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課程背景

房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)將施行的“營改增”坊間猜想不斷，何時實施既近且遠，這兩個行業(yè)營改增將對地方財政收入的獲取方式是一大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅稅率5%，“營改增”之后增值稅率定為11%，僅僅稅率的變化嗎？

房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增糾結(jié)之時，2013年歲末央視連續(xù)炮轟土地增值稅征管不到位、大批房企“欠繳”土地增值稅之后，2014年各地再次祭起土地增值稅調(diào)控利器。加強土地增值稅征管已經(jīng)成為2014年各地方稅務機關工作重點之一。為此，各省市紛紛出臺了加強土地增值稅清算管理的若干政策，清算口徑趨向嚴厲。并且國家稅務總局將建筑、房地產(chǎn)業(yè)納入2014年指令性檢查項目范圍，大范圍的全面檢查指向的房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)，一場戰(zhàn)斗來襲，您做好戰(zhàn)斗準備了嗎？我們在此背景下，特舉辦《2014房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”準備與特殊業(yè)務涉稅問題處理技巧》專題講座，本講座以營改增政策為背景，以房地產(chǎn)企業(yè)拿地手段涉稅疑難問題為線索，以案例入手，全面揭示房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中涉稅風險及納稅籌劃思路，進行理論升華，深度剖析，用最短的時間，讓我們房地產(chǎn)企業(yè)財務人員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)疑難問題及營改增基本原理，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭取最大化的利益！

【參會對象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、財務總監(jiān)、稅務總監(jiān)，財務主管、稅務主管，財務部長、財務經(jīng)理及財會辦稅人員；國地稅相關人員、會計所、稅務師等相關人員等。

課程大綱

第一模塊：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增的納稅思考

一、營改增政策的解讀與實踐

1.我國流轉(zhuǎn)稅制的形成及增值稅改革

2.營改增試點的進展及總體規(guī)劃

3.為何營改增？改革的基本指導思想。營業(yè)稅有何弊端？

4.納稅人和扣繳義務人的認定

5.增值稅的一般計稅方法和簡易計稅方法

6.增值稅的適用稅率和征收率

7.銷售額、銷售折扣、銷售折讓的認定

8.增值稅的差額征稅規(guī)定

9.混業(yè)經(jīng)營帶給房地產(chǎn)營改增什么風險？

10.鐵路運輸服務營改增后對于房地產(chǎn)有何影響？

11.快遞業(yè)營改增后對于房地產(chǎn)有何影響？

12.融資租賃業(yè)營改增后對于房地產(chǎn)有何影響？

13.房地產(chǎn)開發(fā)各階段能取哪些專用發(fā)票，哪些能抵扣？

14.營改增后房地產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間和納稅地點有無變化

二、房地產(chǎn)企業(yè)應關注的營改增若干風險問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)是營改增納稅人嗎？你有增值稅業(yè)務嗎？

2.房地產(chǎn)企業(yè)應該辦理一般納稅人嗎？假如有增值稅業(yè)務是再設公司還是分賬核算？

3.房地產(chǎn)企業(yè)不提供應稅服務就不涉及增值稅嗎？沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務嗎？營改增后無處躲藏的現(xiàn)有贈送業(yè)務。

4.房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅哪些稅率？

5.房地產(chǎn)企業(yè)涉及代扣稅款如何處理？

6.房地產(chǎn)營改增后發(fā)生非正常損失如何處理？

7.固定資產(chǎn)進項稅額該不該抵扣？進項稅額轉(zhuǎn)出的納稅籌劃

8.房地產(chǎn)營改增后業(yè)主退房、折扣如何開具發(fā)票？

9.裝卸搬運營改增有什么變化？

10.倉儲服務營改增租賃雙方有何影響？

11.汽車可以抵扣了，汽油費能隨意抵扣嗎？

12.營改增后銷售固定資產(chǎn)該如何納稅？

第二模塊：房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)涉稅難題及籌劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)分為哪幾階段，各應關注哪些主要問題？

二、項目開發(fā)主體要不要提前選擇？要考慮哪些問題？

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目拿地有多少種方式？

四、房地產(chǎn)企業(yè)招拍掛拿地涉稅問題及納稅籌劃

1.土地閑置費稅務如何處理？

2.契稅政策有多少？

3.土地轉(zhuǎn)讓如何契稅免征籌劃？

4.股權(quán)轉(zhuǎn)讓可否免征契稅？

5.購買注銷企業(yè)房產(chǎn)如何籌劃？

6.市政配套費是否屬于拿地的成交價格繳納契稅？

7.市政配套費減免能否減免契稅？

8.土地分割契稅如何處理？

9.劃撥用地轉(zhuǎn)讓契稅哪一方承擔？

10.工業(yè)用地如何變性為商業(yè)用地？

11.無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移能否退還契稅？

12.拆遷補償款用來購房契稅如何計算？

13.土地抵債法院判決后，受讓人繳納稅金后轉(zhuǎn)讓人還繳納稅款嗎？

14.招拍掛取得出讓土地要不要繳納耕地占用稅？

15.集團公司招拍掛土地怎么讓項目公司土地入賬？

16.招拍掛取得土地出讓合同如何簽訂？

17.招拍掛取得土地返還如何籌劃？

18.房地產(chǎn)企業(yè)定向招拍掛如何操作？

19.“建設+移交”模式置換土地如何納稅處理？

20.投資政府土地改造項目如何操作？

21.招拍掛凈地所支付的拆遷補償費如何處理？

22.招拍掛捆綁的廉租房、公租房該如何處理？

23.開發(fā)安置房如何確定計稅依據(jù)？

五、房地產(chǎn)企業(yè)項目收購涉稅問題及納稅籌劃

1. 直接轉(zhuǎn)讓土地納稅處理

2. 轉(zhuǎn)讓在建工程、半拉子工程納稅處理

3. 項目收購納稅的政策爭議

六、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購涉稅問題及納稅籌劃

七、房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)涉稅風險及納稅籌劃

第三模塊：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設階段涉稅難題處理及納稅籌劃

一、項目開發(fā)整體建設規(guī)劃

二、與建筑施工企業(yè)合作中甲供材如何處理

三、售樓部、樣板間的納稅問題

四、開發(fā)過程中土地使用稅怎么計算？

五、支付境外設計費如何扣繳增值稅？

六、如何結(jié)算完工成本？

七、如何實施合同有效管理？

八、如何確定項目開發(fā)投資回報率？

第四模塊：現(xiàn)場交流（學員問題現(xiàn)場答疑）

樊老師

注冊稅務師，國家稅務總局網(wǎng)絡培訓學院講師；

中國建筑財稅協(xié)會特邀講師、中國稅務報特邀撰稿人；

天和經(jīng)濟研究所專家委員會委員、“房言稅語”欄目首席顧問；

著有多部專業(yè)書籍、發(fā)表專業(yè)論文百余篇，并在100多座城市舉行過專場講座。

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