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【課程大綱】

第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入類項目財稅處理

一、房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍

（一）會計確認(rèn)原則

（二）稅法確認(rèn)原則

1、完工條件

2、各種銷售方式下的收入確認(rèn)

3、會計、增值稅、所得稅、土地增值稅收入確認(rèn)異同

4、精裝修4種合同簽訂方式的稅務(wù)處理異同

5、視同銷售

6、預(yù)計毛利率

7、預(yù)計毛利額與實際毛利額

8、租金

9、代收費用

（三）企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅的計稅依據(jù)

1、預(yù)售階段計稅依據(jù)

2、完工交付階段計稅依據(jù)

3、代收費用計稅依據(jù)

二、房地產(chǎn)銷售收入的財稅處理及稅務(wù)風(fēng)險案例

（一）分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

（二）委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

（三）包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品

（四）售后回購、售后回租

（五）低價出售、免費返租

（六）銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品

（七） “零首付”

（八） “還本銷售”

（九）以房屋抵償債務(wù)

（十）售房贈送家電、車位、汽車、精裝修、物業(yè)管理費

（十一） “以老帶新”銷售模式

（十二） “誠意金”、“訂金”和“vip會員費”的稅務(wù)處理

（十三）價外費用稅務(wù)處理

（十四）租金收入稅務(wù)處理

（十五）價格明顯偏低或者偏高稅務(wù)處理

（十六）代收款項

（十七）代建工程的結(jié)算收入

（十八）拆遷還房的賬稅處理

（十九）代墊首付的賬稅處理

（二十）購房返稅的賬稅處理

（二十一）以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的賬稅處理

（二十二）銷售折扣、折讓和退回的賬稅處理

（二十三）不征稅收入

第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用類項目財稅處理

一、企業(yè)所得稅稅前扣除幾大基本原則

二、房地產(chǎn)企業(yè)進項稅額可抵扣成本費用分析

三、房地產(chǎn)企業(yè)五大扣除類項目與成本費用稅務(wù)稽查常見四大問題

四、開發(fā)成本項目、成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)

五、計稅成本的財稅處理及稅務(wù)風(fēng)險案例

（一）計稅成本對象的六大確定原則

（二）會計、稅法對成本對象的差異

（三）開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的六大內(nèi)容

（四）開發(fā)成本四大分配方法

（五）可以預(yù)提的四項成本費用

（六）配套設(shè)施的處理

（七）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施的處理

（八）停車場所的處理

（九）企業(yè)計稅成本核算的一般程序與六大步驟

（十）其他成本財稅事項

六、費用類項目的財稅處理及稅務(wù)風(fēng)險案例

（一）利息支出

（二）違約金、收回土地使用權(quán)的損失、開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損

（三）土地閑置費

（四）開發(fā)產(chǎn)品日常維護、保養(yǎng)、修理等后續(xù)支出

（五）拆遷補償費

（六）傭金或手續(xù)費

（七）境外設(shè)計費

（八）綠化成本

（九）售樓部、樣板間財稅處理

（十）紅線外支出

（十一）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)，土地成本確定

（十二）工資薪金

（十三）租賃費

（十四）勞動保護支出

（十五）員工服飾費用

（十六）企業(yè)之間管理費用

（十七）棚戶區(qū)改造支出

（十八）固定資產(chǎn)折舊

（十九）無形資產(chǎn)攤銷

（二十）長期待攤費用

（二十一）招待費

（二十二）廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費

欒老師

注冊會計師、稅務(wù)師、實戰(zhàn)派財稅專家、財稅暢銷書作者

中國注冊稅務(wù)師協(xié)會繼續(xù)教育特聘老師，北京市注冊稅務(wù)師協(xié)會師資庫特聘老師，大型電視節(jié)目《前沿講座》特邀嘉賓，國家級培訓(xùn)項目師資，東奧稅務(wù)實務(wù)名師，中國管理科學(xué)研究院人才戰(zhàn)略研究所專家委員會委員，解稅寶首席稅務(wù)專家，尤尼泰、華政等5A級稅務(wù)師事務(wù)所培訓(xùn)講師，中稅網(wǎng)特聘講師，瞄財網(wǎng)、中國財稅精英家園協(xié)會財稅專家委員會顧問，稅友集團億企贏專家講師，齊魯財稅大講堂專家講師，武漢大學(xué)實戰(zhàn)型CFO（財務(wù)總監(jiān)）高級研修班講師，山東大學(xué)齊魯稅務(wù)講壇主講嘉賓，清大厚德教育研究院兼職講師。

