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課程介紹

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集的行業(yè)，其開發(fā)周期長，稅收復雜，稅負重，開發(fā)環(huán)節(jié)多，投資風險高，成本核算環(huán)節(jié)復雜；特別是“營改增”后，國地稅機構(gòu)合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級，個稅新稅制、社保移交、增值稅重大改革，房地產(chǎn)企業(yè)的風險越來越大，而稅制變革下的籌劃也越來越重要。

本次特訓營從房地產(chǎn)財務操盤方向、房地產(chǎn)財稅實操方向兩個維度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各個階段進行詳細解析——從公司架構(gòu)設計、公司設立、籌資、拿地、開發(fā)建設、預售、銷售、自持運營、資本運作、項目清算資金退出企業(yè)等環(huán)節(jié)，逐一精細講解財稅管控要點；通過提前籌劃籌資管理、合同控稅、防控風險、規(guī)范企業(yè)的業(yè)務流程、規(guī)范核算，從根本上化解風險；全流程實例模擬，讓您輕松應對增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)全流程財稅實務問題。

本課程做到“重實戰(zhàn)，重實效，重實用”，融合大量“法律條款+實務操作+經(jīng)典案例”進行分析，著重講解房地產(chǎn)企業(yè)實際工作中的財稅熱點問題，困擾房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務難題將在課程中迎刃而解，將要面臨的問題與風險同時了然于胸！

課程特色

1．“全”--對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全過程中涉及的財稅業(yè)務進行全面梳理；

2．“新”--根據(jù)最新政策、房地產(chǎn)業(yè)務操作新方法進行業(yè)務實操演練；

3．“實”--結(jié)合實際工作中的案例進行精細講解，理論與實操完美融合；

4．“超”--超完整的房地產(chǎn)財稅管理操作流程，從管理到實操不同維度深入解析。

課程目標

1．框架建立：從房地產(chǎn)項目特性出發(fā)，以財稅事前籌劃為主線精講各階段業(yè)務流程；

2．思維引導：分析不同操作方法的節(jié)稅思路，改變納稅理念，正確應對涉稅模糊、疑難問題；

3．模擬實戰(zhàn)：運用實用真實案例，最新稅收政策實戰(zhàn)解讀，開闊視野，實現(xiàn)質(zhì)變。

課程對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程介紹

第一節(jié)：增值稅等大規(guī)模減稅降負趨勢下房地產(chǎn)公司面臨的新稅制形勢分析及應對方略

1．房地產(chǎn)企業(yè)如何通過公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和財稅核算管理高效處理財稅問題？

2．如何從戰(zhàn)略運營視角全流程財稅預算管控，轉(zhuǎn)換財稅處理思維觀，挑戰(zhàn)全程賬務處理和涉稅管控，建立適應房地產(chǎn)行業(yè)運營特點的財稅管控新思維

3．增值稅、社保費降負等一攬子新政對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及帶來的風險

4．稅費降負一攬子新政之下的征收管理、執(zhí)法管理、違法處置新變化及影響

⑴ 結(jié)構(gòu)性減稅+普惠性降負新形勢下的征管變化以及對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險

⑵ 稅收放管服、全國稅收征管信息化集成對稅收征管、執(zhí)法處理的影響？

⑶ 信息化、法制化、大數(shù)據(jù)、精準定位稅收風險，房地產(chǎn)企業(yè)今年的稽查風險都在哪？

5．房地產(chǎn)稅逼近、財稅金融政策變化、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

6．房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外憂患形勢下如何應對新挑戰(zhàn)？

第二節(jié)：增值稅等大規(guī)模減稅降負趨勢下房地產(chǎn)公司開發(fā)流程盤點及商業(yè)模式創(chuàng)新

1．房地產(chǎn)公司開發(fā)實務中須經(jīng)歷哪些流程？

2．在當前以增值稅為代表的各種減稅降負新政舉措之下，各流程需事先規(guī)劃好哪些財稅要點和提取哪些法律行為的涉稅證據(jù)方可保證其項目開發(fā)運營的綜合稅負最優(yōu)化？

3．老項目需要做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證的更新？

4．新項目如何規(guī)化好架構(gòu)、商業(yè)模式，才能保證在符合房地產(chǎn)行業(yè)運營前提下財務核算管理綜合收益最大化？

5．如何做好新舊項目的過渡和銜接？

6．增值稅、社保減稅系列新政下，可研階段、前期準備階段、建設施工階段、預售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、竣工階段等房地產(chǎn)各開發(fā)流程的變化與應對

