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課程前言

李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中宣布“從5月1日起，將營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。”

經(jīng)過(guò)四年的努力，我國(guó)已經(jīng)在交通運(yùn)輸業(yè)等“3+7”個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)改增，累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元。這是自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)貨物和勞務(wù)稅收制度的又一次重大改革，也是一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施。四大行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增，今年計(jì)劃再減稅5000多億元。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)），總結(jié)了前四年?duì)I改增的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，分四個(gè)附件設(shè)計(jì)了今后所有行業(yè)營(yíng)改增的具體政策，因?yàn)椋挛募奄?gòu)置和建造不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣范圍，不但對(duì)四大行業(yè)納稅影響巨大，而且，對(duì)原增值稅一般納稅人也會(huì)加大進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，降低增值稅應(yīng)納稅額，享受到改革的紅利。

營(yíng)改增是我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事，涉及每個(gè)企業(yè)，也涉及到企業(yè)的各個(gè)部門和全體員工，我們推出營(yíng)改增的培訓(xùn)，面向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、業(yè)務(wù)人員、財(cái)會(huì)人員以及全體職工。

課程收益

通過(guò)學(xué)習(xí)使學(xué)員了解建筑業(yè)房地業(yè)營(yíng)改增的基本政策，如何選擇納稅人身份，增值稅的計(jì)稅方法，稅率和征收率，銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算和法定憑證，稅收優(yōu)惠政策,增值稅會(huì)計(jì)核算等業(yè)務(wù)知識(shí)，為即將開(kāi)始的營(yíng)改增提前做好準(zhǔn)備。

課程對(duì)象

建筑企業(yè)、房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

一、增值稅的一般知識(shí)

1、為什么實(shí)行營(yíng)改增？

2、幾年來(lái)營(yíng)改增取得的成效 。

3、“營(yíng)改增”對(duì)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的影響 。

4、企業(yè)如何做好營(yíng)改增的準(zhǔn)備工作

二、一般納稅人與小規(guī)模納稅人的區(qū)別

1、所有企業(yè)均是增值稅納稅人

2、單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營(yíng)方式納稅人的確定

3、一般納稅人與小規(guī)模納稅人怎樣劃分

4、怎樣登記為增值稅一般納稅

5、扣繳義務(wù)人

6、合并納稅的規(guī)定

三、征稅范圍、稅率、征收率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、增值稅的征稅范圍

2、稅率與征收率

3、應(yīng)納稅額計(jì)算的一般性規(guī)定

4、應(yīng)納稅額的一般計(jì)稅方法

5、應(yīng)納稅額的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

6、過(guò)渡時(shí)期銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

（1）銷售老項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)的稅率和計(jì)稅方法

（2）銷售營(yíng)改增后新項(xiàng)目的稅率和計(jì)稅方法

（3）銷售使用過(guò)的不動(dòng)產(chǎn)稅率和計(jì)稅方法

（4）取得土地的價(jià)款如何扣除？

（5）銷售使用過(guò)的固定資產(chǎn)與銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅有何差異？

7、過(guò)渡時(shí)期建筑服務(wù)的稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

（1）新老項(xiàng)目如何劃分

（2）建筑業(yè)老項(xiàng)目的征稅方法與征收率。如何抵扣分包單位的工程款？

（3）建筑業(yè)清包工的稅率與計(jì)稅方法。

（4）甲供工程的稅率與計(jì)稅方法。

（5）小規(guī)模納稅人的稅率與計(jì)稅方法。

（6）跨地區(qū)提供建筑服務(wù)如何納稅？

8、租賃不動(dòng)產(chǎn)的稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

（1）一般納稅人出租營(yíng)改增前取得的不動(dòng)產(chǎn)如何納稅？

（2）一般納稅人出租營(yíng)改增后取得的不動(dòng)產(chǎn)如何納稅？

（3）異地出租如何納稅？

（4）小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)如何納稅

（5）個(gè)人出租房產(chǎn)如何納稅？

9、老項(xiàng)目異地銷售的稅務(wù)處理 。

10、原增值稅納稅人有關(guān)政策。

（1）原增值稅一般納稅人營(yíng)改增后購(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行稅額如何抵扣？

（2）原增值稅一般納稅人出售房產(chǎn)如何納稅？

（3）原增值稅一般納稅人取得境外服務(wù)、勞務(wù)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

