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【課程背景】

近年來(lái)，由于全球經(jīng)濟(jì)下行，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也未能獨(dú)善其身，房地產(chǎn)業(yè)更是受到嚴(yán)重沖擊。

房地產(chǎn)業(yè)土地出讓收入和相關(guān)稅費(fèi)收入占到地方財(cái)政的半壁江山，其中增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等三個(gè)稅種占到房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的六到七成，被譽(yù)為“三大主種”，歷來(lái)是稅收征管的重點(diǎn)。因此，三大主稅的管控是房地產(chǎn)稅務(wù)管理的關(guān)鍵，也是稅收籌劃的重心。

隨著智慧稅務(wù)開(kāi)發(fā)已基本完成，加上全國(guó)開(kāi)始大范圍試點(diǎn)數(shù)電票，稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)管理上如虎添翼。開(kāi)發(fā)企業(yè)再迷信“依賴人脈和虛開(kāi)發(fā)票化解風(fēng)險(xiǎn)、降低稅負(fù)”的日子已經(jīng)成為歷史，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在加劇：例如2021年四川某稅務(wù)局對(duì)轄區(qū)某企業(yè)一次性處罰5.1億元，2022年北京西城區(qū)稅務(wù)局對(duì)某大廈項(xiàng)目補(bǔ)征土增稅超過(guò)10億元。

另外，當(dāng)前土地增值稅清算審核時(shí)，也不再局限土增稅，而是覆蓋全環(huán)節(jié)、全稅種；福建省甚至規(guī)定，土增稅核定四項(xiàng)扣除成本時(shí)，應(yīng)同步調(diào)整企業(yè)所得稅計(jì)稅成本。

因此，企業(yè)在實(shí)務(wù)中，應(yīng)同步管控三大主稅。本次主講老師長(zhǎng)期在一線從事房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，有豐富的稅務(wù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，深諳三大主稅的內(nèi)在規(guī)則。課程從全流程中篩選出與三大稅種相關(guān)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，分析比對(duì)各稅種政策，辨析實(shí)務(wù)運(yùn)用中異同，分享實(shí)戰(zhàn)案例和落地經(jīng)驗(yàn)，助力企業(yè)全面管控風(fēng)險(xiǎn)、合理合法進(jìn)行納稅規(guī)劃。課程價(jià)值頗豐，機(jī)會(huì)難得，名額有限。

【課程收益】

1．系統(tǒng)梳理整個(gè)流程的重大問(wèn)題；

2．現(xiàn)場(chǎng)解決各環(huán)節(jié)焦點(diǎn)難點(diǎn)爭(zhēng)議；

3．全面分享千錘百煉的實(shí)戰(zhàn)思維；

4．全面剖析真實(shí)成功的籌劃案例。

【授課對(duì)象】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì) 計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師及企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

一、拿地環(huán)節(jié)三大稅種管控與籌劃

1．“招拍掛”供地模式相關(guān)費(fèi)用三大稅種的處理

2．“限地價(jià)、競(jìng)配建“中配建房三大稅種的處理

3．城市更新、拆遷還房業(yè)務(wù)的三大稅種的處理

4．土地投資/并購(gòu)重組/司法競(jìng)拍等非常規(guī)拿地三大稅種

5．拿地違約金、分期付款利息土增稅和所得稅處理

6．財(cái)政返還的三大稅種處理

7．紅線外成本、費(fèi)用的三大稅種處理

二、預(yù)繳與繳納業(yè)務(wù)三大稅種管控與籌劃

8．訂金、誠(chéng)意金與定金等的辨析

9．三大稅種的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)辨析

10．預(yù)售房款三大稅種的稅務(wù)處理

11．土增稅不同預(yù)繳方式對(duì)所得稅的影響與選擇

12．銷售期房與現(xiàn)房的稅務(wù)處理異同

13．增值稅預(yù)繳能否混抵、進(jìn)項(xiàng)留抵能否沖預(yù)繳

三、銷售業(yè)務(wù)三大稅種管控與籌劃

14．銷項(xiàng)稅額抵減對(duì)土增稅、所得稅的影響

15．合同約定交房時(shí)點(diǎn)對(duì)三大稅種的影響

16．代收費(fèi)用的稅務(wù)處理與應(yīng)對(duì)

17．“買一贈(zèng)一”的三大稅種協(xié)同處理

18．銷售裝修房收入和成本的處理

19．收取/支付違約金的三大稅種處理

四、成本費(fèi)用的三大稅種管控與籌劃

20．供材方式對(duì)三大稅種的影響

21．發(fā)票備注錯(cuò)誤對(duì)三大稅種的影響

22．成本費(fèi)用資本化與費(fèi)用化處理

23．壓降成本對(duì)三大稅種的影響與對(duì)策

24．土增稅核定四項(xiàng)扣除項(xiàng)目對(duì)所得稅的影響

25．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)在土增稅和所得稅的差異處理

26．融資利息的土增稅和所得稅處理

27．統(tǒng)借統(tǒng)還融資模式三大稅種的處理

五、完工、清算三大稅種管控與籌劃

28．增值稅新老項(xiàng)目、土增稅清算單位、所得稅完工關(guān)系辨析

29．完工標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所得稅和土增稅的影響

30．土增稅清算審核時(shí)其他稅種的風(fēng)險(xiǎn)

31．成本分?jǐn)偡椒ǖ娜蠖惙N處理與差異

32．預(yù)提成本費(fèi)用在土增稅和所得稅差異處理

33．土增稅和所得稅在車位分?jǐn)傊挟愅治?/p>

34．有產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)、人防車位的稅務(wù)處理

35．未竣工配套設(shè)施的土增稅、所得稅處理

36．土增稅清算時(shí)售價(jià)偏低納稅調(diào)整應(yīng)對(duì)

37．應(yīng)退土增稅能否抵頂其他稅種欠稅

六、尾盤和自持業(yè)務(wù)三大稅種應(yīng)對(duì)與籌劃

38．清算后再銷售時(shí)三大稅種的處理

39．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固的三大稅種的處理

40．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租免租期的稅務(wù)處理

七、實(shí)戰(zhàn)案例解析+互動(dòng)答疑

牛老師

知名房地產(chǎn)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家；清華大學(xué)總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長(zhǎng)；曾任某新三板財(cái)稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢16年，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅模擬清算、并購(gòu)重組，出具的方案以實(shí)用性強(qiáng)、可落地見(jiàn)長(zhǎng)。已指導(dǎo)140多家房地產(chǎn)企業(yè)近260個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施稅收籌劃、土地增值稅清算，服務(wù)的業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實(shí)戰(zhàn)與案例精解》（2012、2014）、《房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)指引》（2015）、《房地產(chǎn)全程稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)》（2023）等多部房地產(chǎn)財(cái)稅著作；經(jīng)典課程《房企全流程50個(gè)稅籌爆點(diǎn)解析與籌劃應(yīng)對(duì)策略》《土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對(duì)》等，課程引經(jīng)據(jù)典、實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評(píng)。

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