7．增值稅、社保減稅系列新政下，商品房開發(fā)全程主要表、證、單、書的財稅管控

⑴ 舊項目風險變化與控制

⑵ 跨期項目的過渡與銜接

⑶ 新項目的未雨綢繆：尋找應對當下與未來變化的管控方略

8．項目公司、公司項目，房地產(chǎn)公司常見架構(gòu)優(yōu)與劣精講

9．新形勢新時期房地產(chǎn)公司商業(yè)模式創(chuàng)新及財稅規(guī)劃新走向

第三節(jié)：減稅降負新形勢下房地產(chǎn)公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和財稅管控戰(zhàn)略分析

一．設立階段

1．公司設立階段應注意哪些涉稅要點？

⑴ 在當前減稅降負新形勢下，如何事前“預見”政策及經(jīng)濟形勢變化，

⑵ 如何規(guī)劃好架構(gòu)保證后續(xù)運營中稅負最優(yōu)化？

⑶ 如何規(guī)避或最小化后續(xù)稅政變化的影響？

2．現(xiàn) 狀 — 缺少全程統(tǒng)籌規(guī)劃思維，給公司后續(xù)資本運作、集團融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算分配高暴利資金釋放等環(huán)節(jié)帶來涉稅風險。

3．收 益 — 通過事前架構(gòu)優(yōu)化，達到最低稅負目標

4．案 例：土地使用權(quán)投資全稅種核算實例解析等

二．籌資階段

1．中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？

2．如何進行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？

3．如何規(guī)劃架構(gòu)解決超金融機構(gòu)同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產(chǎn)生增值稅的稅負？

4．如何通過資本運作將房地產(chǎn)公司的應稅收入合法轉(zhuǎn)化成免稅收入？

三．拿地階段

1．拿地和土地返還階段如何通過優(yōu)化商業(yè)模式保證運營全稅種綜合稅負最優(yōu)

2．案例1：投資和劃轉(zhuǎn)的財稅政策應用

3．案例2：股權(quán)收購

4．案例3：接盤方式取得開發(fā)項目

四．開發(fā)階段

1．4月1日實施增值稅降稅政策之后，招投標應做何應對？

2．工程發(fā)包模式如何進行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？

3．增值稅減稅之后，如何進行盈利預測和對外報價？

⑴ 老項目如何進行盈利預測，如何估計增值稅、社保減負帶來的影響？

⑵ 跨期項目如何修正盈利預測，如何判斷增值稅、社保減負帶來的影響？如何最大化減稅紅利？

⑶ 增值稅、社保雙降之后，新項目如何做好盈利預測，如何對外報價？

4．增值稅、社保減稅系列新政下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購策略分析

⑴ 增值稅、社保減稅系列新政下，如何與供應商協(xié)商修訂原采購定價？

⑵ 稅政頻繁變動時期，如何進行采購定價優(yōu)選供應商？如何簽訂采購合同，最大化己方收益？

五．預售、銷售階段

1．4月1日增值稅新政實施后，增值稅核算、報表填報和發(fā)票開具實例解析。

⑴ 增值稅稅率新舊政策跨期銜接處理，跨期合同如何開票？特殊條款如何判斷和處理好開票稅率？

⑵ 增值稅核算的變化、受影響的重點業(yè)務控制和實操解析

⑶ 如何處理好3、4、5月的增值稅申報

2．企業(yè)所得稅核算、報表填報的模版實例應用

3．廣告合同如何簽訂稅負能最優(yōu)？

4．增值稅下代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何更新商業(yè)運營模式?

5．買房贈送如何處理和稅收籌劃？

6．房地產(chǎn)新項目交付時點與稅負下降收益

六．自持運營管理階段

1．裝修、存量資產(chǎn)剝離、回租、免稅等商業(yè)模式創(chuàng)新實例模擬。

2．自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？

3．企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何稅收規(guī)劃？

第四節(jié)：專家現(xiàn)場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

于老師

于老師：注冊稅務師、注冊會計師，是實戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓講師代表、資深房地產(chǎn)財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項目及增值稅管控應對、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算、測算管控、房地產(chǎn)建安企業(yè)“營改增”全方位應對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)。深得企業(yè)認可。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復雜的財稅知識點結(jié)合行業(yè)實務特點分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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