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課程背景

自2012年初推行“營改增”試點至2015年6月末，我國已經實現了“3＋7”個行業的營改增，試點納稅人509萬戶，累計減稅4848億元，改革效應日益顯現。

根據報經國務院同意的《營業稅改征增值稅試點方案》的安排，2015年末應將“營改增”推向全國所有行業。今年稅制改革的重頭戲就是建筑業和房地產業的營業稅改征增值稅。建筑及房地產企業實行“營改增”，延續增值稅的抵扣鏈條，可以避免重復征稅，可以降低建筑及房地產業的整體稅負，可以降低開發產品的成本促進房價的合理回歸，可以規范企業的納稅行為，避免偷漏稅。

建筑業、房地產業的營改增一再推遲，原因何在？建筑業、房地產業的營改增何時開始？企業如何做好營改增前的準備工作？有哪些財稅政策應當提前掌握？這些都是企業需要提前了解的問題。

自年初以來，受國內外多種因素的影響，GDP增速減緩，稅收壓力加大。建筑業、房地產業第14次被列為稅收專項檢查重點。加強稅收的常態化管理，保持稅收征管的連續性，形成一個“稅前控制、納稅審核、稅后監管”的長效監管機制，不斷提高稅收征管質量和效率。房地產企業面臨的稅收形勢對會計核算和票據合規性要求會更高。為此，我們安排了這次講座，全面向學員講解下列問題。

課程收益

通過學習使學員了解房地產企業“營改增”的基本政策，納稅人身份選擇、計稅方法，稅率和征收率，銷項稅額與進項稅額的計算方法和法定憑證，納稅時間與地點，以及在建項目、竣工待售項目、商業地產的過渡性政策等知識，為即將到來的營改增提前做好準備。

針對房地產業面臨的嚴格稅收征管形勢，我們按照對房地產開發項目進行整體納稅規劃、分四大階段落實的思路，根據近幾年對房地產企業稅收征管的要點，對每個階段所涉及的稅種進行法規解讀，講解合規憑證的取得和會計處理方法，使房地產企業在各階段的開發進程中落實納稅籌劃方案，規避涉稅風險、全面降低企業稅負。

