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【課程背景】

我國房地產行業的傳統開發碰到盈利天花板，房企謀求轉型升級，已經是一個不爭的事實。房地產新發展模式和新質生產力都成為發展的動力和方向。

一方面，過去主要是靠房地產買賣的溢價，未來可能會靠房地產資產管理獲得收益。存量時代下，針對開發商們并不熟悉的存量資產領域，怎樣布局、盡快切入賽道、二次成長，是當下每個房企必須思考的生存大計。與此同時，還有很多企業，如何將手中的存量資產盤活，實現價值最大化是一個緊要且備受關注的命題。

許多房地產企業都建立了存量資產的運營管理平臺甚至子公司，將資產管理提至公司戰略高度。站在時代的轉折點，經過近一年的精心準備，對于想系統學習存量資產運營管理的朋友，我們特此推出了本次課程！

中國房地產企業亟需拓展融資渠道，以適應轉型創新需要，解決各類房地產和不動產企業融資難、資金鏈形勢嚴峻等問題。特邀代表房地產投融資最高水準的專家分享最新實操經驗，詳解各類融資渠道合作模式與項目選擇要求。

【課程收益】

收益一：

1. 系統了解我國存量資產管理的相關政策、市場現狀和前景

2. 優化企業開發投資組合戰略與資產管理

3. 學習掌握資產管理與資產價值最大化

4. 建立資產全生命周期認知與管理路徑

5. 掌握不同階段存量資產運營路徑

6. 掌握不同類型項目資管邏輯與運營關鍵

7. 掌握存量資產的退出方式和技巧

8. 深入理解存量資產管理的“投資、融資、建設、運營、退出”全過程

收益二：

1.全面了解房地產市場變化；極大開闊融資視野；迅速掌握融資渠道與方法；

2.掌握國家最新密集出臺的房地產及相關政策及對企業和市場的影響；

3.防范資本運作風險；房地產融資各環節資金的管理等；

4.深入了解房地產和不動產的創新和升級產品；

5.充分了解房地產開發過程中有關融資的運作和操作，充分理解在新時代下房地產新發展模式和新質生產力的發展方向。

6.進一步深化學習國內外地區房地產金融的經驗案例；房地產融資信用調查和項目融資分析，以及房地產金融機構的其他金融服務等方面的案例分析，深化理論知識的掌握。

【課程對象】

1.房地產開發企業董事長、總裁、總經理及負責投融資高層管理人員為主

2.各類商場、辦公樓、酒店、物流倉儲、園區、公寓等）招商和運營商、資產管理、銀行、私募和公募基金、信托、證券公司、保險公司、財富管理、投資公司、評估公司、評級公司、律師事務所、房地產中介、投資監理、工程建筑、設計院、物業和設施管理、軟件服務商等相關企業人員；

3.房地產和不動產行業及金融機構的戰略、市場、投資、運營、資金、財務、經營和資產管理等部門人員；

4.各類擁有存量資產的國企、民企和外企相關人員；

5.需要通過形勢分析來進行日常決策的房地產和不動產行業及金融機構人士；

6.房地產和不動產行業剛入門，想學習到更多房地產基本知識，盡快提升自己職場能力；

7.已在房地產和不動產行業從業多年，但想惡補系統的專業知識，查缺補漏。

【課程大綱】

第一天：《存量資產盤活路徑、方式和風險防控》

一、存量資產盤活相關政府政策和導向及影響和策略（政策、市場、升級）

1. 當前經濟、存量資產盤活的政策導向和市場趨勢

2. 存量資產分類、特點、核心價值

3. 存量資產全生命周期：“投資、融資、建設（維修）、運營（管理）、退出”

