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課程介紹

凡事預則立，不預則廢，事先明白了要繳多少稅，才會知道能賺多少錢！任何不經過納稅預算的決策都可能成為失敗的決策，而任何不經過納稅預算的項目都有可能成為賠錢的項目。如何事前做好納稅預算并有效的執行和管控是房地產企業必須研究的課題，而在房地產企業營改增以后，隨著國地稅合并、稅收征管手段不段加強、新政策的密集出臺以及新業務的不斷發生，這一需求又變得更加突出。但企業對納稅的管控絕非財務事后處理能夠完全解決，稅由企業生產經營而產生，對企業經營活動、業務及合同事先進行納稅的研究，關乎企業納稅管控的根本。本次課程以房地產企業開發業務流程為主線，根據最新稅收政策和會計處理規定，結合房地產企業實際納稅預算案例，梳理各個環節各主要稅種的納稅預算方法、預算管控和財稅處理技巧以及增值稅的賬務處理方法。助您輕松實現企業對納稅成本控制的及涉稅危機的化解。

課程收益

一、房地產企業財務人員納稅預算管理理念的構建

二、全項目納稅預算和盈利預測的編制

三、企業設立階段的納稅預算管理與稅負優化

四 、項目融資的納稅預算管理與稅負優化

五、土地取得階段的納稅預算管理與稅負優化

六、 規劃設計與前期工程的納稅預算管理與稅負優化

七、 項目建設階段的納稅預算管理與稅負優化

八、銷售階段納稅預算管理與稅負優化

九、企業清算退出環節的納稅預算管理與稅負優化

課程大綱

一、房地產企業財務人員納稅預算管理理念的構建

（一）房地產企業納稅預算管理的必要性

案例分享

（二）房地產企業納稅預算的管控策略

1．明確納稅預算管理的職責分工 2．納稅預算的三步管控法

二、全項目納稅預算和盈利預測的編制

1．收入預算 2．成本預算及土地招牌掛競價決策 3．期間費用預算

4．稅金預算 5．凈利潤預算 6．現金流量預算 7．全項目納稅預算案例與預算模板分享

三、企業設立階段的納稅預算管理與稅負優化

1．項目開發主體如何確定？在原公司開發還是新設公司？

2．新設公司容易被忽視利潤增長點是什么？有無其他途徑？

3．部門設置與費用計劃分技巧

4．非貨幣資產出資的涉稅分析與風險管控

四 、項目融資的納稅預算管理與稅負優化

（一）企業融資預算應關注的風險點

1．資本金比例符合要求嗎？ 2．融資成本能稅前扣除嗎？

3．融資成本賬務處理有何技巧？4．注冊資本認繳制下板向公司投錢是增加注冊資本還是掛往來？

（二）財務費用預算要點

（三）稅金預算

１．增值稅預算

（１）借款利息可以抵扣進項嗎？

（２）關聯方無償拆借資金有無納稅風險？政策有何最新變化？如何把握？

（3）閑置資金購買理財產品如何進行納稅處理？誰來納稅？

２．業所得稅預算

（１）非金融機構借款納稅預算與風險管控案例分享 （２）自然人借款納稅預算與風險管控

（3）企業資本結構設計的納稅預算與風險管控 （4）因投資未到位發生借款利息支出可否扣除？

（四）預算管理與風險控制

1．統借統還融資模式的運用與風險防范 2．假按揭融資的風險防范

五、土地取得階段的納稅預算管理與稅負優化

（一）項目納稅預算與土地競拍價格決策

案例分享

（二）納稅預算

1．增值稅預算

（1）可抵扣增值稅銷售收入的土地價款如何界定？有何最新規定？拆遷補償費是否屬于土地價款？

（2）土地價款何時抵扣？ 如何抵扣？ 可供銷售總面積如何確定？地下車位面積是否屬于可售面積？開發產品轉自用后再銷售還能扣除土地價款嗎?

（3）取得土地出讓金返還增值稅如何處理?

（4）土地價款抵扣臺賬如何設立？

2．契稅預算

（1）契稅計稅依據如何確認？拆遷補償費、大配套費、政府規費是否應繳納契稅？哪個地區的文件可以借鑒？

（2）如何把握和利用契稅納稅義務的三個時點？各地規定有何不同？

3．土地使用稅預算

（1）取得土地使用權后何時開始交納城鎮土地使用稅？

（2）城鎮土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？ 是否同時繳納？

（3）“三舊”改造占用集體土地是否需要交納城鎮土地使用稅？

4．土地增值稅與企業所得稅的預算

（1）如何確定土地成本？土地增值稅和企業所得稅對土地成本的歸集有何不同？

（2）土地使用稅可否計入土地成本？印花稅可否計入土地成本？

（3）土地閑置費能否計入土地成本？

（4）土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本？

5．印花稅預算

（二）預算管控與財稅處理技巧

1．土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據取得應規避那些納稅風險？母公司名頭的土地出讓金票據如何才能在子公司扣除？