培訓對象

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

主講內容

第一部分：營改增相關政策解析與前期準備工作

一：增值稅納稅人和扣繳義務人

1．營業稅改征增值稅試點納稅人范圍包括哪些？

2．試點納稅人如何分類？劃分標準是什么？

3．怎樣辦理一般納稅人的登記手續？

4．怎樣確定增值稅的扣繳義務人？

5．兩個或者兩個以上的增值稅納稅人怎樣合并納稅？

二：應稅服務、勞務的范圍

1．房地產業營改增的征稅范圍包括哪些？

2．房地產業的視同銷售如何判斷？視同銷售的稅務處理方法。

3．房地產企業如何確認銷售收入？怎樣計算銷項稅額？

4．委托境外設計單位進行規劃設計如何扣繳增值稅？

三：稅率和征收率

1．增值稅的稅率：

⑴ 銷售、進口貨物，租賃服務，稅率為17%；

⑵ 糧油水電氣書報農藥化肥等，稅率為13%

⑶ 交通運輸業、建筑業、銷售不動產和轉讓土地使用權，稅率為11%；

⑷ 現代服務業、金融保險業、生活服務業稅率為6%；

⑸ 零稅率。

2．增值稅的征收率為3%。

3．哪些應稅勞務適用增值稅零稅率？

4．哪些應稅勞務免征增值稅？

四：應納稅額的計算

1．增值稅計稅方法分幾種？基本公式？

2．一般納稅人的計稅方法，具備什么條件可以選擇簡易計稅方法計稅？

3．房地產企業怎樣計算銷項稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？

4．什么是進項稅額？房地產企業在采購和接受勞務過程中如何核算進項稅額？

5．營改增之后，增值稅專用發票的管理、使用、抵扣以及增值稅發票風險的控制方法。

6．增值稅扣稅憑證的認證和申報抵扣期限有何規定？

7．如何計算兼營業務不得抵扣的進項稅額？

8．已抵扣進項稅額的購進貨物、接受應稅勞務者應稅服務發生不得抵扣進項稅額的業務，如何扣減進項稅額？

9．銷售方因服務中止或折讓怎樣扣減銷項稅額？

10．購買方因服務中止或折讓怎樣扣減進項稅額？

11．符合一般納稅人標準不登記辦理一般納稅人有何懲罰性規定？

12．哪些情況適用于按簡易計稅方法計稅？

13．增值稅價外費用的范圍？哪些價外費用可以不計稅？

14．納稅人兼營不同稅率的應稅勞務和服務怎樣核算？納稅人兼營營業稅勞務的應怎樣核算？

15．何謂商業折扣？納稅人發生商業折扣的應怎樣開具發票？

16．納稅人發生銷售退回、銷售折讓、開票有誤等情況如何進行稅務處理？

17．正在開發的在建項目試點期間銷售如何納稅？

18．已經竣工驗收的待售房地產試點期間如何納稅？

19．商業地產出租營改增試點期間如何納稅？

20．企業銷售使用過的固定資產如何繳納增值稅？

21．原增值稅一般納稅人兼有應稅勞務的，截止到試點實施之日前的增值稅期末留抵稅額如何處理？

22．扣稅憑證丟失如何處理？

23．一般納稅人購置自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額可否抵扣？

五：納稅、扣繳義務發生時間和納稅地點

1．怎樣確定增值稅納稅義務發生時間？

2．怎樣確定增值稅的納稅地點？

3．納稅人發生增值稅應稅行為，納稅期限是如何規定的？

4．扣繳境外單位和個人的增值稅在哪里納稅？何時納稅？

六：征收管理

1．營業稅改征增值稅之后對于跨期業務應當如何處理？

2．房地產企業向個人售房如何開具增值稅發票？

3．小規模納稅人提供應稅服務，接收方索取增值稅專用發票的應當怎樣辦理？

4．營改增后房地產企業如何選擇施工企業和供貨商？

5．納稅人購置增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用如何抵減增值稅稅額？

七：增值稅的會計核算

1．增值稅會計科目如何設置？

2．一般納稅人進項稅額的會計處理

3．一般納稅人銷項稅額的會計處理

4．“營改增”對房地產企業會計核算體系有何影響？

第二部分：房地產企業合規票據的取得與會計核算

第一階段：投資決策階段合規票據的取得與會計核算

1．項目調研階段的費用是否可以計入開發成本？

2．房企籌資方法之一：利用混合性投資擴大融資渠道

3．房企籌資方法之二：吸收其他企事業單位合作開發

4．房企籌資方法之三：售后回購方式擴大融資渠道

5．房企融資方法之四：融資性售后回租擴大融資渠道

6．企業籌建期間發生的業務招待費怎樣稅前扣除？

7．新成立的房地產企業怎樣核算開辦費？

第二階段：前期工作階段合規票據的取得與會計核算

1．土地成本的歸集及其涉及的相關稅費。

2．房企籌資方法之五：以房換地方式

3．以換取開發產品為目的，怎樣計算土地轉讓所得？

4．企業合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優惠？

5．房地產企業取得土地使用權后,土地使用稅的起止時間

6．城鎮土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？

7．取得的“生地”對土地進行一級開發怎樣納稅？

8．企業購入在建工程建成后出售怎樣交納營業稅？

9．企業取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理？

10．企業取得土地使用權后再轉讓有何納稅技巧？

第三階段：項目建設階段合規票據的取得與會計核算

1．確定開發產品的成本核算對象必須遵循哪些原則

2．開發產品計稅成本支出包括哪些具體內容？

3．怎樣正確核算開發產品的成本？

4．預提成本有何規定？

5．利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？

6．甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？

7．投資企業從被投資企業撤回或減少投資怎樣納稅 ？

8．房企籌資方法之六：向非金融企業借款

9．房企籌資方法之七：“統借統還”

10．因投資未到位而發生的利息支出可否扣除？

11．房企籌資方法之八：向自然人借款

第四階段：竣工驗收和銷售階段合規票據的取得與會計核算

1．房地產企業銷售確認的原則和條件

2．商業折扣

3．銷售折讓和銷售退回

4．現金折扣

5．分期收款方式銷售開發產品如何納稅？

6．委托代銷

7．視同銷售業務

8．預收賬款何時結轉主營業務收入？

劉老師

我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與過我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。

剛剛出版的新書有《房地產企業財稅操作技巧》（第4版）、《房地產企業財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產企業財稅實務專著。（作者可以現場簽名售書）

幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任中央直屬機關高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。

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