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課程介紹

隨著疫情防控常態(tài)化管理，經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期以及國家大面積減稅降費政策出臺，作為地方稅收支柱的房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更嚴(yán)峻的稅收征管形勢，而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)加強(qiáng)和融資“三條紅線”的限定又進(jìn)一步降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，要在逆境中生存，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃需求將變得更加直接與迫切。

然而，稅務(wù)規(guī)劃從哪方面入手更有空間？稅務(wù)規(guī)劃從哪個環(huán)節(jié)介入更及時？稅務(wù)規(guī)劃誰來做最合適？稅務(wù)規(guī)劃如何做才更有價值？

本課程將從成本管理視角重新審視房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃的邏輯與方法，形成以價值鏈優(yōu)化為主導(dǎo)，業(yè)財融合為基礎(chǔ)，精準(zhǔn)量化為依據(jù)，風(fēng)險管控為保障的全新稅務(wù)規(guī)劃體系。不僅讓您對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃有更深刻更全面的認(rèn)識，還可以學(xué)會很多精準(zhǔn)量化的分析方法，有助您成為房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)規(guī)劃實戰(zhàn)高手。

課程收益

一、疫情常態(tài)經(jīng)濟(jì)下滑形勢下稅務(wù)管理新思維

二、土地取得成本的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

三、開發(fā)成本的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

四、稅金及附加稅前扣除風(fēng)險防范

五、房地產(chǎn)企業(yè)完工年度與清算年度成本結(jié)轉(zhuǎn)與分?jǐn)偧记?/p>

課程大綱

一、疫情常態(tài)經(jīng)濟(jì)下滑形勢下稅務(wù)管理新思維

1.疫情防控常態(tài)宏觀調(diào)控常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨哪些稅收新形勢？

2.房地產(chǎn)企業(yè)為什么要基于成本進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃？

3.稅務(wù)規(guī)劃為什么強(qiáng)調(diào)業(yè)財融合？

4.房地產(chǎn)企業(yè)成本項目構(gòu)成與稅務(wù)規(guī)劃難點

5.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與稅務(wù)規(guī)劃策略

二、土地取得成本的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

（一）房地產(chǎn)企業(yè)土地取得的主要方式及涉稅難點問題

（二）凈地招拍掛取得土地的成本規(guī)劃

1.多地塊、多業(yè)態(tài)、混業(yè)經(jīng)營拿地策略的制定案例分析

2. 集團(tuán)拿地,子公司異地開發(fā)模式的稅務(wù)風(fēng)險控制與規(guī)劃

3.土地成本的核算范圍與稅務(wù)處理難點問題

4.六種土地款返還如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

5.契稅計稅依據(jù)問題

6.土地價款抵減銷售額的納稅處理

（二）毛地出讓取得土地的成本規(guī)劃

1.毛地出讓取得土地的交易實質(zhì)與納稅處理原理

2.現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)募{稅處理，支付釘子戶的補(bǔ)償如何扣除？

3.實物補(bǔ)償?shù)谋举|(zhì)是什么？實物補(bǔ)償?shù)募{稅處理與扣除憑證

4.多個項目公司共同拆遷補(bǔ)償成本如何處理？是否需要分?jǐn)偅?/p>

5. 拆遷還房如何繳納契稅？

6.拆遷還房增值稅視同銷售價格如何確定？

7.拆遷還房業(yè)務(wù)適用土地價款抵減政策嗎？

8.抵減銷售收入的拆遷補(bǔ)償費是含稅價還是不含稅價？

9.銷項稅額抵減土地增值稅如何處理？

10.銷項稅額抵減企業(yè)所得稅如何處理？

11.拆遷補(bǔ)償成本如何確認(rèn)？

12.拆遷補(bǔ)償扣除憑證如何確定？

13.政府主導(dǎo)拆遷行為和企業(yè)自主行為扣除憑證有何不同？

（三）集體土地征用與留用地開發(fā)的特殊事項的稅務(wù)規(guī)劃

1.集體土地征用補(bǔ)償?shù)奶幚碓恚?/p>

2.留用地返還的稅務(wù)處理難題是什么？

3.留用地零成本問題如何解決？有何誤區(qū)？

4.留用地返還開發(fā)案例分析

（四）股權(quán)收購取得土地

1.股權(quán)收購取得土地的涉稅風(fēng)險分析

2.最高股權(quán)收購價格的確定方法與案例分析

3.股權(quán)收購成本與開發(fā)成本如何合理轉(zhuǎn)化？

4.轉(zhuǎn)讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得如何籌劃？ 如何合理減少轉(zhuǎn)讓所得額？如何遞延納稅？

