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課程背景

2021 年金稅四期悄然而至，房地產建安經營全過程、全行業、全稅種、全監控等四全系統全面預警，風險推送精準排查，稅務監管力度空前，房地產建安企業風險逐漸聚積，預警評估稽查疲于應付，土地增值稅清算爭議頻發，稅企稽查與避稅攻防永無止境。面對金稅四期的新環境新形勢新風險新變化，房地產建安企業的稅收風險管控點在哪里？怎樣規避大數據的抓取？怎樣在自查中發現問題?怎樣解決問題并巧妙化解涉稅風險，進行納稅自查與相關的業務規劃？這些我們 企業高管、財務主管必須努力面對！

此次課程攜手房地產企業稅務專家以稅收原理為出發點，以最新稅收政策為依據，通過對各稅種核心原理與實戰案例的分析，從不同方面講解各稅種相互交叉情況下房地產、建筑企業面臨的棘手稅務問題，助力企業規避稅務風險，加強涉稅風險管控。

課程收益

【案例借鑒】近期稅務評估稽查房地產建安典型案件的經驗教訓及企業正確應對方法

【知己知彼】2021 年金稅四期智能稅控形勢下房地產建安企業自查有效方法

【征管視角】房地產建安企業日常業務處理稅務風險防控關鍵點在哪里？

【運籌帷幄】房地產建安企業如何對涉稅關鍵問題進行有效處理和正確評價？面對爭議，如何博弈？

【風險管控】面對稅改新政策、新環境，房地產建安企業如何有效化解涉稅風險？

課程對象

財務經理、稅務經理，財務主管、稅務主管，房地產、建安行業涉稅處理人員

課程大綱

一、2021 房地產建安企業最新稅務稽查應對方向與典型案例分析

1.2021 年金稅四期真的來了！近期房地產建安稅務稽查典型案例通報與稽查應對

2.2021 年全國稅務稽查涉及房地產建安重點

3.全國社保入稅統征對房地產建安企業影響與應對方向

4.房地產建安企業利用個人獨資企業規避個人所得稅籌劃稽查風險點

5.房地產建安企業成本費用發票來源、無票支出、提現等風險排查

6.買房承擔賣方稅費爭議處理判例解析

7.房地產建安開發企業多交稅款退稅爭議判例解析

8.房地產企業與銷售公司合同簽訂判例解析

9.房價拆分引發的稅務案件處理

10.稅務機關是如何發現企業的稅務風險點的？哪些涉稅數據容易引起稅務機關的關注

11.企業怎樣寫稅務風險反饋的說明、報告?面對質疑怎樣尋找合理理 由？

12.房地產建安老板關注的 30 個財稅問題籌劃方法

二、新稅制下主地產建安企業合同簽訂、履行過程涉稅難點、風險剖析及應對策略

1.財務審核合同注意事項

2.合同雙方的主體（資格、資質）涉稅風險管控

3.合同主要的標的物（產品、數量、規格型號、運輸、包裝、質量要求）涉稅風險管控

4.合同履行期限與執行進度條款涉稅風險管控

5.合同結算地點、收付款時間、方式、賬號、發票等條款涉稅風險管控、

6.關注稅收政策變化特別條款。

7.關注合同生效及納稅義務發生時間。

8.交易價款或報酬公允性涉稅風險管控。

9.注重三流一致，防范虛開風險涉稅風險管控

10.合同風險防控的 60 個救命點

三、房地產項目公司設立與取得土地環節涉稅難點、風險剖析及應對策略

1.房地產開發項目公司設立與主要考慮的稅務風險

2.項目公司組織形式，投資收益取得方式

3.房地產建安企業投資者未繳足其應繳資本額的稽查與補救

4.拆遷改造下房地產建安涉稅焦點問題

5.以土地投資稅務稽查與籌劃方向

6.以購買股權方式取得土地的稅務稽查風險防控

7.房地產建筑企業合并、分立稅務稽查要點

8.合作開發稅務稽查要點及風險防控策略

9.土地一級開發房地產建安企業稅務稽查要點與應對方向

10.政府要求在紅線外建設配套設施的道路、公園等支出稽查應對與資料準備

四、房地產建安多維度融資選擇涉稅難點、風險剖析及應對策略

1.房地產建安企業收付利息增值稅、所得稅常見問題處理

2.利息收入與扣除時間確認與扣除憑證稽查實踐

3.統借統還和集團統一借款的稅收政策應用與常見誤區和案例借鑒

4.企業集團資金池業務發票、免稅操作方法

5.民間（個人和企業）拆借資金的企業所得稅、個人所得稅、增值稅及票據管理的政策與案例借鑒

6.關聯方無償拆借資金的稅收政策和“尺度”把握及案例借鑒

7.土地增值稅中的利息處理

8.向非金融企業和個人借款的利率稅務處理及融資費用關聯交易調整

9.借款費用的資本化與費用化稅務處理

10.拿地不同方式融資與稅收籌劃

11.股東借款給公司和公司借給股東稅務風險，怎樣應對？

12.房地產建安企業股權轉讓融資或退出方式選擇與稅務處理

五、房地產建安項目施工建設階段涉稅難點、風險剖析及應對策略

1.甲供材料與甲控材料稅務風險管控

2.工程進度結算中，以房子、材料、服務等抵工程款及三方抵債 等增值稅、所得稅、會計處理

3.房企支付施工企業的價外費用、提前竣工獎、延期賠償、備料款等增值稅、所得稅的處理

4.租賃費支出審核與補救

5.資產損失資料備案的變化及所得稅優惠政策事項變化解析

6.房地產建安企業無法取得發票的稅務處理

7.房地產建安企業關聯交易稅收規劃與運用

8.房地產建安企業稅務申報和繳納的稅務風險點控制

9.房地產建安預繳 3%增值稅先開發票處理

10.項目完工后如何計提工程施工成本、公共配套設施成本、報批 報建、物業完善費用和土地成本

六、商品房預售、銷售階段涉稅難點、風險剖析及應對策略

1.預售及銷售環節的納稅風險重點關注的事項

2.定金、誠意金、會員費、價外費用、提前竣工獎、延期賠償等 會計核算與增值稅、土地增值稅、所得稅的處理

3.房企代收代付(代收的契稅、維修基金、辦證費用、水電、燃氣、 太陽能等)的增值稅、所得稅、土地增值稅及票據如何處理？

4.開發配套設施是否視同銷售?配套設施移交給政府、全體業主， 怎樣提供證明材料? 各稅種如何處理？小區里的幼兒園怎么處理？進項稅怎樣抵扣？

5.實例房企采取有條件優惠價格等形式銷售返租商鋪涉及諸稅 種風險剖析

6.車位、車庫、地下停車場涉稅難點、風險剖析及應對策略

7.售樓處、樣板房等項目營銷設施建造費稅務問題

8.買一贈一業務（買房送裝修、送家電、以老帶新、摸獎送禮、 贈送業主福利、送物業費等）的合同、會計、所得稅、增值稅和土地增值稅處理?

9.價格明顯偏低的收入金額確認以及應對理由

10.土地增值稅的主要籌劃方法、涉稅難點、風險剖析及應對策略

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