析及應對方略

1．目前征管新形勢

⑴“金三”上線帶來稅收征管大數據背景下涉稅違法精準定位新革命

⑵“雙隨機一公開”稽查執法模式的全面鋪開

⑶ 稅警聯合嚴打發票虛開虛抵的推進

⑷ 黑名單制度的廣泛落實

⑸ 房地產公司財稅管控如何應對？

2．房地產行業運營特點的財稅管理新考驗

⑴ 收入的不可規避

⑵ 開發成本的顯性化

⑶ 融資成本的虛高

⑷ 核定征收征管模式已成歷史

⑸ 高暴利帶來增值稅、企業所得稅、分配個人所得稅、土地增值稅等高稅負困境

⑹ 如何結合行業運營特點破解？

二：公司架構優化概述

1．房地產的開發流程及各環節相關表證單書的財稅應用

2．公司架構設計分析及商業模式創新的財稅規劃新走向

三：房地產公司全程架構優化、商業模式創新和資本運作實操演練

1．設立階段

⑴ 投資主體如何規劃能使集團公司總體稅負最優化？

⑵ 從集團戰略運營視角如何規劃投資類型和商業運營模式？

案 例：土地使用權投資全稅種實例解析

2．拿地階段

⑴ 不同方式取得的土地，如何進行商業模式創新和合同規劃使其綜合稅負最優？

⑵ 不同方式返還的土地出讓金案例解析和商業模式規劃

⑶ 增值稅體制下土地一級開發如何規劃商業模式稅負最優？

⑷ 土地的不同資本運作模式實例解析

案 例1：投資和劃轉的財稅政策應用

案 例2：股權收購

案 例3：接盤方式取得開發項目

3．開發階段

⑴ 增值稅體制下如何進行招投標？

⑵ 工程發包模式如何進行商業模式規劃能使開發和建筑雙方綜合稅負最優？

⑶ 如何進行盈利預測和對外報價？

⑷ 如何進行采購定價優選供應商？

⑸ 在“不能”取得增值稅發票的前提下，如何博弈商品的價格？

⑹ 電梯合同如何規劃稅負最優？

⑺ 針對銀行對房地產企業嚴格限貸下，房地產公司如何進行架構優化和商業模式創新有效破解融資難題？

4．預售、銷售階段

⑴ 訂金、定金、誠意金、保證金等如何進行商業模式優化能使其有效延緩納稅和降低稅負?

⑵ 如何選擇項目促銷模式？營改增后應規避哪些風險？

⑶ 廣告合同如何簽訂稅負能最優？

⑷ 竣工決算期選擇應注意哪些涉稅風險？如何規劃？

⑸ 增值稅下代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何更新商業運營模式?

⑹ 買房贈送如何處理和稅收籌劃？

5．自持運營管理階段

⑴ 自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？

⑵ 企業出租新、老項目、轉租項目如何稅收規劃？

6．合并分立的資本運營。

⑴ 合并分立等資本運作模式必備財稅知識和核算技能

⑵ 合并分立過程中相關稅種有哪些稅收優惠政策？

⑶ 如何應用這些政策處理房地產企業經營資產和組建企業集團破解融資難題？

⑷ 相關案例應用解析

四：專家現場預留時間與學員答疑互動

于老師

全國注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十四年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各地和網絡開放平臺主講房地產和建安板塊，主要課程有：房地產和建安企業全盤財稅管控核算再造、房地產企業三大清算項目及增值稅管控應對、房地產企業全程票據處理和合同規劃、房地產企業成本核算和測算管控、房地產和建安企業“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產和建安企業內控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課程，培養了很多財務總監；近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問；講課以基層財稅實務應用見長，政策解析深刻，培養學員樹立針對房地產和建安企業行業運營特點的財務管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，被業內稱為“財稅實戰大咖”。

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