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課程背景

此課程為新開課程，開發此課程主要出于兩種考慮：

一、大家對以下問題的認識一直比較模糊，實際工作中遇到此類問題處理起來心里總感覺不踏實；

二、大家所能收集到的資料對以下問題的解答大多都比較粗淺，無論是從深度上、詳細程度上、精準度上都有所欠缺。

為了滿足廣大地產企業財務人員的要求，本次培訓特別在課程設計上進行了精心安排，主要以稅法講解、案例分析、綜合評述等方式進行深刻剖析，每一問題都配有一個或者多個案例分析，而且全部案例都將采取會計核算與稅務處理相結合的模式，讓大家有一種就像是對此類業務曾經從頭到尾的真實的處理過一次的感覺。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和成本合約部及稅務、會計事務所等人員。

課程大綱

一：以承諾建設“公共設施”、“生態、環保、綠化”項目等方式取得土地使用權

所發生的項目外建設支出如何進行會計核算，稅收上如何處理？

1、項目外建設支出應如何進行會計核算

2、計算企業所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應如何扣除

3、外建項目本身是否需要繳納各種稅款

二：房地產企業取得的政府“土地返還款”應如何進行會計與稅務處理

1、取得政府給與的“土地返還款”的會計核算

2、取得政府給與的“土地返還款”的稅務處理

三：購買在建項目進行開發、銷售的會計與稅務處理

1、購買在建項目的會計核算

2、購買在建項目支出在計算企業所得稅、土地增值稅時如何扣除

四：甲供材、甲控材、“超低價出包”業務會計成本與稅務處理

1、不同運作模式下甲供材的會計核算方法及稅收法律地位的合法性、不確定性的分析

2、甲供材對開發成本隱含的巨大影響（正常影響、非正常影響）

3、“甲控材”控什么，與“甲供材”的本質區別是什么，如何以“甲控”取代“甲供”，即回避稅收風險，又能夠實現財務成果最大化

4、以“超低價出包”方式進行經營的合法性、與現實性。

五：“拆遷補償”業務的會計核算與稅務處理

1、如何劃分“拆遷補償費”與土地使用權轉讓支出

2、支付拆遷補償費應以什么為合法有效憑據

3、支付拆遷補償費時應考慮哪些注意事項

4、返遷房的會計核算與稅務處理：

⑴ 返遷房與商品房在同一塊土地上的會計核算與稅務處理

⑵ 返遷房與商品房不在同一塊土地上（返遷房屬于集體土地或者劃撥地）的會計核算

與稅務處理

六：不同合作模式下房地產開發的會計核算及稅務處理

1、合作開發行為的認定：

2、“同行合作”模式下房地產開發的會計核算及稅務處理

⑴ 共同開發 ⑵ 掛靠開發

3、“非同行合作” 房地產開發的會計核算及稅務處理

⑴ 以物易物 ⑵ 合營建房 ⑶ 項目合作

七：以“委托代建”模式開發房地產相關的會計與稅務處理

1、確認“委托代建”行為應具備哪些基本條件

2、委托代建行為適用哪些開發產品

3、委托代建項目的交房驗收與會計核算

4、采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收

八：以合并、分立、兼并、投資、股權轉移形式實現土地使用權、房屋產權轉移，營業稅、土地增值稅、契稅、印花稅有哪些稅收優惠？

1、企業以合并、兼并、分立形式轉移土地使用權、房屋產權的稅務處理

2、以投資、股權轉讓形式轉移土地使用權、房屋產權的稅務處理

九：BT模式在房地產開發業務中的合理運用

1、BT模式的概念

2、采取BT模式，項目公司應如何進行會計核算

3、關于BT模式的稅收規定

4、BT模式的特點及對房地產開發企業稅收的影響

5、BT模式可滲透的空間

十：房地產企業未按正常程序經營發生的相關業務應如何處置？

1、未取得土地使用權之前轉讓、抵押、置換土地應如何計算繳納各項稅款

2、房地產開發企業在銷售過程中收取的定金，以及取得預售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應如何處置，稅收上應如何處理

3、“錯期開發”應如何計算繳納土地使用稅

十一：房地產企業在不同模式下，處置無產權建筑設施（包括公共配套設施、人防工程等）對營業稅、契稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅會產生哪些影響？

十二：融資性“售后回購、售后回租”，“低價出售、免費回租”，“產權式酒店銷售、回租”業務的會計核算與稅務處理。

1、融資性“售后回購、售后回租”業務應如何進行會計與稅務處理

2、房地產企業采取“低價出售、免費返租”方式銷售不動產應如何進行會計與稅務處理，如果將租回房屋再次轉租，應如何進行會計與稅務處理。購房人涉及哪些稅收。

3、銷售產權式酒店業務，房地產企業應如何進行會計核算，需要繳納那些稅收，進行酒店經營應如何進行會計核算，應如何計算應繳納稅款。產權人應如何進行會計核算，應如何計算應繳納稅款

十三：跨地區經營的企業所得稅處理

1、跨地區經營就地預繳企業所得稅應具備的條件

2、就地預繳企業所得稅稅款的分攤計算

十四：項目公司注銷前的土地增值稅和企業所得稅的處理

1、注銷前，項目清算繳納的土地增值稅應怎樣在各個年度間進行分配

2、因注銷前未繳納土地增值稅造成多交的企業所得稅應如何進行調整

十五：專家現場與學員互動交流，解答學員財稅疑難問題。

楊老師

我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十幾個省、市、自治區。教學內容涉及房地產投融資、商業模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳及稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。

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