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【課程背景】

稅收政策不僅龐雜而且多變，進而導致稅收政策間的矛盾和不協調。同時，受主觀認識影響，稅收征納雙方在理解稅收政策時又會出現不同程度的偏差。可以說，出現稅收爭議是無法避免的。稅企間出現爭議并不可怕，關鍵是要找到恰當的方法去應對，去化解。本課程以案例分析為主線，從最新的稅收政策出發，探尋當下房地產開發企業主要涉稅爭議問題的化解與應對之道。本課程或許只是您的選擇之一，未必最佳，但一定會讓您有所啟示！有所收獲！

【課程收益】

1．了解現階段稅企爭議產生的主要原因；

2．熟悉并掌握稅企爭議的應對與化解路徑；

3．熟練化解拆遷安置補償業務中的一系列稅企爭議；

4．有效防控合作建房與代理建房業務中的涉稅風險；

5．高效處置土地款抵減銷售額業務中的一系列涉稅爭議；

6．梳理研判當下房地產企業高頻涉稅企爭議的應對之策；

7．全面提升房地產企業財稅人員的財稅業務素養。

【課程對象】

房地產開發企業的財務總監、稅收總監，財務主管、稅收主管，財務部長、 稅收部長，稅收經理、財務經理，銷售主管、銷售經理，采購主管、采購經理，企業 合同、法務人員以及企業財務會計和其他財稅人員。