【代表著作】

獨著10部，其中：《增值稅納稅實務(wù)與節(jié)稅技巧》（已連續(xù)再版6次，暢銷10余年）自出版以來一直位列增值稅類書籍暢銷榜前列，被眾多讀者譽為“增值稅實戰(zhàn)寶典”，新書《增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險解析與應(yīng)對》（已再版2次）深受納稅人喜愛，被眾多企業(yè)財務(wù)總監(jiān)列為財務(wù)部門必讀圖書，同時成為眾多稅務(wù)律師、稅務(wù)稽查人員的參考書。合著《新個人所得稅政策操作實務(wù)與案例解答》（全國稅務(wù)人員培訓(xùn)用書）。

【擅長領(lǐng)域】稅收風(fēng)險防范、稅務(wù)稽查應(yīng)對、稅務(wù)節(jié)稅技巧等

欒老師從事財稅工作15年，具有豐富的納稅咨詢和稅務(wù)審查實戰(zhàn)經(jīng)驗，特別是對于增值稅和企業(yè)所得稅等稅收政策與實戰(zhàn)操作具有深入的研究，多次應(yīng)邀為各地稅務(wù)局培訓(xùn)，多年來一直參與財稅部門組織的財稅檢查工作，受聘多地稅務(wù)局稅務(wù)專家，兼任多家企業(yè)財稅顧問，具有稅務(wù)咨詢公司、稅務(wù)師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、大型企業(yè)工作經(jīng)驗。每年為100多家大中型企業(yè)做納稅輔導(dǎo)、風(fēng)險分析、稅收籌劃。

【主講課程】

《增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險管理》《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控與稅收籌劃》

《建筑房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險排查與節(jié)稅規(guī)劃》《建筑業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范與稅務(wù)籌劃》

《企業(yè)所得稅匯算清繳》《稅收籌劃技巧與案例》

《合同涉稅風(fēng)險與納稅籌劃案例分析》

【授課風(fēng)格】

實戰(zhàn)性強、思路清晰、案例豐富、通俗易懂、富有激情、深受企業(yè)好評。

【部分服務(wù)過的客戶】

中國長安汽車集團股份有限公司、中國國電、簡伯特（大連）公司、鐵獅門房地產(chǎn)公司、中建路橋集團、中鋁集團、廣西建工集團、云南建投、中海地產(chǎn)、京煤集團、陽煤化工、金泰地產(chǎn)集團、港華集團、黑龍江省水利水電集團、內(nèi)蒙古源源能源集團等大型企業(yè)內(nèi)訓(xùn)

【部分授課照片】

華政稅務(wù)師事務(wù)所

《發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險案例與熱點問題解析》中鋁集團

《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控與納稅籌劃》

卓晟教育公開課

《增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險管理》黑龍江水利水電集團

《建筑業(yè)營改增政策解析與稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避》

稅務(wù)局納稅大學(xué)堂

《企業(yè)所得稅匯算清繳》中稅網(wǎng)公開課

《房地產(chǎn)建筑業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控》

高密納稅人俱樂部

《發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險案例與熱點問題解析》武漢大學(xué)財務(wù)總監(jiān)高級研修班

《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險與節(jié)稅籌劃》

中國國電

《企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理》上海尤尼泰稅務(wù)師事務(wù)所

《稅務(wù)信息化下的稅務(wù)風(fēng)險管控》

廣西建工集團

《建筑業(yè)營改增政策解析與稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避專題》廣西建工集團復(fù)訓(xùn)

《營改增專題》

【部分著作封面】

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