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課程大綱

一、土地一級開發整體方案策劃

1.土地一級開發及運營的認知

(1) 一級土地開發項目的主動與被動選擇

(2)一級土地開發中土地價值的有效挖掘

(3)一級土地的經濟技術可行性研判（結合案例）

2.全國各地對于一級土地開發執行深度的對比表

二、土地一級開發與運營實施流程及關鍵節點

1.一級土地整理與運營常規流程圖解析

案例：某項目一級開發整理

2.一級土地項目開發及運營的重點管理

（1）一級土地整體戰略定位

（2）項目開發步驟及強度

（3）開發周期策略

3.一級土地開發運營管理

（1）一級土地分期出讓時序

（2）一級土地分期開發策略與項目勾地策劃

（3）一級項目優惠政策的策劃與公關獲取

4.土地一級開發核心內容

（1）土地總體規劃（土地指標獲取，土地整理及征用等）、城市規劃（總體規劃、控制性詳細規劃等）

（2）道路、公共空間、公共節點景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等(派出所、學校、體育館、安置房、公租房等)

（3）產品定位、設計前置化、工程管理三大目標、銷售策略與技巧、物業運營等二級開發重點板塊

案例：WK、ZX等名企案例比較分析

（4）一級轉二級的關鍵點（核定掛牌價、設置門檻條件、補充協議的簽訂、利用瑕疵問題延緩進度）

三、土地一級開發及運營的項目經濟測算

1.出售型物業土地獲取前的靜態測算

案例：LH公司項目拿地前測靜態測算表

2.出售型房地產項目動態測算表分解

案例：xx項目測算表詳解

3.長期持有型物業的經濟測算模型

案例：xxx花園城持有型物業測算表

四、土地一級開發及運營項目的運作風險

1.具體風險問題（結合N個案例）

（1）交易方風險

（2）國家及當地法律、法規變動風險

（3）人脈風險（政府換屆等）

（4）融資風險（地方政府債務問題）

2. 風險控制策略及手段

（1）合理分配資金，滾動開發

（2）品牌開發企業的一級開發及運營風控

（3）人脈平臺的建立、維護與監控

（4）政策空白點的機會把握

五、土地一級開發及運營項目成本控制

1. 土地增值稅的合理計算與減免策略

2. 一級開發中的各種稅費的減免策略

3. 土地價款支付的談判和執行

4. 繳稅的應用技巧

.....................

六、土地一級開發項目的營銷策略及成功案例

1.一級地塊開發的包裝與推廣

（1）一級土地推廣的特點及模式

（2）土地營銷藝術的分析

案例：xx半島土地營銷

案例分享：都江堰項目土地一二級聯動開發

七、一級土地開發及運營；產業地產、文旅地產、特色小鎮的土地研判及開發策略

一、一級土地開發及運營的核心要點

1、一級土地開發方式類別與盈利方式

2、一級土地開發常見模式及操作要點

3、一級土地開發的風險及規避方式

4、一級土地開發的進入與退出模式

5、全國土地一級開發典型案例

二、一級土地開發的土地研判關鍵點及典型案例分析

1、產業地產的開發成功要素、開發策略、風控及土地研判關鍵點

2、文旅地產的開發成功要素、開發策略、風控及土地研判關鍵點

3、特色小鎮的開發成功要素、開發策略、風控及土地研判關鍵點

4、產業、文旅、小鎮典型案例解讀及借鑒點

楊老師

楊凡老師

東南大學建筑設計研究所在職研究生班畢業。

國家注冊建筑師，高級工程師，國內資深土地拓展運營專家

曾任江蘇亞東建發集團總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設發展有限公司副總經理兼總建筑師

蘇寧環球集團南京浦東建設開發有限公司副總經理兼設計總監

吉林市蘇寧環球有限公司常務副總經理

江蘇九洲投資集團地產中心副總經理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產一線開發管理工作是房地產土地拓展運營專家，房地產行業最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產行業實操管理經驗。對房地產開發的各個業務鏈條均有涉足，特別是對房地產前期開發、建筑設計、成本管理等模塊有深入的研究和系統的總結。能集思廣益，善于整合資源并為企業提供可持續進步的技術管理正能量，擅長項目執行和監管方面的統籌協調工作，在一、二級開發實踐中有突出的業績。

授課風格：

幽默風趣、生動形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實操結合。

主講課程：

《一級土地開發及運營》

《土地一二級聯動開發管理及實戰案例分享》

《房地產一二級開發模式、土地拓展及規劃設計》

《土地一級開發及一二級聯動開發的成本合約管理》

《土地開發模式與流程；一二級聯動開發問題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創新及風險規避能力突破》

服務過的客戶：

葛洲壩、紅星美凱龍、國控集團、北控集團、中房集團、天慶房產、寶冶集團、興東置業、粵海地產、金秀湖集團、蘇州工業園區、福州規劃設計總院、鑫成集團等一百多家企業

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