（五）收購在建工程

1.收購在建工程與收購股權(quán)的區(qū)別？

2.收購在建工程的條件

3.開發(fā)投資額達(dá)到25%如何確認(rèn)？

4.投資額沒達(dá)到25%如何才能轉(zhuǎn)讓？

5.轉(zhuǎn)讓在建工程如何繳納增值稅？可否抵減土地價款？

6. 轉(zhuǎn)讓在建工程土地增值稅可否享受加計扣除政策？

7.轉(zhuǎn)讓在建工程可否享受普通住宅優(yōu)惠政策？

8.收購方契稅如何計算？包不包括地上建筑物價格？

9.收購方購買在建工程增值稅如何處理？是抵扣進(jìn)項還是抵減銷售額？

10.如果收購的在建工程是老項目，收購方可否選擇簡易計稅？

11.購買在建工程開發(fā)后再銷售土地增值稅可否加計扣除？

12.購買在建工程推倒重置，其成本可否計入新項目成本？是否需要進(jìn)項轉(zhuǎn)出？

（六）土地置換

1.土地置換如何確認(rèn)土地成本？是按照原價還是評估價？

2.土地置換如何繳納契稅？

3.土地置換方式政府是否應(yīng)該重新按照評估價開具土地出讓金票據(jù)？

（七）合作開發(fā)模式下的稅務(wù)風(fēng)險控制與規(guī)劃

1.合作建房

2.股權(quán)型合作開發(fā)

3.合同型合作開發(fā)

三、開發(fā)成本的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

（一）前期工程費的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

1.項目立項與戶型設(shè)計的業(yè)財融合要求與案例分析

2.同一項目不同業(yè)態(tài)的設(shè)計合同應(yīng)如何簽訂？

3.境外設(shè)計費的增值稅與所得稅涉稅處理

4.政府規(guī)費屬于代收款項嗎？土增稅清算不得加計扣除如何溝通？

5.管理費用和前期工程費轉(zhuǎn)換技巧

（二）建筑安裝工程費的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

1.建安工程的價值鏈優(yōu)化策略及掛靠經(jīng)營風(fēng)險規(guī)避

2.建筑工程發(fā)包模式如何選擇？如何簡單快速決策？工程如何發(fā)包雙方稅負(fù)最優(yōu)？自營與外包思維方式有何不同？

3.多業(yè)態(tài)、混業(yè)經(jīng)營的核算技巧與建安合同簽訂策略

4建筑安裝合同計價方式與政策變動調(diào)整

5.虛增成本的稅務(wù)風(fēng)險是如何被發(fā)現(xiàn)的？

6.甲供材的成本核算與稅務(wù)風(fēng)險

7.甲供水泥加工混凝土如何操作？如何開票？

6.甲供工程業(yè)務(wù)處理方式有哪些？如何籌劃？案例分析

9.水電費的處理“甲供材”下甲供水電費的會計與稅務(wù)處理

10.裝修費的處理思路與風(fēng)險防范

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費

1.房地產(chǎn)企業(yè)要不要成立園林綠化公司

2.園林綠化采用何種企業(yè)形式？

3.園林綠化的核算與發(fā)票開具稅務(wù)風(fēng)險

4.多項目基礎(chǔ)設(shè)施的處理技巧

5.成本合理性判斷與風(fēng)險控制

（四）公共配套費

1.五類配套設(shè)施的納稅處理案例分析

2.公配的土地增值稅與企業(yè)所得稅稅務(wù)處理之異同

3.地下車位的企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與房產(chǎn)稅的稅務(wù)風(fēng)險控制

