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課程背景

2015年是“營改增”的收官之年，傳言已久的房地產行業營改增即將粉墨登場，在房地產企業利潤日漸微薄的今天，如何面對營改增就顯得尤為重要：操作得當，可能稅費下降，操作不當，稅負必然上升，一升一降之間，原有的競爭格局將會被打破，營改增將成為房地產企業的分水嶺乃至生命線。營改增對我們房地產企業帶來哪些機遇和挑戰？過渡期有哪些優惠政策？我們應做好哪些準備，以及有哪些涉稅風險及籌劃技巧？是每個財務人員必須要面臨和解決的問題。

本次培訓以房地產企業營改增實務為核心，解讀營改增的核心理論、財務核算及疑難雜癥、營改增產生的涉稅風險及應對技巧，并對新所得稅納稅申報表進行講解，針對性強，注重實務操作和實效，是您企業不容錯過的課程！

‖課程收益‖

通過兩天學習，您將有以下收獲：

☆ 與時俱進：把脈房地產企業營改增最新稅收政策；

☆ 熟練掌握并解決房地產企業營改增過渡期涉稅問題；

☆ 掌握營改增財稅處理技巧及抵扣風險點；

☆ 把握營改增應對策略及涉稅籌劃技巧；

☆ 掌握新所得稅納稅申報表的填寫技巧及涉稅風險點。

‖培訓對象‖

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

一：營改增前世今生及五部曲：降低稅負抑或轉嫁稅負是不是一個天真童話？

二：房地產企業營改增7大熱點問題：

1．何時營改增？

2．稅率問題：17%PK11%；對于不同類型的房產即住宅、商業地產、車位、政府工程，是否采用不同的增值稅政策？

3．過渡期將采取哪些過渡政策？

4．營改增后對已開盤未清算項目如何處理？已經銷售沒開發票、沒有銷售已經提前納稅如何處理？

5．稅企不規范操作在營改增前后涉稅風險點及風險把控

6．“營改增”后時代土地增值稅的去留問題？

7．營改增是否是拉開地稅滅亡帷幕？

三：房地產企業營改增面臨的5大挑戰

四：房地產企業營改增：一個核心、九大應對策略

五：房地產企業營改增：一個變通及過渡階段應對技巧

六：營改增范圍及易混淆項目解析

1．106號文、43號文：營改增范圍解讀

2．稅前扣除的廣告費是否包括廣告設計費？

3．建筑裝飾設計是否屬于“營改增”范圍？

4．目前工程監理是否屬于營改增？

5．房地產營銷策劃是否屬于營改增范圍

6．飯店、會場等提供的會議場所出租及會場布置是否屬于營改增的“文化創意服務”？

7．提供商標使用權是否屬于“營改增”的范圍？商譽如何納稅？

8．收取中標服務費繳納增值稅還是營業稅？

9．營改增對房地產企業并購重組產生哪些影響？

10．建設工程項目管理是否屬于“營改增”范圍？

11．建筑裝飾設計是否屬于“營改增”范圍？

12．目前房地產企業哪些項目涉及營改增？

七：營改增納稅的核心理論及熱點問題解析

1．囤積進項稅額，時刻準備迎接戰斗

2．如何正確確認銷售額（霧里看花—價外費用）

3．是否收到預售款時即產生銷項稅？收到訂金、VIP、誠意金、保證金是否產生納稅義務？

4．銷項稅額涉稅風險點—“十大視同銷售”解析

5．營改增后房屋轉為自持物業是否視同銷售繳納增值稅？

6．混業經營如何納稅及風險規避？

7．沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業務嗎？營改增后無處躲藏的贈送業務。

8．營改增后銷售舊設備、新設備該如何納稅？有無分別？

9．營改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅？

10．營改增后自行出租開發產品該如何納稅？

11．進項稅抵扣的基本理念

12．哪些項目不得抵扣進項稅？

13．進項稅抵扣的票據有哪些？

14．專票管理模式，讓假票含淚走開。

15．專票背后潛藏的巨大風險—哪些專票違法行為會給財務人員帶來牢獄之災？

