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專題背景

?2016年，我國經濟形勢轉入調整期，經濟下行壓力依然在增加，各級財政稅收收入吃緊，房地產業連續多年保持高速增長的納稅收入出現下降趨勢。隨之而來的是，各級稅務機關對企業的日常檢查評估和專項檢查力度加大，房地產業被列入2016年度稅務稽查重點行業。營改增后，增值稅納稅檢查將給企業帶來新的不確定風險，企業財稅管理人員將面臨新的更高的挑戰！

?面對如此嚴峻的稅收形勢，您是否能夠應對自如？您是否仍有一些財稅方面的問題存在疑惑？您做好了充分的準備嗎？

?歡迎來到我們為您開設的“房地產開發各稅種納稅檢查疑難問題剖析與案例精解及操作實務訓練”專題課堂，由著名財稅專家陳老師老師為您答疑解惑。兩天的互動交流學習，由淺入深，層層剖析，案例生動，特色鮮明，破解稅收管理難題，一定會讓您掌握到房地產企業開發全程各階段財稅風險管控的實用方法和技巧，讓您收獲滿滿！

培訓對象

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

主講內容

第一節：增值稅、營業稅（營改增）檢查重點項目

1．進項稅金抵扣的檢查問題7個頻發點及準確判斷處理

2．營改增后新老增值稅一般納稅人增加了哪些進項稅抵扣范圍？

3．購貨后從供應商取得的返利分析，是繳納營業稅還是繳納增值稅，哪些返利扣款要做進項稅額轉出？

4．增值稅簡易征稅和一般計稅計算銷項稅額要注意哪七個方面的問題

5．按揭分期收款與預收貨款結算評估檢查納稅處理為何不同？

6．分解增值稅價外費用的三種方法及不同納稅效果關鍵點分析

7．營改增后納稅人的納稅時點發生了哪些變化？

8．累計折扣產生多納稅的原因與沖減收入的方法與賬務處理

9．增值稅視同銷售與企業所得稅視同銷售混淆產生的后果是什么？

10．營改增后，企業處置舊資產應關注哪些問題

11．混合銷售避免重復納稅的關鍵操作點及營改增后混合銷售的變化

12．向境外支付費用，扣繳增值稅、營業稅和企業所得稅涉稅解析

第二節：個人所得稅檢查重點項目

1．個人所得稅三類扣繳對象？憑正式稅務發票付款為何仍要扣繳個稅？營改增后，如何避免少扣繳個稅風險？

2．個人工資薪金、置業顧問所得的征納稅分析，哪些個人所得不需要納稅，哪些個人所得需要納稅？

3．營銷實物獎勵贈送個人有哪三種處理納稅？企業的營銷活動中，哪些行為處理不納稅？

4．企業報銷個人車輛使用費和通訊費用不征稅的扣除標準及賬務處理

5．個人股權平價低價轉讓評估檢查三種定價方法處理

6．企業資本公積及留存分配轉增股本征免稅選擇處理

7．企業賬務處理中需要視同股息紅利分配繳納個稅的5種情形分析

8．公司股份制改造中個人股東征免稅風險識別

第三節：企業所得稅檢查重點項目

一．收入類主要檢查項目

1．企業匯算清繳中收入確認時點分析，稅務檢查時主要依據哪三個重要文件？

2．開發產品完工前收入和完工后收入的會計與企業所得稅處理分析

3．開發產品視同銷售分析，內部使用、產權登記、分支機構轉移是否需要視同銷售？

4．購房附贈車位、附贈電器等實物，是否視同銷售

5．地下車位征免稅分析，銷售地下車位和出租地下車位如何征稅

6．財政性補助的會計正確核算處理及符合不征稅收入的三個條件

二．成本費用類主要檢查項目

1．會計核算中開發成本的主要項目分類及稅法與會計差異

2．開發成本中共同成本企業所得稅的分配方法，占地面積法、建筑面積法、預算造價法和直接成本法的具體舉例分析運用

3．企業有哪些成本費用可以在完工后計提，可以計入開發成本稅前扣除？以前年度發生的成本費用在取得發票時如何處理？

4．開發費用中銷售費用和利息費用稅前列支的主要問題，置業顧問費用、民間借貸和關聯方單位和個人借款利息支出處理，小額貸款和信托融資費用稅前列支處理

5．營銷設施建造費用企業會計處理與企業所得稅處理的差異分析

6．企業免費提供給員工的住房租金支出能否稅前扣除？職工食堂承包給個人經營，無法提供正規的票據憑證。如何在稅前扣除？

7．企業為職工發放的通訊費補貼或職工憑票報銷的通訊費，如何處理？

8．臨時雇用人員，無勞動合同、無各種保險，其支付的工資能否稅前扣除？

9．固定資產修理后續費用支出的會計處理及資本化費用化的選擇判斷

10．資產的計稅基礎的確定。資產評估后如何處理才不繳納企業所得稅？

11．企業股權轉讓評估檢查涉稅處理。如何避免多納稅或少納稅？

12．關聯方交易成本和費用檢查，哪些成本費用成為檢查評估重點？獨立交易原則適用如何正確判斷？

13．贊助捐贈支出、違約金收支稅前扣除的處理分析

第四節：土地增值稅檢查重點項目

1．土地增值稅清算的兩種情形及符合清算的條件是什么？一次清算后還能再次清算嗎？清算當年因補繳納土地增值稅出現虧損，企業有何選擇處理？

2．土地增值稅清算項目劃分和清算收入的確認，合同收入與發票收入不一致怎么處理？補退房款、價外收費、租賃收入如何處理？

3．無產權的公共設施，如地下車位轉讓或出租如何繳納土地增值稅？

4．土地增值稅扣除項目的范圍劃分，企業繳納的行政事業性收費政府性基金處理、企業借款利息費用和開發費用的處理分析

5．共同扣除項目在不同清算項目間的3種分配方法

6．哪些開發企業可以加計扣除？哪些不可以加計扣除？

7．企業繳納的營業稅金及附加如何扣除，營改增后，企業繳納的增值稅可以扣除嗎？

8．企業重組行為最新土地增值稅政策解析

第五節：其他稅種檢查重點項目

1．何時開始繳納土地使用稅，哪些土地可以不需要納稅？開發產品銷售后，何時停止計算土地增值稅？

2．會計上為何要將土地和房屋分開核算，土地價值要計入房產價值繳納房產稅嗎？哪部分土地可以不繳納房產稅？

3．房產評估增值為貸款有繳納房產稅的風險嗎？房屋租金收入繳納房產稅時，營改增后租金收入是含稅價還是不含稅價？

4．免租、無租房產繳納房產稅問題處理，免租無租期間，誰是房產稅納稅人？

5．印花稅納稅憑證合同解釋，如企業注冊資本需要繳納印花稅嗎？企業之間借款合同需要納稅嗎？增值稅金額屬于應稅合同金額嗎？

6．契稅計稅依據和納稅時間發生了哪些變化？購置土地后，企業支付的拆遷補償費和市政配套費是否繳納契稅，什么情況下可以不再繳納契稅？

7．2015年契稅最新重組政策解析

第六節：專家將在第二天與學員現場答疑互動交流，解答涉稅疑難問題。

陳老師

著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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