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【課程背景】

在新常態(tài)的經(jīng)濟形勢下，政府發(fā)展目標從原有的GDP經(jīng)濟增長，轉(zhuǎn)向為“因城施策”的復合增長目標，同時因為經(jīng)濟增長降速，金融政策強調(diào)去杠桿等要素，造成地方政府開始精打細算，對房地產(chǎn)商的要求從原有的土地金融和二級開發(fā)質(zhì)量要求，開始更多向企業(yè)招商引資、商業(yè)運營、教育體育等方向進行轉(zhuǎn)變。

另一方面，在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的推廣和人才的不停流動，行業(yè)本身逐漸進入飽和期，各企業(yè)在組織構架、成本控制、設計創(chuàng)新、招采控制等方面都有一定的趨同性，如何以低成本取地成為企業(yè)項目拓展過程中非常重要的一個引領性的方略。

本課程主要圍繞投資拓展的道、術與具體執(zhí)行等維度展開，從投資拓展趨勢、價值研判體系、作業(yè)模式、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具，結(jié)合眾多經(jīng)典案例，全面解析房地產(chǎn)投資拓展，增強地產(chǎn)投資管理者的投資管理和實操能力，幫助企業(yè)從投資拓展方面，打造強有力的市場競爭優(yōu)勢。

【課程收益】

直擊重點——解析投資拓展關鍵節(jié)點，出擊精準

實戰(zhàn)高效——了解實戰(zhàn)操作痛點難點，案例詳實

實用有效——打造一套專業(yè)投資體系，學以致用

資深專家——投拓專家蒞臨答疑解惑，闡述精妙

【課程對象】

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設計副總、營銷副總相關領導；

2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設計、營銷等部門精英從業(yè)者。

【課程大綱】

一、投資拓展之方法論（道）

a.市場背景

當下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預判

b.投資項目拓展的幾個趨勢

1)招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業(yè)競爭激烈，前融資金成本不斷提升

2)“地產(chǎn)+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標準化規(guī)則化

3)一二級開發(fā)聯(lián)動項目，需求不斷增加，城投從實操平臺逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槿谫Y和協(xié)調(diào)平臺

4)收并購，大魚吃小魚，大宗資產(chǎn)交易和混改交易的總量提升

c.造成業(yè)績分化原因

⑴ 城市量級的選擇與城市板塊輪動

⑵ 產(chǎn)品定位和產(chǎn)品結(jié)構

⑶ 增長方式對業(yè)績影響

⑷ 開發(fā)模式對企業(yè)業(yè)績影響

⑸ 股權開發(fā)，并購重組課快速提高業(yè)績

d.三大體系研判

(1)房地產(chǎn)市場與城市板塊輪動預判體系

①預判體系的標準和基礎數(shù)據(jù)

②預判體系的模型

③基礎數(shù)據(jù)庫與數(shù)據(jù)分析基礎

④城市、樓市掃描

⑤客戶定位與客戶偏好研究

⑥預警機制

(2)土地價值研判體系

①土地價值研判體系的邏輯

②時間、空間邏輯

③地塊特征

④粗略測算

(3)具體項目價值研判體系

①項目核心價值點

②項目定位策略

③項目開盤時機與項目體驗區(qū)

④項目推售次序

⑤價格策略

⑥推廣包裝策略

二、投資拓展之執(zhí)行（術）

a.地產(chǎn)企業(yè)的特點與參考系

1)全國性企業(yè)：萬科、華潤

2)地方性企業(yè)：濱江、元融

3)復合型企業(yè)：華僑城

b.不同特點與機制下的投拓組織構架設計思路

現(xiàn)金流/融資能力/自有產(chǎn)業(yè)運營能力/產(chǎn)業(yè)整合能力/一級開發(fā)能力/政府關系

c.項目投拓的標準動作與主要區(qū)別

4)招拍掛類

5)產(chǎn)業(yè)勾地類

6)合作開發(fā)類

d.投資策略與執(zhí)行

7)新進城市

8)傳統(tǒng)市場

9)合作與競爭

三、實操案例——不同類型的投資項目

一、產(chǎn)業(yè)勾地

1、產(chǎn)業(yè)勾地項目之下的解釋

a.產(chǎn)業(yè)勾地的起源

b.產(chǎn)業(yè)勾地的要點與門檻設置

2、產(chǎn)業(yè)勾地的線索獲取

3、產(chǎn)業(yè)勾地的基本流程

a.產(chǎn)業(yè)資源與產(chǎn)業(yè)需求梳理信息對接

b.產(chǎn)業(yè)方案的規(guī)劃設計

c.產(chǎn)業(yè)合作中的工作界面劃分

d.產(chǎn)業(yè)勾地方案中的多面價值判斷

4、產(chǎn)業(yè)勾地的重點和要點淺析

a.整體開發(fā)的利潤、IRR估算

b.經(jīng)營性物業(yè)的盈利風險

c.交易方式設計與掛牌條件設計

d.持有性資產(chǎn)的退出方案設計及估值

e.產(chǎn)業(yè)勾地成功的先決條件

二、收并購與合作開發(fā)

1、收并購項目執(zhí)行的解釋

a、一級市場

b、二級市場主要的拿地模式

①土地使用權轉(zhuǎn)讓

②股權類項目

③聯(lián)營合作開發(fā)項目

④代管代建+品牌輸出項目

2、收并購的線索：土地線索類型

3、收并購的流程：收并購基本流程

⑴ 土地信息獲取階段

⑵ 土地評估階段

⑶ 土地談判階段

⑷ 土地盡調(diào)階段

⑸ 項目簽約階段

4、收并購的風控

5、項目收并購的風險梳理及防控

6、項目收并購過程的對價原則和方式

7、項目收并購過程中的資金處理

8、收并購的談判

三、土地一二級聯(lián)合開發(fā)（舊城更新）

1.民間資本參與一級開發(fā)的地域政策概覽

a.總述：因城施政，明暗共存，實操為王

b.珠三角區(qū)域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例

c.中西部區(qū)域：以安置為核心的一級二級開發(fā)聯(lián)動關系（潛規(guī)則）/以長沙為例

d.長三角區(qū)域：基于土地開發(fā)固定回報及土地開發(fā)溢價分成的開發(fā)模式/以余姚、奉化為例

2.不同地域土地一級二級聯(lián)動開發(fā)的基本流程與政策風險分析

a.民間資產(chǎn)介入一級開發(fā)的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造

b.一二級聯(lián)動的基本流程

c.政策風險分析

d.二級土地控制程度

e.土地出讓金返還制度

f.土地超額收益分成制度

g.政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

3.土地一二級聯(lián)動的實際操作流程解析

a.開發(fā)規(guī)劃

b.開發(fā)物業(yè)的盈利估算

c.現(xiàn)金流估算

d.交易方案設計

e.土地交易方案設計

f.風險因?qū)Ψ桨?/p>

總討 問答

曾老師

講師簡介：

現(xiàn)任某標桿房企投拓總

原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設計院、深圳市城市規(guī)劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負責城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規(guī)劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動關系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細規(guī)劃設計》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設計元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點的片區(qū)總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設定建議和探索方向，屬于技術儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標等。

主講課題：

《土地全周期開與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級聯(lián)動）與舊改（土地一二級聯(lián)動）開發(fā)詳解》

《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購投資執(zhí)行、風險控制及實操案例深度解析》

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