4.會所的涉稅風(fēng)險與處理

5.幼兒園的涉稅風(fēng)險與處理

（五）開發(fā)間接費用

1.集團(tuán)公司如何優(yōu)化項目管理價值鏈？

2.土地增值稅與企業(yè)所得稅開發(fā)間接費用歸集的差別

3.營銷設(shè)施建造費的所得稅及土地增值稅處理異同？

4.開發(fā)間接費與期間費用如何區(qū)分？如何合理轉(zhuǎn)化？

5.如何將項目公司未彌補(bǔ)虧損結(jié)轉(zhuǎn)新項目扣除？

（六）借款利息的納稅處理與風(fēng)險防范

1.房地產(chǎn)融資“三條紅線”對地產(chǎn)企業(yè)的影響及風(fēng)險分析

2.集團(tuán)公司資金集中管理的稅務(wù)風(fēng)險

3.關(guān)聯(lián)方借款收利息劃算還是不收利息劃算？風(fēng)險如何規(guī)避？

4關(guān)聯(lián)企業(yè)借款不收利息是否需要視同銷售？如何操作才合規(guī)？

5.老板個人將銀行貸款借給項目公司，利息如何處理？是否增加公司稅收成本？如何解決？

6.老板個人巨額資金借給項目公司有何稅務(wù)風(fēng)險？如何解決？

7.關(guān)聯(lián)方借款不收取利息，大額往來款掛帳如何處理？

8.借款利息扣除債資比例如何準(zhǔn)確把握？超過債資比如何才能扣除？

9.資本化利息超標(biāo)的調(diào)整方法

10.如何把握土地增值稅利息據(jù)實扣除的條件？什么是能按照項目合理分?jǐn)偅咳绾畏謹(jǐn)偅?/p>

11.據(jù)實扣除資本化利息的起止時點

12.利息扣除方法的選擇與限制

四、稅金及附加稅前扣除風(fēng)險防范

1.預(yù)售階段預(yù)繳的稅金及附加可否在企業(yè)所得稅前扣除？

2.地方教育附加不能在土地增值稅前扣除嗎？如何跟稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通？

3.印花稅能在土地增值稅前扣除嗎？

4.代扣代繳稅金如何在企業(yè)所得稅前扣除？

五、房地產(chǎn)企業(yè)完工年度與清算年度成本結(jié)轉(zhuǎn)與分?jǐn)偧记?/strong>

（一）成本對象

1.房地產(chǎn)企業(yè)如何確定成本對象？何時確定成本對象？

2.成本對象與清算單位的區(qū)別與聯(lián)系

3.成本對象與清算單位的設(shè)置技巧

4.開發(fā)成本明細(xì)帳的設(shè)立與核算技巧

5. 開發(fā)成本核算實例

（二）成本分?jǐn)偟幕驹瓌t

1.多數(shù)企業(yè)的成本分?jǐn)傉`區(qū)

2.成本分?jǐn)偟淖罡呔辰缡鞘裁矗?/p>

（三）成本分?jǐn)偧记膳c風(fēng)險防范

1.土地成本成本分?jǐn)偧记?/p>

2.利息分?jǐn)偧记?/p>

3.土地增值稅、企業(yè)所得稅與增值稅下土地成本分配標(biāo)準(zhǔn)的異同

4.層高系數(shù)法的運用規(guī)則要求與具體計算

5.地下車位成本分?jǐn)偧记?/p>

（1）無產(chǎn)權(quán)車位分?jǐn)偼恋爻杀締幔?/p>

（2）有產(chǎn)權(quán)不計入容積率的地下車位分?jǐn)偼恋爻杀締幔?/p>

（3）建安成本應(yīng)如何分?jǐn)偨o地下車位？如何用直接成本法減少地下車位的成本？

（四）預(yù)提成本

1.預(yù)提成本適用對象

2.預(yù)提成本的范圍

3.建安成本預(yù)提的依據(jù)是總合同額還是單個合同額？

4.預(yù)提成本后再來發(fā)票如何處理？如果預(yù)提以后成本未發(fā)生如何處理？

（五）完工年度計稅成本計算及成本結(jié)轉(zhuǎn)技巧

1.會計成本如何調(diào)整為計稅成本？

2.預(yù)提成本方法及案例

3.單位計稅成本計算方法與模板

4.完工年度發(fā)票未到如何處理？有幾種處理技巧？

（六）土地增值稅清算年度成本計算與結(jié)轉(zhuǎn)技巧

1.成本分?jǐn)傤A(yù)案

2.清算模擬預(yù)案

3.發(fā)票未到的處理預(yù)案

董老師

董春輝老師，中國注冊會計師，注冊稅務(wù)師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實踐，擅長各行業(yè)稅收籌劃診斷，納稅方案的設(shè)計，納稅風(fēng)險控制，稅企爭議的協(xié)調(diào)以及集團(tuán)公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

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