16．專用發票被“虛開”的無奈及風險規避

17．增值稅發票認證抵扣規定——莫因失誤而悔恨

18．逾期增值稅扣稅憑證如何抵扣及未按期申報抵扣增值稅扣稅憑證如何處理？

19．增值稅專用發票稽查 “三流合一”的原則

20．總分機構之間的付款方向不一致，是否允許抵扣進項稅額？

21．開具專用發票當月，發生銷貨退回、開票有誤等情形如何處理？

22．取得專用發票后，發生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓，如何處理？

23．丟失專用發票抵扣聯怎么抵扣進項稅額？

24．“拆一還一”以及“紅線外”的支出是否有進項可以抵扣？

25．“甲供材”營改增之后對房地產企業是憂是喜？

26．取得土地支付的土地出讓金、規費是否有機會抵扣進項稅？

27．資金成本利息方面如何抵扣進項稅？

28．營改增之后房地產企業“存貨”是否抵扣？

29．房地產營改增后發生正常損耗、非正常損失如何處理？

30．應稅服務年銷售額超過財政部和國家稅務總局規定標準的營業稅改征增值稅納稅人，是否必須申請認定為增值稅一般納稅人？不申請認定如何處理？

31．小規模納稅人如需開具專用發票，怎么辦？

八：營改增對房地產企業四大階段涉稅影響及應對策略

九：營改增對房地產企業財務管理的影響及會計處理

1．營改增前哪些準備工作是必需的？如何提前謀劃營改增納稅之道？

2．房地產營改增對企業經營的影響及應對

⑴ 營改增對房地產經營模式會產生哪些影響？

⑵ 營改增對房地產財務指標及績效評價的影響？

⑶ 營改增對房地產經營預算工作的影響？

⑷ 營改增對房地產資金管理的要求？

3．兩類納稅人的認定、管理及技巧

4．房地產企業營改增會計處理

⑴ 一般納稅人的會計處理及與營業稅處理差異

⑵ 小規模納稅人的會計處理及與營業稅處理差異

5．增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的財稅處理

6．營改增后如何正確理解一般納稅人標準？

7．房地產企業“營改增”后如何建立新的財務管理體制及其要點

8．房地產企業營改增后納稅申報實務

9．73號公告及156號文—勒緊“營改增”納稅人頭上的緊箍咒

10．房地產開發企業如何避免在營改增實施過程中多交冤枉稅？

十：納稅義務、扣繳義務發生時間解讀

1．增值稅及營改增對納稅時間的要求？

2．如何利用納稅義務發生時間進行涉稅籌劃？

十一：納稅義務、扣繳義務發生地點解讀

1．增值稅及營改增對納稅地點有哪些要求？

2．增值稅申報是否在項目所在地申報？

3．注冊地和項目所在地不同時如何處理？

4．取得發票如何抵扣？在哪里開具發票？

十二：房地產企業如何填寫新納稅申報表及變通處理？

1．放管結合、風險評估、信用管理——新納稅申報表主色調

2．新納稅申報表給企業帶來哪些新風險？

3．填寫新納稅申報表不得不掌握的最新政策解讀

4．新納稅申報表的填寫和變通處理

李老師

中國注冊稅務師、中國注冊評估師、全國管理咨詢師、著名實戰派地產稅務專家。現擔任多家大中型地產企業和稅務、審計、評估、培訓機構的稅務顧問。從事稅務工作10余年，具有豐富稅務實戰經驗，為多家大型企業及網校做稅務籌劃、稅務培訓等服務，并多次代表稅務機關為納稅人培訓，先后在《注冊稅務師》雜志、《中國稅務報》、《稅務規劃》發表數十篇文章。對各種稅種均有研究，擅長的領域：企業所得稅、土地增值稅、營改增、企業重組、稅收籌劃、稅務稽查及房地產企業稅收。先后在北京、上海、深圳、南京、鄭州、沈陽、濟南等40多個城市舉辦過房地產財稅專題講座與培訓，在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評！

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