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【課程背景】

一個購物中心的成功與否不僅取決于前期的選址定位、規劃設計、招商及開業后的運營管理，其經營價值、資產升值和資本價值更依賴于長期的物業營運、服務和管理！

商業地產的物業管理與普通住宅物業管理千差萬別！如果用普通住宅物業管理“一年新、二年舊、三年破”的思路和標準，運作商業地產的物業管理，不僅會給購物中心的資產經營和價值提升帶來極大的損失和破壞，且越忽視商業地產的物業管理重要性，越易在激勵的競爭中被市場所淘汰。

本次課程特邀商業地產物業管理專家張老師主講，張老師將結合實戰案例為您全面解析商業地產物業管理中的細節問題，相信對您的商業項目管理運營及資產升值將大有裨益！誠邀您的參與！

【課程收益】

1.本課程著重最復雜的商業地產類型-城市綜合體之購物中心的物業管理細節

2.詳解商業物業如何貫穿于城市綜合體的資產管理操作全流程

3.以實際項目為例，全面復盤在項目運營管理的五個重要階段，商業物業側重點

4.商業物業管理運營服務的品質管理和終極目標

【課程對象】

商業地產董事長、商業地產總經理、商業地產運營總經理、商業地產物業總經理、商業地產工程總監、商業地產法務總監

【課程大綱】

一、商業地產運營與商業物業管理發展趨勢及戰略選擇

1. 商業地產運營模式

自持（自營）——華潤

銷售（委托、轉租）——綠地

自持&銷售結合（自營&委托）——萬達、新城

輕資產（輸出管理） ——萬達、凱德

房地產投資信托基金REITs ——黑石、凱德、光大安石、平安信托

2. 商業物業管理發展趨勢及戰略選擇

物業管理長期處于房地產開發和建筑產業鏈的末端，不被開發者重視，但實則上它應是整個產業鏈中最接近消費者市場的前端。隨著資本覺醒的驅動，現已開啟物業管理價值的新時代。商業物業管理變革必須要實現從傳統物業管理到現代商業物業管理的轉型。

二、為什么說城市綜合體是最復雜的商業地產

1. 城市綜合體的五個特征分析

2. 建筑綜合體（建筑物形態）

3. 商業綜合體（建筑物用途）

4. 硬件解析：建筑物體量龐大、建筑物構造復雜、設施設備數量多。

5. 軟件：運營管理難度大、服務/協調對象眾多、安全風險大。

三、商業物業介入的時機應貫穿于城市綜合體資產管理操作全過程

1. 策劃調研階段角色定位

2. 規劃設計及工程施工階段角色定位

3. 定單地產/招租角色定位

4. 市場營銷推廣角色定位

5. 物業管理（資產資增服務）角色定位

6. 運行管理（運營管理）

7. 投融資管理

四、商業項目物業管理介入在城市綜合體運營管理中的五個階段（重點講述）

1. 規劃設計期物業介入重點

物業前期介入為運營創造先天條件并最大化節約資金及為中期物業管理打下良好基礎！

2. 前期籌備期物業介入重點

購物中心建設竣工投入使用前8-12個月開始，物業管理也將正式進入前期籌備階段！

3. 開業啟動期物業介入重點

這一階段的工作紛繁復雜，因此在制訂出各種計劃的同時，要嚴格執行環環相扣。在為租戶提供服務的同時，加強溝通宣傳管理公司的管理規定，以謀求租戶的理解支持并及時根據租戶的要求，調整各種管理計劃，以求更加適合、滿足租戶之需求。

4. 運營服務期物業介入重點

此階段最主要的內容包括日常綜合管理服務的穩定與提高。其中包括：租戶/消費者管理、現場運營品質管理、秩序管理、物業維修管理、設備維護保養管理、環境綠化管理、安全管理、有償服務管理等

5. 品質提升期物業介入重點

在項目經過了前四個階段的過程，并實現了穩場運營的情勢下，需要通過細節化管理，進一步實現持續改進和管理品質提升，提高項目核心競爭力是硬道理！

五、商業物業運營服務的終極目標

以提升城市綜合體項目資產增值、經營價值為目的、以優質服務為抓手

內部服務標準：符合規范、適合使用目的、始終無誤、零缺點

外部受眾的標準：讓客戶滿意、超乎客戶的期望、讓客戶歡欣、社會美譽度高

六、問答互動環節

張老師

上海工程技術學院 工商管理

英國特許房屋經理學會特許會員（CIHCM）、中國區評審官

上海市物業管理招投標專家成員

高級服務師、高級經濟師、物業管理師

2001年進入房地產行業。歷任：

中國平安保險（集團）股份有限公司--上海總部項目總經理

仲量聯行（上海）物業與資產管理部--總部高級經理

萬達集團--上海萬達廣場區域公司副總經理、集團內訓師

盈石資產&創石商管--物業總監（兼）創石營運總監

新城控股集團商管公司--集團物業總經理

月星商業集團--物管工程總監（兼）上海環球港副總經理

上海綠地科瑞物業管理發展有限公司--高級顧問

五牛股權投資基金管理有限公司商業管理部 --執行董事

張亦軍先生具有15年星級酒店和18年高端商業地產企業物業管理工作的職業生涯，豐

富的商業地產物業資產管理實操經驗。無論是集團化商業物業工程運營標準體系的建

設、培訓，還是商業項目資產管理、規劃設計、建設中的前期物業工程介入，以及開

業籌備或已開業運營的項目，累計參與管理的項目30多個。通過其豐富管理經驗和實

操心得，能為商業項目的物業管理服務品質、效率、效益提升、公司良好形象建設、

資產增值保值有所建樹。

張亦軍先生作為商業地產資深人士，目前為廣州贏商網、北京瀚德智庫、英國特許房

屋經理學會（中國區）、上海物業協會、重慶理工大學、廣州贏房中國、深圳愷德咨

詢等培訓機構和多家商業地產企業特邀講師。幾年間開授有40多場專業公開課和20

多場企業內訓課，專業能力受到培訓學員和企業廣泛贊譽。在行業內享有較高聲譽。

研究領域：大型城市（商業）綜合體、頂級寫字樓、高端住宅、服務式酒店公寓項目

運營管理。發表有專業論文5篇。

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