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課程背景

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，稅種多，綜合稅負重。營改增后，隨著國地稅機構合并、金稅三期數(shù)據(jù)并庫和發(fā)票管理系統(tǒng)全面升級，稅收征管全面查帳征收從嚴監(jiān)管，稽查力度重新整合提升，企業(yè)稅收風險暴露無遺。央行金融嚴管、非法支付入刑，實名制和保障農(nóng)民工工資支付條例全面實施，發(fā)票嚴打持續(xù)推進，伴隨新項目開發(fā)周期到來，房地產(chǎn)行業(yè)綜合稅負上升突顯，稅務籌劃空間越來越小，風險越來越大。

現(xiàn)金流是企業(yè)長命百歲的關鍵，保證現(xiàn)金流穩(wěn)定安全，離不開項目精準測算，項目測算離不開稅負測算。新開發(fā)項目稅負上升趨勢嚴峻，只有在項目啟動階段，結合市場行情和行業(yè)運營規(guī)律及房地產(chǎn)行業(yè)相關稅種核算原理，提前測算開發(fā)項目整體稅負，針對測算發(fā)現(xiàn)的問題結合項目實際及時提出應對預案。同時在項目運營中精算調控，全面規(guī)范業(yè)務運營和財務核算。通過架構搭建、商業(yè)模式更新、合同控稅、業(yè)稅深度融合，提前防控全面規(guī)劃渉稅價值鏈，才能最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務收益最大化。

課程收益

掌握房地產(chǎn)企業(yè)項目啟動前和運營全程全稅種稅負測算方法和實施技巧；

針對稅負測算發(fā)現(xiàn)問題結合行業(yè)特點和房地產(chǎn)企業(yè)稅種核算內(nèi)在原理，進行全價值鏈納稅管控和籌劃應對；

幫助學員樹立起增值稅時代房地產(chǎn)新項目啟動前先期整體稅負測試和項目運營中全程有效稅負管控的業(yè)稅深度融合新思維。

課程對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

第一節(jié)：開發(fā)項目整體稅負測算

一．為什么需要進行開發(fā)項目整體稅負測算？

1．監(jiān)管模式趨嚴、違法成本越來越高：

⑴ 央行金融嚴管、非法支付入刑、建筑行業(yè)實名制和保障農(nóng)民工工資支付條例全面實施

⑵“金三”上線帶來涉稅違規(guī)新革命

⑶“雙隨機一公開”稽查執(zhí)法模式全面鋪開

⑷ 稅警聯(lián)合嚴打發(fā)票虛開虛抵、黑名單制度廣泛落實……

2．房地產(chǎn)企業(yè)收入規(guī)避難：

⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本顯性化

⑵ 融資成本虛高

⑶ 核定征收征管模式已成歷史

⑷ 高暴利帶來的增值稅、企業(yè)所得稅、分配個人所得稅、土地增值稅等高稅負困境

⑸ 如何結合行業(yè)運營特點合理降低稅負？

⑹ 項目整體稅負測算是合法優(yōu)化房地產(chǎn)項目總體稅負的前提

二．如何進行項目整體稅負測算

1．稅負測算概要

⑴ 為何要做項目稅負測算？

⑵ 什么時候需做稅負測算？

⑶ 如何做好項目整體稅負測算？

⑷ 稅負測算精度要求有哪些？

⑸ 稅負測算難點在哪里？

⑹ 稅負測算常見誤區(qū)有哪些？

2．稅負測算流程與方法及應用

⑴ 如何確定稅負測算的順序？

⑵ 稅負測算數(shù)據(jù)如何提取和整理？

⑶ 如何應對數(shù)據(jù)風險？

① 常見成本類指標

◇ 主要成本項目占比

◇ 開發(fā)變動成本主要構成指標占比

◇ 成本項目構成指標占比

◇ 土建成本指標占比

◇ 期間費用指標占比

⑷ 如何建測算模版，實現(xiàn)高效測算？

⑸ 稅負測算綜合分析報告核心要點

⑹ 稅負測算應關注哪些風險點？

3．稅負測算實操應用

⑴ 增值稅稅負率測算

⑵ 土地增值稅稅負測算

⑶ 企業(yè)所得稅稅負測算

⑷ 其他稅種稅負測算（含契稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育費附加、車船稅、個人所得稅）