2．土地價款稅前扣除票據有何要求？各稅種規定有何不同？各地規定有何不同？

3.企業取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理 ？

4.“三舊”改造納稅處理有何新規定？如何操作？視同銷售價格如何確定？

5．“三舊”改造綜合案例分析

六、 規劃設計與前期工程的納稅預算管理與稅負優化

（一）納稅預算

1．戶型定位與所得稅預算 2．戶型定位與土地增值稅預算

3．功能定位與增值稅預算 4．委托設計與增值稅預算

（二）預算管控與財稅處理技巧

1.案例分析-委托境外單位進行規劃設計合同簽訂與納稅處理技巧

2．前期工程費核算技巧

七、 項目建設階段的納稅預算管理與稅負優化

（一）納稅預算

1．增值稅預算

（1）進項稅額預算 （2）進項稅率預算的作用與預算方法 （3）進項稅額預算案例

2．企業所得稅與土地增值稅預算

（1）動態成本監控 （2）企業所得稅與土地增值稅開發成本的異同

(3) 財務部與成本部成本口徑對比與統一 (4)發票取得的動態監控

3．印花稅預算

4．房產稅預算

（1）開發建設階段是否會產生房產納稅？（2）房產稅的計稅依據？ （3）房產稅的處理原則

（二）預算管控與稅負優化

1．供應商選擇策略與技巧

2．“四流”不合一四種成因分析與防范策略及最新政策變化

3．建筑工程發包模式的選擇與合同簽訂技巧？甲供材最新規定對房地產公司有何影響？已經選擇一般計稅的甲供材項目如何處理？

4．建筑業納稅義務發生時間的變化對房地產公司有何影響？如何應對？

5．安裝合同簽訂技巧與風險防范及最新政策變化

6．采購及接受服務合同必備的涉稅條款

7．最嚴發票令普通發票開具有何最新要求？

8.增值稅稅率調整對已簽訂的工程合同有何影響？價格可否調整？

（三）財務核算技巧

1.開發成本明細賬設立技巧與案例分享

2．售樓處樣板間裝修費的核算與納稅處理技巧

3.利用地下基礎建成停車場怎樣核算成本？ 不同地區應采取什么不同策略？

八、銷售階段納稅預算管理與稅負優化

（一）納稅預算

1．增值稅預算

（1）預售階段增值稅如何預算？

（2）預售階段增值稅發票如何開具？

（3）房地產企業增值稅納稅義務發生時間如何確定？

（4）交房環節如何計算應納稅額？

（5）一般計稅方法如何扣除土地價款？

（6）一般納稅人銷售開發產品在交房時如何開具發票？

（7）不同項目的預繳稅款可否另一項目的應納稅額？

（8）免租期是否是同銷售繳納增值稅？

（9）房地產企業及物業公司代收款項如何納稅？

（10）銷售收入動態明細表的編制

2．企業所得稅預算

（1）預售階段企業所得稅預算如何編制？營改增后現金流有何變化？

（2）企業所得稅季度預繳申報表如何填報？

（3）完工年度企業所得稅預算如何編制？

（4）完工年的所得稅計算的兩種方法的應用與比對印證

（5）完工年度所得稅申報表的填報

（6）案例分享-如何根據全項目所得稅預算控制完工年度后各年的的企業所得稅預算？

3．土地增值稅預算

（1）預售階段土地增值稅預算

（2）營改增后土地增值稅預繳的計稅依據如何確定？

（3）土地價款抵減銷售收入產生的銷項稅額抵減如何處理？是否增加土地增值稅收入？

（3）營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入如何確定？

（4）與轉讓房地產有關的稅金扣除有何新規定？

（5）營改增前后土地增值稅清算的計算有何規定？

（6）營改增后建筑安裝工程費支出的發票確認有何新規定？

（7）營改增后關于舊房轉讓時的扣除計算問題有何規定？

（8）土地增值稅模擬清算及動態監控案例分享

4．土地使用稅預算

（1）完工年度土地使用稅如何繳納？

（二）預算管控與財稅處理技巧

1．根據預算控制交房時間

2．動態收入與動態成本及時更新

3．所得稅監控與發票需求預測

4．土地增值稅模擬清算及方案調整

5．如何做好納稅申報比對

九、企業清算退出環節的納稅預算管理與稅負優化

（一）企業清算

1．增值稅預算

（1）存貨處理（2）固定資產處理

2．企業所得稅預算

（1）資產處置損益 （2）負債清償損益 （3）清算所得 （4）清算所得稅申報表

（5）公司注銷時多繳的所得稅能否退回？

（6）房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題有何新規定？

3．清算技巧

（1）資產處置技巧，經營期處置還是清算期處置？ （2）欠股東借款處理技巧

（二）股權轉讓

１．增值稅預算

轉讓非上市股權是否繳納增值稅？轉讓上市公司股權是否繳納增值稅？

２．企業所得稅

股權轉讓如何繳納企業所得稅？

3．股權轉讓繳納土地增值稅嗎？風險何在？

4．案例分享操作技巧

董老師

董春輝：中國注冊會計師，注冊稅務師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實踐，擅長各行業稅收籌劃診斷，納稅方案的設計，納稅風險控制，稅企爭議的協調以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

董老師是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問，現任五A級致通振業稅務師事務所首席稅務顧問，中國注冊稅務師行業后續教育特聘講師，北京注冊稅務師協會專家師資庫講師，陽光財稅等多家財稅集團特聘講師。兼任多家房地產公司和大型集團公司的稅務顧問，具有深厚的理論基礎與豐富的實踐經驗。

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