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課程介紹

房地產行業是一個資金密集的行業，其開發周期長，稅收復雜，稅負重，開發階段多，投資風險高，成本核算階段復雜；特別是“營改增”后，國地稅機構合并、金稅三期與發票系統升級，個稅新稅制、社保移交、增值稅重大改革，房地產企業風險越來越大，而稅制變革下的籌劃也越來越重要。

本次特訓營從房地產財務操盤和財稅實操兩個維度出發，對房地產企業經營各階段詳細解析——從公司架構設計、公司設立、籌資、拿地、開發建設、預售、銷售、自持運營、資本運作、項目清算資金退出企業等階段，逐一精講財稅管控要點；通過提前籌劃籌資管理、合同控稅、防控風險、規范企業的業務流程、規范核算，從根本上化解風險；全流程實例模擬，讓您輕松應對增值稅時代房地產企業全程財稅實務問題。

課程做到“重實戰，重實效，重實用”，融合大量“法律條款+實務操作+經典案例”進行分析，著重講解房地產企業實際工作中財稅熱點問題，困擾房地產企業的業務難題將在課程中迎刃而解！幫助學員搭建一套清晰的房地產財稅管理體系框架，更好地服務于房地產企業內部財稅精細化管理。

課程對象

本期培訓內容適應房地產企業財務總監、財務高管、財務經理、會計等各類專業人員。

課程大綱

第一講：房地產行業管理新形勢

第一節 金融監管。企業帳戶央行全面嚴管；個人銀行卡大數據動態監控；非法支付入刑，虛假支付已無空間，房地產企業怎么安全地放好自已的錢？

第二節 行業監管。房屋建筑工人實名制全面實施，雙帳戶管理；電子化監管；違規用工全面黑名單管理下，企業如何規劃好人工成本有效應對？

第三節 涉稅監管。“金三”上線帶來涉稅違規新革命。流程監管、大數據監管、多維度監管；“雙隨機一公開”稽查執法模式全面鋪開、稅警聯合嚴打發票虛開虛抵、黑名單制度廣泛落實。違法成本全面上升，稅收征管全面進入精細化嚴管時代，企業該如何調整應對？

第四節 應對方略。房地產企業開發成本顯性化，融資成本虛高，收入規避難，核定征收已成歷史。高暴利伴隨著高稅負，增值稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅等增高。信息化、法制化、大數據、精準定位稅收風險下，房地產企業內外憂患如何應對新挑戰？

科技進步帶來財務職能轉型，企業管理需求全面提升，稅收征管大數據精準管控下，業稅深度融合、全價值鏈精準管控勢在必行。

第二講：房地產開發流程

房地產公司開發實務中須經歷哪些流程？

各流程需事先規劃好哪些財稅要點和提取哪些法律行為的涉稅證據方可保證其項目開發運營綜合稅負最優化？

老項目需做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證更新？

新項目如何規劃好架構、商業模式，才能保證在符合房地產行業運營前提下財務核算管理綜合收益最大化？

新形勢新時期下房地產公司商業模式創新及財稅規劃新走向。

財稅新政如何落地到房地產的行業運營？

實例講解房地產企業商品房開發流程及涉稅規劃。

第三講：籌建階段

1、財務和稅務上如何劃分企業籌建期間？如何帳務處理、涉稅規劃和票據處理？應防范哪些涉稅風險？

2、實例講解如何將籌建期間發生的開辦費業務進行涉稅計算和在年度所得稅申報表中具體填報及風險防范。

第四講：設立階段

公司設立階段應注意哪些涉稅要點？在當前減稅降負新形勢下，如何事前“預見”政策及經濟形勢變化，如何規劃好架構保證后續運營中稅負最優化？如何規避或最小化后續稅政變化的影響？

現狀——缺少全程統籌規劃思維，給公司后續資本運作、集團融資、股權轉讓、清算分配高暴利資金釋放等階段帶來涉稅風險。

收益——通過事前架構優化，達到最低稅負目標。

投資主體如何優化、投資比例如何規劃、公司架構如何最優規劃、不同出資方式涉稅分析和規劃。

第五講：籌資階段

當前形勢下，企業資本結構設計應考慮哪些涉稅風險？中小房地產企業籌資面臨哪些問題？如何進行商業模式更新有效破解房地產企業的融資瓶頸？例如：如何規劃架構解決超金融機構同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產生增值稅的稅負？如何通過資本動作將房地產公司的應稅收入合法轉化成免稅收入.....

不同股權籌資方式和負債籌資方式涉稅風險分析和籌劃應用案例。

第六講：征地階段

征地階段相關稅種政策解析及風險防范。拿地和土地返還階段如何通過優化商業模式保

證運營全稅種綜合稅負最優?

