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【專題背景】

☆ 土地增值稅清算風暴來襲，作為房地產(chǎn)企業(yè)的您準備好了嗎？

?2013年，央視連續(xù)三次報道29家著名上市房企拖欠土地增值稅640億元，全國房企共計拖欠3.8萬億！國家稅務(wù)總局雖然辟謠，但是2014年土地增值稅清算工作正在加強！目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)收到土地增值稅清算通知，土地增值稅清算執(zhí)行強度和力度不斷加大。

?國稅總局已經(jīng)勒令各省上報清算計劃，清算任務(wù)已經(jīng)下達到每個省、每個局長，并通過績效考核的方式嚴查計劃任務(wù)落實，土地增值稅清算形勢逼人。各地將對土地增值稅采取一次拉網(wǎng)式的征收和清算工作。因此，最近一個時期土地增值稅的征收、清算工作將出現(xiàn)一個“異常火爆”的局面。

?房地產(chǎn)企業(yè)稽查“風暴”中，土地增值稅清算首當其沖！企業(yè)自查結(jié)果與稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論、中介機構(gòu)代理清算結(jié)果往往有較大的差異，哪一份清算報告稅收風險最低呢？各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務(wù)稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關(guān)政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業(yè)類型的清算？

?稅總發(fā)[2013]67號、稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，特別是商業(yè)類地產(chǎn)項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優(yōu)惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應(yīng)對的準備；土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多。

?本次課程結(jié)合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認定，從收入的時間與金額到扣除項目的確認，從扣除憑證到各稅種的分析，從成本分攤方法的差異到清算結(jié)果的比對……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風險點，準確把控清算，有效化解賬務(wù)處理帶來的棘手問題，達到準確理解新政，掌握解決稅企納稅爭議的方法的最佳方案。

【培訓對象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所等人員。

【主講內(nèi)容】

第一節(jié)：土地增值稅清算基本理論和基本知識

1、土地增值稅基本理論

2、土地增值稅基礎(chǔ)知識

第二節(jié)：土地增值稅清算相關(guān)政策和規(guī)程

一：土地增值稅清算應(yīng)注意的重點事項

1、土地增值稅征稅范圍如何界定？

2、土地增值稅清算單位（清算對象）如何確認？

3、主流土地增值稅收入確認方法是什么？如何應(yīng)對？

4、土地增值稅成本的分攤方法依據(jù)什么規(guī)則？具體如何操作？不同情況下土地成本、開發(fā)成本如何確認？如何理解合理的分攤方法這一概念？

5、配套費是否允許加計扣除？

6、房地產(chǎn)企業(yè)、前期物業(yè)以及業(yè)主之間經(jīng)濟往來如何在稅收上予以界定？

7、買房送電視，電視拿到的是建筑發(fā)票可以加計扣除嗎？

8、銷售價格偏低問題稅務(wù)機關(guān)是怎樣檢查和處理的？

9、建筑成本、綠化成本偏高等問題稅務(wù)機關(guān)是怎樣檢查和處理的？

10、銷售地下人防車庫、長期出租地下人防車庫，到底要不要交土地增值稅？如何應(yīng)對？

11、自持物業(yè)，如何規(guī)避稅收風險？

12、精裝修，節(jié)稅點和風險應(yīng)對？

13、設(shè)計費、咨詢費、可行性研究等費用，計算土地增值稅時如何確認？

14、利息費用的扣除問題：

⑴ 銀行中間費的土地增值稅扣除問題

⑵ 統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據(jù)實扣除？

⑶ 土地增值稅和企業(yè)所得稅對利息費用的口徑有什么不同？

二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算（收入、成本和費用）、所得稅計稅依據(jù)以及土地增值稅計稅依據(jù)（收入、扣除項目）的異同分析

三：土地增值稅問題與案例分析

1、稅務(wù)部門高度關(guān)注的問題列舉以及應(yīng)對口徑

2、案例分析

第三節(jié)：土地增值稅清算的延伸與拓展

1、詳細分析土地增值稅若干問題的公告討論稿(以最近版本)

2、土地增值稅到底會不會取消？會不會簡化稅制？

3、營改增對土地增值稅的影響？

4、網(wǎng)絡(luò)發(fā)票對土地增值稅的影響？

5、房地產(chǎn)企業(yè)如何積極應(yīng)對營改增？

6、納稅評估等新型征管手段對土地增值稅清算工作的影響

第四節(jié)：現(xiàn)場互動，專家開放時間，解答學員疑難問題。

季老師

季老師：(某省地稅局勞務(wù)和財產(chǎn)行為稅處,主管土地增值稅)，資深一線稅政專業(yè)人員，國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅人才庫—土地增值稅人才庫專家。從事企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等政策管理、政策研究近20年，具有豐富的稅收政策管理、檢查經(jīng)驗，業(yè)務(wù)技能精熟。近年來，主要從事土地增值稅政策研究、政策管理、政策執(zhí)行等工作。

直接參與國家稅務(wù)總局土地增值稅政策研究、立法工作：參與研究、制定2008年以來總局出臺的所有土地增值稅政策文件。是《國家稅務(wù)總局土地增值稅清算規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）主要起草者，是《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）研究制定者之一，也是總局去年下發(fā)各地研究《土地增值稅若干問題的公告討論稿》的起草者之一。

2008年以來，一直作為全國地稅系統(tǒng)業(yè)務(wù)骨干參與國家稅務(wù)總局組織的各省土地增值稅督導檢查工作，具有豐富清算檢查工作經(jīng)驗。

某省地稅系統(tǒng)土地增值稅培訓講師，在全國各地系統(tǒng)內(nèi)外開展過上百次土地增值稅清算、稽查、管理培訓，授課內(nèi)容專業(yè)性強，政策理解透，涉獵面廣，對于稅務(wù)機關(guān)、納稅人實際操作指導意義大，受到普遍歡迎。

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