⑸ 房地產(chǎn)企業(yè)綜合稅負率測算與實務案例分析應用

①案 例：房地產(chǎn)新項目真帳數(shù)據(jù)模版全程全稅種稅負測算及發(fā)現(xiàn)問題全面分析 與籌劃應對

第二節(jié)：開發(fā)項目全程稅負優(yōu)化

一．公司架構優(yōu)化概述

1．房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)渉稅切入點全方位實例解析

2．公司整體架構稅負優(yōu)化設計分析及創(chuàng)新商業(yè)模式的財稅規(guī)劃新走向

二．房地產(chǎn)企業(yè)全價值鏈架構優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和核算管控實操演練

1．設立階段

⑴ 設立階段應提前規(guī)劃好哪些稅費？

⑵ 項目公司和公司項目如何規(guī)劃？

⑶ 投資主體如何規(guī)化？

⑷ 投資比例如何規(guī)劃？

⑸ 如何從戰(zhàn)略運營視角規(guī)劃投資類型和商業(yè)運營模式？

2．籌資階段

⑴ 中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？

⑵ 如何進行商業(yè)模式更新以破解房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸？

⑶ 如何解決關聯(lián)企業(yè)間融資利息產(chǎn)生的增值稅稅負增加問題？

⑷ 如何將超銀行同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除？

⑸ 如何將房地產(chǎn)企業(yè)的應稅收入轉化成免稅收入？

3．拿地階段

⑴ 不同方式取得土地時，如何進行商業(yè)模式創(chuàng)新和合同規(guī)劃使其綜合稅負最低？

⑵ 不同方式返還土地出讓金案例解析和商業(yè)模式規(guī)劃

⑶ 土地的不同資本運作模式實例解析

⑷ 案例1：投資和劃轉的財稅政策應用

⑸ 案例2：股權并購

⑹ 案例3：接盤方式取得開發(fā)項目

⑺ 案例4：母公司拿地，子公司如何開發(fā)能夠實現(xiàn)稅負最優(yōu)

4．開發(fā)階段

⑴ 增值稅體制下如何進行招投標？

⑵ 工程發(fā)包模式如何規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？

⑶ 如何采購定價優(yōu)選供應商？

⑷ 如何防范采購中的票據(jù)風險？

⑸ 實例解析開發(fā)成本如何規(guī)劃和管控？

5．預售、銷售階段

⑴ 預售階段和銷售階段增值稅核算、報表填報和發(fā)票開具實例解析

⑵ 預售階段和銷售階段企業(yè)所得稅核算管控、報表填報及實例應用

⑶ 廣告合同如何簽稅負能最優(yōu)？

⑷ 買房贈送如何處理和稅收籌劃？

⑸“老帶新”銷售模式如何處理？

⑹ 交房前后物業(yè)費、取暖費如何處理？

6．自持運營管理階段

⑴ 裝修、存量資產(chǎn)剝離、回租、免稅……如何進行商業(yè)模式創(chuàng)新實例模擬？

⑵ 自持資產(chǎn)如何結合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？

⑶ 企業(yè)出租新老項目、轉租項目如何稅收規(guī)劃？

第三節(jié)：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

于老師

于仁德：注冊稅務師、注冊會計師，是實戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓講師代表、資深房地產(chǎn)財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：房地產(chǎn)企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)業(yè)三大清算項目及增值稅管控應對、房地產(chǎn)業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、企業(yè)成本核算、測算管控、“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)。深得企業(yè)認可。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業(yè)實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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