不同方式取得土地，如何成本確認和帳務處理？合同如何簽總體稅負最優？如何處理入賬票據? 如：母公司購地子公司開發如何處理稅負最優？投資、劃轉的財稅處理及籌劃應用。。。。。

不同方式土地出讓金返還涉稅處理和合同規劃實務案例。

拆遷補償的處理方式精講。

實務問答：土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本？土地使用稅可計入開發成本嗎？取得土地的印花稅可否記入土地成本？土地使用稅和耕地占用稅能不能同時繳納？未建成房地產轉讓是否納契稅？代建保障性住房承受的土地如何納契稅？合作建房及回遷安置房建造如何納稅？

在稅政頻繁變動時期，合同如何簽才能稅負最優？如何規避稅政稅率變動帶來的風險？如何審核合同中的財稅相關條款？如何處理入賬票據？

第七講：開發階段

1、開發階段相關稅費解析及風險防范。如：合同印花稅繳納基數含不含增值稅？開發企業如何繳土地使用稅，有哪些可利用的優惠空間？用商品房作抵押物向銀行抵押貸款，是否征房產稅？

實務應用：委托貸款合同要交印花稅么？

2、增值稅降稅政策后，招投標應做何應對？

3、工程發包模式如何進行商業模式規劃能使開發和建筑雙方綜合稅負最優？

4、增值稅減稅之后，如何進行盈利預測和對外報價？

（1）老項目如何進行盈利預測，如何估計增值稅、社保減負帶來的影響？

（2）跨期項目如何修正盈利預測，如何判斷增值稅、社保減負帶來的影響？如何最大化減稅紅利？

（3）增值稅、社保雙降后，新項目如何做好盈利預測，如何對外報價？

5、增值稅、社保減稅系列新政下，房地產企業的采購策略分析。

（1）增值稅、社保減稅系列新政下，如何與供應商協商修訂原采購定價？

（2）稅政頻繁變動時期，如何進行采購定價優選供應商？如何簽采購合同，最大化己方收益？

6、工程如何發包雙方稅負最優？如何測算和管控成本？

7、甲供工程業務處理方式有哪些？籌劃方式案例精講

8、票據風險管控。

9、開發成本核算實例模版應用。

10、開發成本費用預算。

11、實務應用：

應用1：地下車位的成本分攤。應用2：紅線外成本。應用3：售樓處、樣板間裝修。

第八講：預售階段

1、實例解析：預售階段增值稅如何預交、開票、申報、核算？訂金、定金、誠意金等如何開票和涉稅處理?

2、實例解析：增值稅時代土地增值稅預征基數的確定；未按規定預征土地增值稅是否加收滯納金？

3、 預售階段企業所得稅應關注哪些涉稅風險點？如：“未完工”取得收入如何賬務處理？又如何在季度申報表和年度申報表反映？各類費用如何最優化稅前扣除實例解析？房地產企業所得稅預繳申報應注意哪些涉稅風險點？有哪些稅務籌劃應用點？。。。。

案例1：房地產企業在所得稅預繳方面特殊規定的報表填報案例解析？

案例2：實例講解房地產企業在預售階段如何進行所得稅匯算清繳。

第九講：銷售階段

1、增值稅新政實施后，增值稅核算、報表填報和發票開具實例解析。

（1）增值稅稅率新舊政策跨期銜接處理，跨期合同如何開票？特殊條款如何判斷和處理好開票稅率？扣除土地價款后如何開增值稅發票？

（2）增值稅核算的變化、受影響的重點業務控制和實操解析。

2、完工是結轉收入和計稅成本分界點。開發流程中，會計在哪個節點確認收入？稅收又是如何規定的？二者差異如何協調？收入確認和成本結轉前應關注哪些財稅風險點？執行新收入準則對房地產企業收入核算有哪些影響？一般納稅人銷售開發產品交房時如何開票？計稅成本如何確認？以前年度應扣未扣費用和資產損失如何稅務處理？

實例應用：企業所得稅成本核算模版應用。

3、土地增值稅清算

（1）土地增值稅清算必備知識及清算實例應用。清算后取得發票咋辦？清算后又賣房咋辦？清算后收取的補面積差款項如何處理？。。。

（2）實例解析：籌劃應對土地增值稅高稅負方法。

4、房產稅和土地使用稅、個人所得稅、城建稅等風險管控及實務應用。

如：房地產企業土地使用稅何時終止納稅義務？價外費用如何防范風險？銷售“無產權地下設施” 如何時涉稅處理？銷售“小產權房”如何涉稅處理？買房贈送禮品如何處理？房屋面積誤差如何處理？“老帶新”銷售模式如何處理？交房前后物業費如何處理？優惠促銷如何涉稅規劃？。。裝修房（軟裝）如何涉稅規劃？。。。。

5、房地產企業相關稅收優惠全解析。

第十講：自持運營和清算階段

1、存量資產剝離稅收最優方案解析。

2、房屋租賃全解析。如：業主共有的經營性房產出租、地下建筑出租、免租、售后返租。。。實例解析。企業出租新、老項目、轉租項目如何稅收規劃？

3、房屋抵債實例應用。

4、物業公司代收費的規劃及案例分析。自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？

5、清算分配和注銷階段必須掌握哪些財稅新政？應防范哪些涉稅風險？

6、清算所得稅處理。所得稅清算必備知識全解析；清算所得稅的核算及合并分立所得稅處理實例解析。

于老師

注冊會計師、注冊稅務師。從事稅務工作逾二十年，資深房地產財稅顧問，實戰派房地產財稅培訓講師。國內著名稅務籌劃專家，擅長將財務、稅收和法律知識綜合運用到企業經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰經驗。對房地產和建安企業財稅實踐方面有非常深入研究，深得企業認可。

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