4. 銷售型住宅與持有型存量資產不同的核心經營經濟指標比較

5. 創新轉型的思維的轉變和行動的升級

二、存量資產盤活原則、模式、法規、稅收、交易流程和風險控制（模式）

1. 盤活原則：依法合規、提質增效、操作可行、時間可控

2. 盤活模式之一：土地收儲及案例分析

3. 盤活模式之二：資產和股權轉讓及案例分析

4. 盤活模式之三：自持及案例分析

5. 盤活模式之四：聯合開發及案例分析

6. 股權和資產盤活交易的稅收籌劃

三、盤活住宅和公寓、商業、辦公、廠房、股權等存量資產的方式及案例分析（產品）

1. 土地

2 長租公寓（含完全市場化的和保障性租賃住房）

3. 商業物業（含綜合體和商鋪）

4. 辦公物業

5. 酒店

6. 康養和文旅

7. 車庫

8. 其他

9. 城市更新對存量資產盤活的重要賦能

四、存量資產價值鏈、運營與盈利模式設計和打造及案例分析（運營和資產管理）

1. 存量資產價值鏈組成和分析

2. 存量資產管理人的責任

3. 資產管理組織架構

4. 招商、客戶服務和租賃

5. 收入、支出和現金流

6. 節能、維修和改造、安全

7. 估價和溢價

8. 財務和融資

9. 信息化系統和智慧樓宇

10. 項目買入和賣出

五、存量資產評估和經濟測算（資產評估和測算）

1. 從XXX項目10多次掛牌商業資產看大宗交易資產估值與租賃協議

2. 從XXX商業項目看大宗交易項目資產估值與市場的變化

3. XXXX保租房估值和轉讓價格這么低？

4. 為什么XXXX股權轉讓價低于評估價格？

5. XXX收購酒店并改造成公寓的資產評估策略？

6. XXX香港REITs價格和資產價格有什么關系？

7. 投資收益法（資本化率法和現金流折現法）、市場比較法、成本計算法

8. 房地產權益、大環境、硬件、軟件等的評估

9. 為什么商業地產資產評估價和最終成交價可能出現較大差異

六：困境房地產資產（含不良資產或爛尾樓）投資及風控實務和案例解析

1. 當前房地產困境資產（含不良資產或爛尾樓）形成的原因和狀況（含AMC、銀行、信托、私募基金等）

2. 困境資產產業鏈和參與者（含掘金主體）及處置關注點及利益訴求

3. 從房地產公司破產清算的一般賠償順序探討重整及案例分析

4. 從XX計劃參股XX案例看房地產并購三大要素

5. 從XX入股XXX和XX入股XXXX案例看持股和劣后安排

6. 困境資產的盡職調查（含法務、財務和稅務、市場和運營等）

7從XX收購XX案例分析看業務、交易結構和時間把控

8.從XX百億參股XX困境房企案例看央企參與紓困模式

9. 困境資產評估、投后建設、招商和運營、退出渠道及策略分析

注：1. 每一節都含相關案例和/或數據分析 2. 上下午都有問答互動

第二天：《新形勢下房地產和不動產融資實務》

一．中國經濟、房地產融資市場、行業現狀和趨勢

1. 中國經濟狀況、房地產和不動產市場及融資現狀和發展趨勢

2. 最新的房地產、不動產和金融政策（含最新救市政策、房地產新發展模式和新質生產力的發展方向。）及對房企的影響和對策

3.關于房地產和不動產項目的“投、融、管、退”和“融、投、管、退”

4. 房地產企業的資金特點

4.房地產企業的資金使用風險控制

5.企業和項目的現金流管控

6.如何有效拓展融資機構

二．不同房地產產品投資的融資策略

1. 住宅和長租公寓

2. 辦公樓和商場

3. 酒店、旅游和養老

4. 廠房和產業園區

5. 城市更新

三．房地產投資和開發階段的融資策略

7.房地產拿地前融資方式（前融渠道緊縮，有何創新或突破？）

2．土地證獲得后的融資方式

3．四證獲得后的融資方式

4．房地產并購融資

5．銷售階段的融資方式

6．物業持有經營階段融資方式

四．國家金融監督管理總局房地產融資產品和其它融資方式

1. 國家金融監督管理總局的最新相關政策和趨勢及對策

2. 銀行貸款

3. 房地產信托

4. 房地產保險資金

5. 資產支持票據ABN

6. 海外房地產資金

五．證監會房地產融資產品

1. 證監會的最新相關政策和趨勢及對策

2. 房地產企業債券

3. 房地產公司上市（含物業管理公司）

4. 我國私募基金的法律、政策環境及其合規募集

5. 當前房地產私募基金主要投資哪些項目

6. 不同房地產產品與私募基金和證券化的結合與案例分析

7. 房地產資產證券化的發展背景和分類及趨勢

8. 房地產資產證券化的運作方式和流程

9. 房地產資產證券化的基礎資產、價格和增信

10.房地產資產證券化（ABS、CMBS、類REITs和基礎設施公募REITs，含住宅、商業、物流倉儲等業態）案例分析

11.基礎設施不動產公募REITs運作和案例分析

六、存量（不動產）融資和項目退出

1. 銀行和保險

2. 不動產資產證券化 - CMBS和類REITs運作及案例分析

3. 基礎設施不動產公募REITs

4. 存量資產大宗交易市場

5. 存量資產項目退出方法和策略

注：1. 每一節都含相關案例和/或數據分析 2. 上下午都有問答互動

張老師

國內房地產和不動產投融資、資產管理和戰略領域頂尖實戰專家、發改委第一批備案的股權基金管理人，熟悉民企、國企和外資房地產投融資方式和各類機構運作。曾任職于央企寶鋼集團計劃處、全球最大的房地產投資集團之一的聯實集團（Lend Lease）、全球最大的基礎設施管理者澳大利亞投資銀行麥格理銀行（Macquarie Bank）、中國知名的盛世神州基金，長期擔任房地產和金融企業高級管理職位。在房地產、不動產和基礎設施的市場、投資、管理、開發、金融和戰略方面有20多年經驗。

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