（4）原增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)等，哪些進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣？

四、銷售收入及成本費(fèi)用的管理控

1、銷售額收入的確定與發(fā)票的控制

2、采購(gòu)環(huán)節(jié)增值稅的管理

3、取得增值稅發(fā)票的稅務(wù)處理與風(fēng)險(xiǎn)控制

五、企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增值稅管理

1、如何選擇合作伙伴？

2、如何簽訂合同。

3、內(nèi)部業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)流程再造。

4、企業(yè)集團(tuán)通過(guò)統(tǒng)一定價(jià)分解稅負(fù)。

5、招投標(biāo)中的增值稅策略。

6、全員的增值稅法制教育。

六、增值稅的納稅管理與會(huì)計(jì)核算

七、增值稅的風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)內(nèi)部控制

八、新常態(tài)下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）、嚴(yán)格清算下的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)

1、如何確認(rèn) “銷售收入總額”？

2、如何計(jì)算“扣除項(xiàng)目金額”？

3、扣除項(xiàng)目金額有哪些具體要求？

4、出售普通準(zhǔn)住宅有何稅務(wù)優(yōu)惠政策？

5、國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠政策？

6、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠?

7、合作建房的遞延納稅規(guī)定。

8、如何確定土地增值稅清算項(xiàng)目？具備何種條件對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算？

9、為降低稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)是賣毛坯房還是賣裝修房？

10、房地產(chǎn)公司欲“去產(chǎn)能”，賣項(xiàng)目還是賣股權(quán)？

11、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有何納稅技巧?

12、土地出讓金返還的稅務(wù)處理技巧。

13、巧用利息扣除法降低土地增值稅的方法。

14、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅？

15、降低土地增值稅的小區(qū)綠化操作技巧？

（二）、企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)

1、怎樣劃分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象？

2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)偅?/p>

3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)怎樣核算？在計(jì)算土地增值時(shí)可否扣除？

4、如何按房產(chǎn)類別分配計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本？

5、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場(chǎng)怎樣核算計(jì)稅成本？

6、利用人防工程建成的地下車庫(kù)投資者是誰(shuí)？房地產(chǎn)企業(yè)可否銷售利用人防工程建造的車庫(kù)？如何妥善處理？

7、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣處理？

8、何謂開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？“預(yù)收賬款”何時(shí)轉(zhuǎn)作“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”？

9、房地產(chǎn)公司吸收其他單位或個(gè)人資金合作開(kāi)發(fā)的操作方法。

10、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得的土地使用權(quán)，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？

11、房地產(chǎn)企業(yè)以地?fù)Q房方式取得房產(chǎn)的，怎樣確定房產(chǎn)的成本？

12、投資企業(yè)撤回或減少投資分得的資產(chǎn)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？

13、企業(yè)借款費(fèi)用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？

14、怎樣利用售后回購(gòu)業(yè)務(wù)為企業(yè)籌集資金？

15、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴(kuò)大融資渠道？

16、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業(yè)務(wù)擴(kuò)大融資渠道？

17、稅法對(duì)防止資本弱化有何規(guī)定？如何把握關(guān)聯(lián)企業(yè)借款？

18、企業(yè)向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？

19、“統(tǒng)借統(tǒng)還”的利息怎樣扣除？對(duì)總公司因統(tǒng)借統(tǒng)還向成員企業(yè)收取利息是否征收營(yíng)業(yè)稅？

20、企業(yè)債務(wù)重組怎樣操作可以遞延納稅？

劉老師

我國(guó)著名財(cái)稅專家，高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師。現(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授。

長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。參與過(guò)我國(guó)《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，對(duì)企業(yè)所得稅法有獨(dú)到的見(jiàn)解，被譽(yù)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人物。

出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》（第4版）、《土地增值稅清算大成》（第3版）和《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作難題精解》等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅專著。

幾年來(lái)，曾在北京大學(xué)、清華大學(xué)、、浙江大學(xué)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座，長(zhǎng)期擔(dān)任中央直屬機(jī)關(guān)高級(jí)會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師，為中國(guó)建筑集團(tuán)、中國(guó)鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、蒙牛集團(tuán)、神華集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、中國(guó)移動(dòng)等多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)。

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