【課程大綱】

一、稅企爭議產生的原因辨析

1．稅收政策本身模糊不清

【案例】代建費為啥不能作為土增稅的開發間接費？

2．稅收法律政策間的矛盾與沖突

【案例】稅收滯納金到底能否超過稅款本金？

3．稅收政策調整與修改的滯后性

【案例】拆遷安置費是土地價款還是開發成本？

4．語言文字的多重含義與理解偏差

【案例】業務招待費中的進項稅額能否抵扣？

5．對經濟業務判定不夠準確

【案例】房租轉換為物業管理費為什么是偷稅？

6．對基本概念的界定與理解偏差

【案例】舊辦公樓裝修費用的資本化與費用化分歧

7．法律語言與民間語義的差別

【案例】個人轉讓股權后又收回的為何還得再征稅？

8．征納雙方人員的主觀惡意

【案例】符合獨立交易的關聯方借款為何要被調整？

【案例】房企向股東低價轉讓房產為什么被征個稅？

二、稅企爭議應對與化解之道

1．對稅企爭議一定要有端正的態度

【分析】爭不一定贏，但不爭就意味著失敗

【思路】進攻未必是最好的防守

2．從利益出發作出精準判定：爭還是不爭！

【案例】按照稅務機關的錯誤要求納稅反對企業更有利！

3．稅企溝通未必合規卻永遠最佳

【案例】相同的業務，人家可以遞延納稅而您為何不能？

4．行政復議不僅合法且成本較低

【案例】

5．行政訴訟即便贏了，那也可能輸了永遠！

【案例】“查賬征收”官司贏了，最終被從高核定征收！

6．沒有爭議、不發生爭議才是永遠的王道

【案例】“婭 ? 琦”的不同命運或可說明一些道理

三、拆遷補償安置費用涉稅爭議與應對「例析」

1．拆遷補償安置費應當包括哪些構成內容？

2．拆遷安置費用的印花稅爭議與化解

⑴ 拆遷補償協議要不要繳納印花稅？

⑵ 還建房要不要繳納印花稅？如何繳？

3．拆遷安置費用的契稅爭議與處置

⑴ 房企支付的拆遷安置費要不要繳納契稅？

⑵ 還建房要不要繳納契稅？何時繳？計稅依據是啥？

4．拆遷安置費的增值稅爭議與化解

⑴ 還建房支出能否抵減增值稅銷售額？

⑵ 還建房如何作視同銷售繳納增值稅？

⑶ 拆遷安置中的舊料收入如何作增值稅處理？

⑷ 從拆遷公司取得專票的拆遷費能否抵減房產銷售？

⑸ 非法拆遷支出能否抵減增值稅銷售額？

⑹ 超標準拆遷安置支出能否抵減增值稅銷售額？

⑺ 等面積還遷與超面積還遷增值稅處理一樣嗎？

⑻ 向拆遷戶收（付）的補差款如何作增值稅處理？

⑼ 收到政府的拆遷安置補償款該如何作增值稅處理？

5．拆遷安置費用的土地增值稅爭議與應對

⑴ 拆遷安置費用歸集為土地價款還是房地產開發成本？

⑵ 舊建筑物的廢舊材料該如何作土地增值稅處理？

⑶ 還建房的建造支出應否是否需要進行特別處理？

⑷ 還建房應按何時的價格確認土增稅視同銷售收入？

⑸ 本項目拆遷他項目安置算誰的收入？又是誰的拆遷費？

⑹ 外購其他公司房產安置算拆遷安置費，要作視同銷售嗎？

⑺ 超面積且無償交付的還建房如何作土地增值稅處理

⑻ 收（付）取拆遷戶的面積補差款如何作土增稅處理？

⑼ 收取拆遷戶的房產質量補差款應當確認收入嗎？

⑽ 收到政府的拆遷補償款應沖減拆遷安置費用嗎？

⑾ 拆遷安置費可以直接計入某一個成本對象名下嗎？

6．拆遷安置費用的企業所得稅爭議與應對

⑴ 拆遷還建房該以何時、何種價格確認企業所得稅收入？

⑵ 還建房確認收入同時以同等金額確認拆遷安置費用嗎？

⑶ 31號文第31條只規定了企業和單位，個人是否適用？

⑷ 31號文第31條強調了投資，一般拆遷業務是否適用？

⑸ 本項目安置與其他項目安置所得稅處理有何差異？

⑹ 其他項目安置是否包括外購其他企業房產進行安置？

⑺ 拆遷安置費用稅前扣除是否需要合法有效的發票？

四、合作建房業務涉稅爭議與應對處置「例析」

1．合作建房的司法界定、條件與負面清單

2．合作建房的稅法界定與政策演變過程

3．合作建房的類型梳理與業務本質辨析

⑴ 土地使用權與房產所有權交換模式

⑵ 土地租金與房屋所有權交換模式

⑶ 設立合營企業進行開發與銷售模式

⑷ 純粹的房地產開發與銷售模式

⑸ 名為合作建房實為掛靠開發模式

4．土地使用權與房產所有權交換模式的稅收處理

5．土地租金與房屋所有權交換模式的稅收處理

6．設立合營企業開發與銷售模式的稅收處理

7．純粹的房地產開發與銷售模式的稅收處理

8．名為合作建房實為掛靠開發模式的稅收處理

五、代理建房業務涉稅爭議與風險化解「例析」

1．代理建房的稅法界定與限定條件

2．代理建房業務的增值稅涉稅爭議與化解

3．代理建房業務的土地增值稅爭議與處置

六、土地價款抵減銷售額涉稅爭議應對「例析」

1．土地款抵減銷售額政策適用對象與范圍

2．可抵減銷售額的土地價款構成內容

3．土地價款抵減銷售額的票據規范

4．土地價款抵減銷售額的具體計算

5．土地價款抵減銷售額處理中的疑難與爭議

⑴ 房企繳納的土地受讓契稅能否作土地價款扣除？

⑵ 企業繳納的城市基礎（市政）設施配套費能否扣除

⑶ 土地前期開發費用是不是都可以扣除？

⑷ 房企分期繳納土地出讓金時的分期利息能否扣除？

⑸ 企業逾期支付土地出讓金逾期付款利息能否扣除？

⑹ 企業取得專用發票的拆遷款為什么不能抵減銷售額？

6．土地款抵減銷售額與土地增值稅的協調

7．土地款抵減銷售額與企業所得稅的協調……

七、其他高頻稅企爭議及其解決方案

1．國稅發〔2009〕31號文到底有沒有行政法律效力？

2．房企向境外支付開發項目設計費的涉稅爭議與處置

3．股權轉讓到底要不要繳納增值稅和土地增值稅？

4．賣房送汽車、送家電該如何進行增值稅處理？

5．開發過程中繳納的土地使用稅能不能計入開發成本？

6．預繳土地增值稅時其計算依據到底含不含增值稅？

7．苗圃、公園綠化支出是作公共配套費還是基礎設施費？

8．借貸雙高下房企業的借款利息支出能否稅前扣除？

9．將開發商品房無償移交給政府安置拆遷戶如何處理？

10．將開發房產低價移交給政府安置拆遷戶如何處理？

11．房企因對外借款而發生的損失能否稅前扣除？

12．房企因詐騙而發生的大額損失能否稅前扣除？

13．母子公司間無償使用房產該如何進行稅收處理？

14．給特定客戶贈送印有公司LOGO標識的金花生如何處理?

15．房地產企業發生的銷售傭金到底該如何扣除？

16．房企向其他企業借款的利息可否轉換為房產購銷違約金?

17．以前年度費用本年度發票該如何正確進行票據憑證處置？

18．房企高管在稅收洼地設立個體并給公司開票能否規避個稅？……

胡老師

法律碩士、注冊稅務師、經濟師，從事稅收工作超過三十年，有豐富 的稅務稽查，疑難問題處理，稅收政策解讀等經驗，先后在《財政研究》《經濟研究參考》《經濟學消息報》《中國稅務》《經濟法論叢》《涉外稅務》《財會通訊》《財會研究》《稅務與經濟》等報刊發表論文百余篇，實務類文章近六百篇，有二十多篇文章被中國人民大學報刊復印資料全文轉載；出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業所得稅匯算清繳手冊》《納稅評估實務與模型案例》《個人所得稅綜合所得匯算清繳實務與納稅籌劃》《別人納稅籌劃方案與思路您為什么不能用》等。在業界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。其授課特點是，總能將法律邏輯與會計嚴謹融為一體，實現豐滿理論與骨感實操的和諧統一，睿智中飽含幽默，調侃中盡顯專業。在業界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。其授課特點：總能將法律邏輯與會計嚴謹融為一體，實現豐滿理論與骨感實操的和諧統一，睿智中飽含幽默，調侃中盡顯專業。

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