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課程前言

物業企業前期介入在房地產開發項目中具有多方面的重要意義;先天不足，后天難補，并且物業公司常常來不及作充分準備，便匆匆“走馬上任”。由于新接管物業前期工作時間緊、任務重、責任大，如物業驗收、入住、裝修等工作，任何一個環節出現失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產生無法挽回的損失。物業管理公司在了解了項目性質后，從物業管理和實用的角度并以較為“超前”的意識向房地產開發部門提出建議，以避免在建設期內增減設計，減少不必要的投入，和物業的“現代化”程度以保持物業保值和升值的意義，促進物業的租售。

工程驗收是物業移交工作中的一個重要環講，工程驗收的質量將直接影響發展商的利益。如果在接管驗收時不嚴格，也將給今后的物業管理工作帶來困難和被動。所以物業管理公司介入此項工作，則可以從使用與維護者的角度對物業項目的整體質量做二次把關，保證工程驗收的質量，更切實的將發展商的利益與物業管理公司的利益聯系到一起，最終保障發展商的利益。物業管理公司在入住前期的很大一部分工作是文件的編寫、收集、歸檔。這一工作的質量情況將對客戶入住后的物業管理工作有著深遠的影響。前期管理文件的編寫將決定了今后物業管理工作的管理架構及管理模式的確定。該課程濃縮標桿物業管理成功經驗和失敗教訓，系統詮釋行業標桿萬科、龍湖等的物業管理模式、方法和經驗。

課程對象

房地產企業主管設計、工程的副總，房地產企業規劃部、設計部、工程部負責人和專業技術人員；

物業公司總經理、副總經理，工程技術部、品質管理部、負責物業前期介入的部門經理、專業技術人員，物業公司項目經理、工程部經理等。

課程大綱

第一部分：如何做好物業前期介入

1、物業公司在前期介入中特點；

2、新建物業中容易出現的共性問題；

前期規劃設計問題

滾動開發設備選型問題

成本控制問題

施工工藝問題

3、地產在新項目規劃設計中出現的問題；

4、物業前期介入對房地產企業作用的5大作用；

5、房地產新項目開發流程與交付每個階段重點工作解析；

6、物業公司在新項目前期介入工作流程與對應階段；

7、物業公司參與房地產開發對應業務解析；

案例：業務對應圖表

8、地產公司與物業公司在前期介入時的業務關系；

9、新項目前期市場調研7大要點及如何撰寫調研報告；

10、前期介入專業圖紙審核

規劃設計階段、營銷階段

施工階段、接管階段

11、開發各個階段的前期介入流程

營銷策劃階段前期介入流程；

工程施工階段前期介入流程；

集中交付階段前期介入流程；

第二部分：新項目規劃設計前期物業公司關注點

1、對新項目各項規劃指標與設計方案的理解；

2、容積率概念、千人指標、綠化率等配置指標；

第三部分：項目出入口的標準化

1、新項目對客展現品質與特色競爭點——對社區出入口的關注；

2、社區出入口與景觀標準化設計關注要點；

3、物業管理對住宅小區出入口數量設置與管理成本解析；

案例：社區出入口開放與封閉的幾種形式；

4、物業公司對社區出入口崗亭設置與管理職責；

5、標準化住區與城市界面交通安全環境要點；

第四部分：停車場與地下停車場的前期介入要點

1、車行規劃設計布局

2、前期介入對小區交通規劃分析要點

3、不同業態車位配比參數

第五部分：社區水景與圍墻

1、不同類型社區水景數據調研分析

2、社區圍墻設計中物業公司應關注解決的問題

3、小區圍墻內綠化及流動安全員巡查路徑設計；

案例：XX社區圍墻缺陷b社區圍欄缺陷

4、客戶對住宅安防價值排序；

案例：物業管理對周界、門禁、閉路安防系統要求；

第六部分：物業管理用房

1、物業管理用房的規劃與設計布局；

2、在設計階段就應該解決好物業管理用房；

3、物業監控中心技術要求；

第七部分：小區取水點與綠化管理

案例：室外取水點

案例：小區綠化植物類型選擇

第八部分：空調與電梯等設施設備

1、前期介入對電梯等重要設備選型設計關注點；

2、在設計與施工階段解決電梯噪音傳導

3、空調室外機位置設置/尺寸/通風問題；

第九部分：兒童游樂與健身設施

1、不同階段兒童的室外活動場地設計要求

第十部分：社區商業配套案例解析

1、安防設施防盜設計布局

案例：小區配套商業（街）安防設施防盜問題

2、物業公司在社區商業配套中的關注點

案例：XX項目社區底商案例與住區安防改進

第十一部分：信報箱與自行車棚

1、地下車庫出入口防雨降噪棚與園區自行車棚設置問題；

案例：高層住宅首層獨立排水設計問題

案例：園區垃圾桶設置點的地面硬化與美觀問題

第十二部分：互動交流

陽老師

實戰經驗：2012年萬科集團最高級別“黑帶”講師，某上市公司物業北方區域總工程師，從事制造業、五星級涉外酒店、甲級寫字樓、物業工程設備管理維護工作40余年。中國物業管理協會專家組成員，標桿企業任職十五年，在物業管理方面具備豐富深厚的理論水平及實戰經驗。授課風趣幽默、言辭犀利、全場互動，實戰有效，富于哲理。具有豐富詳實的物業企業一線管理實戰案例，能迅速有效吸引學員的注意力，使學員記憶猶新。

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